融资三座大山压顶 中小房企夹缝中求生

　　然而在看似迎来高光时刻的融资背后，也难掩当下房企们不可回避的“痛”。

　　今年以来，房企ABS融资遭遇寒流。截至目前，已有13家房企的ABS项目处于中止审核状态，涉及发行金额超300亿元。除此之外，仔细观察房企发布的融资计划不难发现，在调控未松动，企业业绩涨幅放缓的情况下，融资成本却不断抬升，海外债发行日甚一日，房企资金态势日趋严峻。在融资阴云密布之际，另一个不能忽视的背景是：偿债高峰汹涌而至。

　　融资渠道受限、高企的融资成本，加之迫在眉睫的债务到期，三座大山之下，“求钱若渴”的房企自然压力山大，尤其对于财务指标不佳，偿债能力欠缺的中小房企来说，前路更是布满荆棘。

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　　前有狼：融资渠道收紧成本高企

　　开年以来，房企融资迎来小高峰。据克而瑞数据，2019年1月，房企境内外发债总量大幅增加，达到了1095.79 亿元，环比上升91.8%，创下2018年以来融资历史新高。尽管看似火热的融资潮给资金困境中的房企注入强心剂，但密集发债并不能说明资金难题已经破解。

　　很明显的一点在于，房地产类ABS作为近几年快速发展的重要融资渠道，进入2019年以来，却频遭中止。

　　和讯房产查阅公告获悉，2月12日，红星美凯龙旗下商业运营平台爱琴海集团申请发行的“招商固收-爱琴海商管（一期）资产支持专项计划资产支持证券”被中止审核，该笔资产支持证券拟发行金额25.44亿元。

　　不仅如此，近一段时期内，已有多家房企发债项目被中止审核。包括和昌地产规模3.3亿资产支持专项计划、阳光100规模7亿元资产支持专项计划、宝龙地产规模11.8亿元资产支持专项计划、当代节能置业规模7.9亿元资产支持专项计划、合景泰富两笔规模分别为200亿元及20亿元资产支持专项计划等。

　　尽管房企ABS被中止并非新鲜事，但短期内如此高的频率确实不多见，对此，业内人士认为，房企融资渠道已经大幅受限的情况下，监管层或将再次收紧房企ABS融资，类似的房企融资计划遭中止的情况现在和以后都将是常态。

　　作为房企融资左右手，受境内融资渠道收紧影响，房企境外融资颇为密集。据克而瑞数据，1月房企发债总量中，境外债占比达67.6%，发行规模为740.4亿元，环比增加了141.9%。

　　然而，与海外债相伴而行的，则是高昂的融资成本。克而瑞报告指出，1月房企平均发债成本为6.98%，环比下降0.17个百分点。境外债融资成本达到了7.86%，环比增加了0.32个百分点，整体的融资成本依然处于最近几年来的较高水平，企业对资金的迫切渴求程度可见一斑。

　　不过，融资成本在房企内部也出现了明显分化。和讯房产查阅发现，近段时间，个别中小房企发行的美元票据利率超过了10%。以当代置业发行的2亿美元优先票据为例，利率高达15.5%，而此前世茂房地产发行的10亿美元优先票据利率为6.125%，可见，不同规模间房企在融资方面的竞争已经形成差距。

　　对此，诸葛找房首席分析师陈雷认为，在金融收紧的大环境下，房企融资受到严格限制，很多大型房企重启海外融资，中小企业融资能力较弱，大多依托国内环境进行多元化融资，且单笔融资规模比往常较小。未来，中小房企将会面临更大的融资难题。

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　　后有虎：偿债高峰步步紧逼

　　房企集体狂奔在融资赛道上，除了日益严峻的融资前景外，即将到来的偿债高峰或许更大程度上加深了房企的“通关”意愿，毕竟，债务到期意味着留给房企的时间不多了。

　　和讯房产查阅房企近期发布的融资公告发现，用途大多为现有债务再融资或一般营运资金用途。这意味着，当下，房企融资的主要目的是为了借新债还旧债。

　　那么，今年的债务压力究竟有多大？

　　据Wind数据统计，房地产业今年累计近4193亿元信用债将到期，其中1月已偿还到期债务近472亿元。此后每月均有百亿元规模以上债务到期，其中2月、8至10月到期债务规模均超过400亿元。根据监测报告，2019年房地产境内外债券还款总额相当于2018年两倍多。

　　实际上，在兑付高峰即将到来之际，已经有部分中小房企扛不住压力出现债券违约现象。2018年12月24日，银亿股份(000981)发布公告称，公司因短期内资金周转困难，未能按时足额支付“15银亿01”2018年已登记回售债券的本金约2.99亿元，发生实质性违约。

　　实际上，银亿股份的违约在其盈利和偿债能力上早就有端倪。截至2018年前三季度，公司实现营业收入 63.62 亿元，同比减少 25.03%，归属于股东的扣除非经常性损益的净利润为1.57亿元，同比减少67.99%，盈利能力下滑。此外，公司货币资金为12.27亿元，同比减少70.35%，对债务偿付的保障能力减弱。

　　无独有偶，前段时间因急抛上海（楼盘）稀缺土地资源而重新回到大众视野的中民投也被爆出技术性违约，应于2019年1月29日到期的16民生投资PPN001，至1月30日并未兑付，此外，2月12日，上市公司东方园林(002310)亦宣告违约。

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　　中小房企生存堪忧

　　2018年12月12日，国家发改委发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》被解读为划定房企融资标准线，虽提及将为优质房企提供便利，但政策倾向性十分明显，且条件十分严格：资产总额大于1500亿元，营业收入大于300亿元，不超过所在行业资产负债率重点监管线；未明确重点监管线的，原则上资产负债率不得超过85%。

　　显然，不管从销售额、负债规模、现金流、盈利等财务指标，还是土储、土地货值的变现能力等审查重点来看，中小房企并不具备优势，这也就决定了在这轮前后夹击的融资环境中，中小房企偿债能力十分有限。

　　恒大研究院在其报告中指出，龙头房企杠杆水平最低、短期偿债能力好且债务结构合理，发生风险可能性最小，而小房企杠杆水平最高，短期偿债压力最大且高度依赖短期债务，财务稳健性最弱。

　　另一方面，土地储备不足、销售规模一般的企业在企业资信评分上处于劣势。尤其是土地成本高企、企业布局欠合理、产品缺乏竞争力的企业，会被市场逐渐抛弃，从而影响企业发债融资。

　　叠加严控之下房地产市场现金流的回笼速度放缓影响，陈雷认为，“囊中羞涩”的中小房企将面临更大的生存压力，未来大鱼吃小鱼的并购案例将持续增多，不排除类似于今日头条这样的非房企介入。