调查 | 合肥房贷利率小幅松绑引发的“试探”

　　近日，合肥市一位“刚需少年”在网络平台爆出“合肥首套房贷结清，二套房按照首套房贷利率执行”的消息。

　　且合肥一当地媒体确认，工商、建设、招商、中信、光大、交通、农业、华夏、邮政储蓄、兴业、渤海、广发共12家银行，贷款结清可以按照首套房利率执行。甚至传出渤海银行一天即可放款，交通银行(601328)半个月可放款的消息。

　　放眼全国，除了合肥，福建、佛山等地也被曝房贷利率有所放松。真实情况到底是怎样的呢？和讯房产对此进行了一番调查。

　　合肥部分银行房贷放宽

　　和讯房产先从合肥市开启了近期房贷利率的市况调查。分别致电了上述已“放宽”二套房贷利率12家银行中的工商银行(601398)、建设银行(601939)、农业银行(601288)、渤海银行、交通银行的5家银行支行的多位贷款经理。

　　仅有建行、交通银行给出明确的“首套结清，二套按首套利率”的回复，银行人员告诉和讯房产，这是刚刚才开始放宽执行的政策。其中，建行是首套房执行基准利率上浮20%，二套上浮30%；而合肥市区庐阳区一家交通银行目前首套房上浮20%，二套上浮25%。

　　对于放款速度，交通银行贷款经理表示，材料齐全的情况下，今年上半年，3个月大概可以放款，但下半年还是未知。

　　而渤海银行回复和讯房产，购房合同、个人征信记录等材料齐全的话，会以“最快速度放款”，但是否定了首套贷款结清，二套房贷利率按照首套房贷执行的消息。而是认房也认贷，首套房基准上浮25%，二套房上浮30%。

　　不过，也有此前传出房贷利率放宽的银行，在此次和讯房产调查中，并未放松。

　　从和讯房产获得的一份农行内部资料显示，合肥农行最新一期更新房贷利率政策是1月30日，延续至今。且依旧执行相对较严格的利率政策，如果名下已有一套房且结清、或名下无房但有一次贷款记录的，首付比例执行40%，利率执行基准上浮30%；若名下一套房，贷款未结清则是按照首付比例50%执行；名下两套房及以上直接拒贷。

　　工行人员则感叹道：“房贷利率政策变化太快，有时候我们也不太清楚具体是执行多少。”农行贷款经理表示听说了这个新政，但截至上周还未收到上级的文件目前仍没有改变。

　　合肥房贷释放了两个信号

　　合肥房贷利率情况总体给人感觉是有小幅放松，主要聚焦在二套放松，所涉及范围并不大。但为什么引起不小的热议呢？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为这是在释放一种很强的放松信号，并且未来其他城市有望跟进类似政策。

　　但是，刺激意义偏弱，如果是二套房按照首套房首付比例来执行意义是很大的。因为现在市场降温厉害，房子“卖不掉”。而二套利率按照首套利率执行，购房人并没有多敏感，因为月供仅减少几百块，购房人更关注的是首付比例的数据。

　　的确，据计算，以合肥市区一处均价17000元/㎡中高端盘（合肥院子）为例，最小户型140㎡总价即是238万，中介告诉和讯房产目前名下有一套房且贷款结清的话，合作银行要求首付需要4成即是95.2万元，剩余贷款按基准利率上浮30%。如果贷款期限是15年的话，利率上浮30%，等额本息还款方式每月需还款12338元；如果同样15年，按照首套房上浮20%的利率，每月的还款金是11958元 ，两者仅相差380元。而如果同样贷款利率上浮20%，但首付比例由4成降至3成的话，支付总利息多12万，但是首付款是71.4万，减少了23.8万元，可以缓解一次性支付首付资金的压力。

　　当和讯房产提出一次性支付金额太大无法接受时，中介也委婉提醒道，“如果您跟银行有关系的话可以试试降低首付比例，至于谈到多少，要看'关系硬不硬"。

　　那么，另一个问题是，为什么是合肥率先成为“焦点”呢？

　　据克尔瑞研究，合肥楼市处于次高压力城市，济南（楼盘）、长春（楼盘）、张家港（楼盘）等也是这一类，典型特征在于2018年上半年市场热度惯性延续，但下半年市场明显降温，新开盘项目去化率持续走低，城市库存风险开始浮出水面。譬如，合肥2018年下半年市场明显转冷，购房者观望情绪浓重，部分项目率先降价，但去化表现未见实质性好转。

　　而分析人士称，合肥楼市资金面一直相对紧张，而且房住不炒的大格局并未改变，或许遭遇了资源错配。但是合肥这座城市未来价值不可忽视，且正在崛起。本次二套房贷小幅调整将成为合肥市场政策调整的开端，未来陆续或有更具效用的政策发布以提振市场表现。

　　星星之火，可否燎原？

　　视线再从华东地区转向珠三角腹地佛山。

　　和讯房产以购房者身份对这里的房贷进行了调查。

　　以非限购区域佛山南海区一处当地非常知名的开发商的楼盘为例，均价在8500元/㎡，首付三成，贷款利率是基准利率上浮15%-20%。

　　当见和讯房产开始犹豫时，中介开始介绍距离不远的同样在非限购高明区的一套小开发商的楼盘，均价在7000多，但首付已经可以做到低至2成，贷款利率低至基准利率上浮10%。需要购房人名下无房、无贷款记录。合作银行是农商银行。

　　中介同时热情补充道，如果偏向知名开发商的那套楼盘可以“等一等”，1-2月或许能收到首付比例或贷款利率下调的消息。

　　据克尔瑞机构研究，像佛山、合肥这样，皆是高财政依赖度、低库存城市，意即财政依赖度高于45%、消化周期不足12个月的城市，市场压力表现于地方财政主要依赖土地出让收入。2017-2018年财政依赖度都在110%以上，市场下行压力仍需警惕。

　　但合肥是次高压力城市，像佛山、中山（楼盘）、徐州（楼盘）和无锡（楼盘）等是一般压力城市，典型特征在于市场依旧维系较高热度，成交量整体仍处高位，多数项目去化表现尚可，滞销盘仅限于部分高价盘或者远郊区县产品。长期来看在售项目成交去化依旧不成问题。

　　那么如何看以上这些动作？

　　其实这些措施都不可能给楼市注入一剂强心针，但是一种利好、是一种缓释。

　　因为以上是已经确认的，其他尚未出现在新闻当中的可能更多，特别是银行贷款层面，由银行主导，以“市场自主行为”的名义松绑的想必也有。

　　和讯房产此次调查期间，也陆陆续续传出杭州（楼盘）首套房贷利率普遍上浮10%-15%，二套普遍上浮15%-20%，相较于之前普遍下降5%；广州（楼盘）建设、招商、农商银行利率下调，降幅5%-10%，苏州（楼盘）利率普遍下降的种种消息。

　　融360大数据研究院发布最新监测数据显示，2019年1月份全国首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，环比上月下降0.35%，为连续两个月回落。

　　与此同时，全国二套房贷款利率也呈现下降趋势。1月，全国二套房贷款平均利率为6.02%，较上月回落2BP，已连续3个月出现回落。在35个城市533家银行分（支）行中，二套房贷款利率执行基准到基准上浮10%区间的占比为6.00%；执行基准上浮10%以上的占比为89.87%，二套房停贷占比为4.13%，出现下降。

　　严跃进认为房贷利率松绑肯定是个大趋势。最近银行推销贷款，很多是可贷资金规模比较大的。

　　佛山、杭州、广州这些城市，它的信号意义更强。强在他们都是一些购房政策很紧的，但是城市规模很大的，住房潜在供应也相对比较多的。至少很多企业有些项目预售证批了以后还是要卖的，所以肯定是很多城市要跟进。

　　再者，利率小幅浮动和这个持续降准有必然关系，降准以后，商业银行可贷资金相对比较充裕，这个时候，利率也会有所小幅松动，也是这个受到政策调控的影响。

　　倘若2019年市场调整幅度超预期，甚至降价潮、高库存风险等现象重演，届时压力城市在“试探”中，有望加快放松调控节奏，时间节点也将大为提前，以期抵御市场下行风险，更好地实现稳房价、稳地价、稳预期的长远目标。