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资色 | 首开集团与房地集团合并 奏响“掉队”国资房企重组序曲?

2019-03-12 07:47:15 和讯房产 
资色 | 首开集团与房地集团合并 奏响“掉队”国资房企重组序曲?
  3月11日下午,北京市国资委官网上发布首开集团与房地集团实施合并重组的通知,随后,首开股份在公告中透露,北京房地集团有限公司的国有资产无偿划转给首开集团。至此,近几日坊间热传的重组消息一锤定音,也为“千亿元量级”国有企业重组案再添一例。

  据媒体报道,通过合并重组,未来两家集团会根据不同业务,在一级开发棚改、二级开发房地产、物业等方面逐步完善合并进程。

  本重组案例中,首开当仁不让成为最夺人眼球的存在。作为重组主角之一,首开曾有着“一部首开史,半座北京城”的美誉,曾几何时,身为“京城一哥”,首开的一举一动、一言一行都颇具分量,不过,时过境迁,从近几年首开尽显疲态的表现来看,已然难现往日辉煌。

  那么,在深化国资国企改革,推动国有经济战略性重组的背景下,此次重组是否意味着“掉队”国资房企已然拉开整合大幕?发展受阻的企业又将面临怎样的未来?

  双双联手 优势互补

  回本溯源,首开的骨子里本就流淌着合并重组的血液。自2003年开始,上至中央企业的房地产重组,下至全国各地国有、民营、外资企业间的并购日益活跃,房地产行业从相对分散和粗放的状态向加快房地产行业集中、缔造大型房地产企业的组织形态过渡。在这样的背景下,2005年,城开集团与天鸿集团合二为一,重组为首开集团,为市属国有大型企业集团,业务范围主要包括房地产开发经营、物业管理、土地一级开发、投资与资产管理,拉开了全国范围内地产国资重组的序幕。

  而此次与首开牵手的则是2005年4月由北京市人民政府出资成立的房地集团,主要经营为建筑施工、物业管理、保障性住房开发等业务,注册资金为8亿元,主要服务中央在京单位物业管理,北京市属国企非经资产管理。

  房地集团非经资产管理市级平台建设成绩斐然,截至2018年末,完成了北京市属国企签订非经资产正式移交协议达到3075万平方米,其中2018年新签订非经资产正式移交协议2207万平方米,集团接管非经资产项目已达到1300万平方米。

  实际上,首开一直承担着北京市城市改造和保障房建设的重任,在京内有不少棚改项目,因此,有业内人士推测,与房地集团的合并是为了在城市更新业务方面有所拓展,加快棚改项目开发进程,让销售规模尽快释放。

  不过,在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,双方的联手则有助于实现双赢。“首开加入到国企改革的行列中,是积极补充土地储备和实现土地开发策略的转型需求;同时,房地集团这两年业务局限在北京市场,市场知名度不大,通过类似重组也可以实现更好的发展。”

  首开危机迷局

  作为老牌国有房企,成立之初,首开总资产达500亿元人民币,年开复工能力超过500万平方米,销售总额约100亿人民币,累计竣工面积3500万平方米,物业管理面积2200万平方米。从数据上看,襁褓中的首开已是当时北京乃至全国最大的国资房企之一。

  但“含着金汤匙”诞生的首开却用实际行动将手中的一副好牌打得“稀烂”。过去十几年波然壮阔的房地产大潮中,首开的销售规模不仅被同期上市的企业甩在身后,还被一批后起新秀迅速赶超,数据显示,2018年,首开以1007亿元签约金额首次跻身“千亿元军团”,同年,千亿房企数量已达30余家。

  除此之外,首开的净利润率也显示出增长的疲态。根据首开发布的财报显示,2017年,公司366.78亿元的营收只带来23.63亿元净利润,归属于股东的扣除非经常性损益的净利润更为惨淡,下降幅度达35.79%;2018年上半年,首开的毛利润率和净利润率分别为22%和9%,较2017年末有较大幅度的下滑。

  究其原因,首开的销售乏力和低迷的盈利主要与其产品定位的有关。近几年,首开在各地参与的拿地土地成本较高,产品趋向别墅、豪宅等“高端项目”,这类项目本身就存在打造周期长、去化慢等特点;另一方面,首开肩负的北京市城市改造和保障房建设的重任也很难实现高周转、求规模,成为其发展的羁绊。

  叠加房企融资收紧影响,首开同样面临着资金紧张的局面。从其2017年财报来看,现金流出现140%的下滑幅度,为此,首开不得不一边频繁出手名下项目缓解资金困局,一边想方设法进行融资,其中,首开尤其钟情利息逐年上升吞噬企业净利的永续债。

  种种因素之下,这家曾集万千宠爱于一身,坐拥北京优质资源的国有房企,在经历了十四年的发展之后,已然呈现出难以扭转的危机与颓势,“首开这两年一直希望有所突破,但仍面临很多压力,企业规模难以做大。”严跃进认为,对于首开来说,大刀阔斧的改革必不可少。

  拉响“掉队”企业重组警钟

  无独有偶,中粮地产(000031)的故事轨迹也正被重组改写。去年12月4日,历时17个月,备受外界瞩目的中粮地产与大悦城地产重组方案获得证监会审核通过,作为第一批国有资本投资公司改革的试点央企之一,中粮地产有望由此改变“碎片化”布局短板,在加速奔跑的地产行业中,找到自己的位置。

  今年北京市《政府工作报告》中提出,要深化国资国企改革,加快实现从管企业向管资本转变,抓好国有资本投资、运营公司试点。推动国有经济战略性重组,压缩企业管理层级,推进混合所有制改革,提升国有企业科技创新能力。知名国企改革专家李锦在解读中表示,国企改革进入重点突破期。

  在此背景下,严跃进认为,当前地产企业资源大整合的时代已经到来,这也意味着,对于各类国企和央企来说,资源规模大但是运营能力弱,接下来都是要被整合的。

  严跃进进一步表示,从企业角度看,掉队房企若不积极整合,本身也是对资源的浪费,部分错过了较好发展机会的企业,目前到了必须改革的地步。

  同策研究院首席分析师张宏伟从地方政府角度指出,国企内部的加速整合和重组,可以避免多个涉及地产业务的平台竞争,同时整合后新平台的资产规模与规模都会增加,市场竞争优势也会增加。从市场格局角度来讲,市场集中度越来越提升,上述合并重组有利于增加企业的市场竞争力。

(责任编辑:徐帅 )
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