土拍“厮杀大战”重现，土地市场要回温了？

     作者：刘天天 本文转载自微信公众号：地产深度报道

　　近日，在经历5个小时、共296轮报价后，浙江温岭市的一宗编号为温岭市GY030205号的商住地块最终被台州新城亿仁房地产开发有限公司与杭州瑜逸投资管理有限公司联合体收入“囊中”，成交总价26.49亿元，折合楼面价9265元/平方米，溢价率39.42%。

　　类似激烈的竞拍，在一周前广东佛山（楼盘）禅城商住地的土拍现场也曾出现过。彼时，包括美的置业、金地、金茂、正荣、力高在内的多家房企纷纷举牌“厮杀”。耗时两小时，经过57轮报价，该地块最终以6.77亿元总价被美的置业拿下，溢价率33.79%。

　　在经历了2018年下半年的土拍“寒流”后，2019年土拍市场出现的高溢价成交以及热闹的招标现场是否预告着土地市场开始回温？

　　土地市场局部略有回温，但从全国总体指标来看，目前还处于降温态势。” 易居房地产研究院副院长杨红旭对《国际金融报》记者表示。

　　中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月-2月，一二线城市合计卖地1896宗，土地成交金额为4187.7亿元，同比减少了20.7%，整体土地市场还处于相对低迷状态中。

　　不过，从溢价率情况来看，2019年1月和2月，40大一二线城市合计平均溢价率分别为8.62%、9.51%，均处于2018年下半年来的高位。

　　具体来说，北京、广东广州（楼盘）、江苏苏州（楼盘）、山西太原（楼盘）等城市的地块均出现高溢价成交现象。

　　以苏州为例，1月11日，龙湖+首开联合体以40.62亿元总价斩获苏州市一宗编号为2018-WG-40号的地块，折合楼面价1.79万元/平方米，溢价率28.87%。

　　据悉，该地块位于苏州市吴中区开发区，且出让条件指出，需独立设置一所用地面积不低于3200平方米，建筑计容面积不小于2200平方米的幼儿园，建成后无偿移交当地政府。

　　虽然出让条件并不低，但这块“香饽饽”依旧吸引了包括旭辉、龙湖、首开、金地、碧桂园、华润、新城、万科、绿城、金科、建发等一众房企参与竞拍。据了解，该场竞拍持续了1个多小时，近80轮报价。

　　有趣的是，这不是上述地块第一次出让。2018年10月16日，该地块曾因无房企报价而遭遇流拍。

　　3个月不到，从无人问津到备受追捧，该地块截然不同的竞拍结果背后是否代表着房企对房地产市场判断的改观？

　　态度已变

　　虽然口喊“收敛”，但房企的态度或已悄然发生改变。

　　据中指研究院数据，2019年1月-2月，全国房企拿地金额排行榜中，万科、绿地、华润置地、恒大、新城控股分别以274亿元、194亿元、138亿元、128亿元、128亿元位居前五。

　　除万科、恒大外，第一梯队中的融创仅以106亿元的拿地金额排在第7位，碧桂园显得更为谨慎，拿地仅花费32亿元，排在该榜单第36位，少于旭辉、中海、禹州、美的置业等规模相对较小的房企。

　　一众挥金补仓的房企中，拿地金额超出榜单第二名绿地约80亿元的万科是市场关注的焦点。

　　就在不久前，万科董事会主席郁亮的一则内部讲话在万科微信公众号“万科周刊”上发布，讲话主旨延续了2018年“聚焦收敛”和“活下去”的发展逻辑。不过，郁亮也表示，虽然地域布局上采用聚焦收敛的策略，但“到未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流”。

　　郁亮进一步指出，“基本盘是指保证万科‘活下去’的关键，脱离基本盘将失去‘活下去’的根基。活下去是希望活得更好，活得更久。”

　　郁亮的话在万科积极的拿地势头上得以贯彻。事实上，早在“地冷价低”的2018年下半年，万科就展开逆周期操作，“一掷千金”摘得华夏幸福(600340)、海航、嘉凯城(000918)等公司旗下位于环京、广州、杭州、重庆（楼盘）等地区的地产项目。

　　从城市群来看，2019年以来，万科重点投资珠三角、环渤海和中西部地区，相较于更聚焦区域深耕的中小房企而言，比如，龙光、正荣、上海（楼盘）大华等，布局更广。

　　“万科拿地背后还是意味着其对后续市场的看好。”中原地产首席分析师张大伟对《国际金融报》记者表示。

　　“目前土地市场回温的为少数强二线，比如江苏苏州，浙江杭州，安徽合肥（楼盘），江苏南京（楼盘）。因为风险相对较小，大开发企业都想回归二线，或在二线继续拓展布局。而三四线市场降温后，项目非常难卖，且预期降温时间较长。”杨红旭表示。

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