万创国际资产负债率1000% 现在欲再次叩响港股大门

　　11月底，初冬已至。

　　寒气尤甚，被“奇袭”的房企们一边以冻编裁员、收缩业务、加紧出货等方式来应对寒冬，另一方面又加快上市融资的步伐，渴望借助资本来取暖。

　　继银城国际、恒达集团等偏居一隅的小型房企向港交所提交招股书后，位于安徽淮南（楼盘）的万创国际也将目光投向香港资本市场。

　　颇有意思的是，虽然万创国际公司名“霸气侧漏”，但从业务版图来看，且不说国际，万创国际基本未走出发家地——安徽省淮南市。

　　这并不是万创国际第一次冲击港股，今年2月14日，公司就曾递交过上市申请，只是失效了。

　　再度冲击港股资本市场，万创国际准备好了吗？

　　叔侄联手

　　万创国际最早可追溯至2003年联华实业创立的泉山湖置业。泉山湖置业主要在安徽省淮南市从事房地产开发工作，彼时由联华实业、汪季明（联华实业实控人汪明来胞弟及联华实业二股东）及刘恩年（汪明来配偶）分别持有95%、4%和1%的股权。

　　2015年，泉山湖置业启动重组。同年，其向联华实业转让南山物业管理、易加云信息科技等非住宅发展公司的权益。2016年，万创国际的控股股东Wang Investment Holding、境外中间控股公司万创中国及万创国际注册成立，并通过层层控股，在重组后将泉山湖置业变成万创国际的主要营运、间接全资附属公司。

　　值得注意的是，重组更像是为地产板块独立上市做架构准备，过程中并未引入“外人”。就招股书来看，万创国际及泉山湖置业的控股方依旧同属联华实业的汪氏家族。

　　公开资料显示，身居安徽的联华实业以贸易业、采矿业、地产业、建筑业、金融业为五大支柱产业，是一家跨行业、跨地区、综合型经济实体，旗下总资产50多亿元，员工1000余名。

　　背靠联华实业，万创国际是否能发挥板块联动的优势还值得商榷，但在董事会构成上却已经流露出汪氏家族色彩。

　　万创国际现有董事会成员7名，包括四名执行董事和三名独立董事。汪季明和其侄子汪磊分别任万创国际董事会主席、行政总裁和执行董事，前者坐镇战略规划及公司决策，后者负责业务的风险管理及行政。

　　颇为“显眼”的是，招股书透露，现年29岁的汪磊此前在金融服务行业的工作经历包括银行信用部客户经理等，而其在物业发展行业仅拥有逾1年经验，其最高学历为合肥（楼盘）润安公学。一位在安徽合肥当地从事教育行业的人士向《国际金融报》记者表示，润安公学是一所全日制寄宿制民办学校，管理比较严格，但教育质量一般。

　　在这一颇有家族色彩的组织架构下，家族成员是否愿意放权以及职业经理人能够得到多大程度的发挥或将直接影响万创国际未来的发展。

　　“神奇”的高负债

　　招股书显示，万创国际的土储（包括已开发项目及截至2017年12月31日持作未来开发项目）总建筑面积为177.3万平方米，其中，可销售/可租赁建筑面积为135.3万平方米，仍未售出可销售建筑面积为7.9万平方米，且业务范围依旧以淮南市为主。

　　万创国际对淮南市的重视或基于该地住宅市场目前仍处于早期发展阶段，以及该市不断融入合肥都市区和中原城市群规划的后期发展空间。招股书称，在2015年及2016年，集团在淮南市房地产开发及销售市场的所有房企中排名前三。但值得注意的是，现阶段万创国际17个物业项目中，12个项目均已或将在2019年之前竣工。如果万创国际后续不加紧扩充土储，无项目可开发或将成为万创国际未来可持续、规模化发展的“痛点”之一。

　　显然，万创国际也意识到了这点，其表示计划在未来3年至4年专注于在淮南市及其他高增长城市进行土地收购。

　　有限项目数量的背后是万创国际业绩增长较慢。2015年、2016年、2017年，万创国际的营收分别为4.2亿元、7.8亿元和6.3亿元，净利润分别为5424.8万元、5127.5万元、8284.9万元，毛利率分别为37.2%、17.6%、25.3%。

　　2017年，与净利同升的是万创国际的流动负债。招股书显示，2015年、2016年、2017年，公司流动资产净值分别为3.3亿元、4.7亿元、1.2亿元，资产负债比率分别为600.6%、726.3%、1243.3%。

　　截至2018年1月31日，万创国际的现金及现金等价物为6.3亿元，然而其对应的流动负债却高达28.6亿元，短期偿债压力可见一斑。

　　事实上，万创国际也在上市募资用途规划中写道，由于内地房地产融资成本高且限制颇多，公司无法以低成本获得融资以支持业务营运需求。万创国际认为，上市可为公司提供各种资金来源，且集团无需偿还股本融资，有助于公司现金流管理。

　　对于万创国际来说，上市更像是一场基于未来的“自救”。其在招股书中坦言，公司在安徽省面对的大多数竞争对手为规模较大的上市房企，公司领先地位在未来或无法持续。

　　虽然招股书中万创国际并未公布具体募资的数目，但就募资用途排序来看，上市募资将首先用作开发现有项目各期的建造成本。

　　时隔9个月后。万创国际再度叩响港股资本市场的大门，这次门会为它打开吗？