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长租公寓进入洗牌期,房企背景的协信家何以能突出重围?

2019-03-13 07:54:36 每日经济新闻 

  自2016年6月国务院推出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,租赁市场的快速部署,加速拉升着这个行业的成长节奏。

  仅房企方面,据不完全统计,TOP30房企中就有超20家房企已进军或表示将布局长租公寓。各大品牌的公寓间数预计至2020年底会超过1000万间。

  但与此同时,关于长租公寓租客维权、巨额外债、经营不善、周期调整等消息越来越频繁,数据显示,长租公寓被爆出“爆仓”的数量已由2017年的4家增至11家,也由此2018年被戏称为“长租公寓爆仓年”。

  然而,也就是在2018年,新涉足长租公寓领域的房企并不少,除华润、碧桂园、中骏等企业外,协信控股旗下的协信家(Sincere Hub)服务式公寓品牌也在2018年初落地。

  在长租公寓备受质疑的舆论环境下,引发了关于长租公寓发展空间和差异化竞争的一系列讨论。协信公寓酒店板块主理人及资产管理GM徐锋日前针对这一现象进行客观解读。

协信公寓酒店板块主理人及资产管理GM徐锋
协信公寓酒店板块主理人及资产管理GM徐锋

  长租公寓白热化 房企系趁机入局

  长租公寓,这个伴随2015年“85号文件”的税收、融资支持而迅速繁荣的行业,也是在资本的裹挟下,惨遇2018年寒冬步入苦长期。当年8-11月的短短四个月时间里,全国已有多家长租公寓被爆“资金链断裂”,爱上租、warm+、V客公寓、寓见公寓、租呗公寓等接连被收购。

  徐锋坦言,长租公寓已经进入白热化阶段。但其坚持认为,行业并没有到达红海的地步。

  同样,在安居客首席分析师张波看来,抢滩租赁市场就是争夺房地产行业下一个十年的第二跑道,租赁市场的重要程度完全不亚于房地产销售市场,无论是市场潜力还是政策红利都是显而易见的。

  的确,值得一提的是,在“创业派”洗牌的同时,房企加码长租公寓的脚步并未放缓。目前已拥有一定规模优势的房企,如碧桂园、保利、中骏等房企不断入局,并都提出了长租公寓领域的发展目标。

  有业内人士直言,“现在很多中小型长租公寓都在爆雷,但基本都是中小企业,就是因为现金流绷不住了。房企有资金,所以纷纷入局。”

  在张波看来,虽然目前来看长租公寓本身盈利空间似乎不大,但如果放弃这条跑道,就意味着房企会失去一半市场机遇。

  一线城市增量有限,房地产“下半场”的竞争是抢占存量市场,龙头房企显然没有放弃这条跑道的理由,这也意味着,长租公寓市场的抢夺战并未进入“中场休息”。

协信“高打”策略 入市即占据高地
协信“高打”策略 入市即占据高地

  众所周知,房企进入公寓市场,大部分会利用自己的物业资产及开发优势,走规模化道路。对于起步算比较晚的协信来说,接下来的仗该如何打?在布局长租市场时,协信经过了详尽的调研,避开了白领长租公寓这个市场红海,选择了竞争空间更充裕的高端服务式公寓,在徐锋看来,这是可以尝试“弯道超车”的发力区。

  据了解,高端公寓租赁市场,因为产品壁垒高、客群要求高,所以一直由雅诗阁、辉盛国际等外资、港资品牌占据大半壁江山。而协信成立公寓品牌“协信家”之后,快速建立起了自身的优质团队,融合标准的运营管理体系,迅速在激烈的租赁市场竞争中凭借高端产品打开了品牌知名度,这也为后续的轻资产品牌输出作了铺垫。

  虽然起步高,但竞争环境更好。徐锋表示,目前高端服务式公寓领域,客群已由原外资高管、外籍人士,向国内高知人士扩展,客户增量很明显。

  协信与合作方运营的两个高端项目位于上海(楼盘)长风及虹桥两个板块核心区域。前者体量约3.1万平方米,404个单元,紧邻长风公园,周边商业林立,客群来自华为、施耐德、麦德龙等知名企业;后者地处大虹桥商务区,共132个单元,距上海虹桥火车站仅约1公里,邻近500强企业办公聚集地。

  值得一提的是,据徐锋透露,上述两个项目的月租金虽高达1.5万-3.5万,但虹桥项目开业不到半年,2月底的出租率已达到90%以上,长风项目虽体量大,目前出租率也在70%以上,一度引起业内热议。

  “我们有一个很高的入市姿态,将来我们将品牌从上往下做,也比从低往上拓更容易些。

  我们想弯道超车,就一定需要走捷径。”徐锋表示。

协信家:具有“地产+基金+酒管”三位一体基因
协信家:具有“地产+基金+酒管”三位一体基因

  具体如何实现“超车”?徐峰总结了三点要素,即人员素质、品牌要素、体系要素。

  “协信家的成员多来高端酒店、服务式公寓行业,具有行业内15年以上的运营经验及销售经验,能保证高效运营及品质服务能力。投拓团队的核心成员则来自地产10强企业及知名金融机构,均有10年以上行业经验,项目资源丰富,能保证品牌快速发展。”

  同时,协信有品质开发商的优秀基因,即在设计、工程、集采、品牌推广上有先天优势。协信长期以来深耕内容经营,旗下商业、教育、农业、金融等板块业务也为项目运营带来了迭加增值效应,实现产品的全生命周期及全方位服务。

  “协信家是行业内极少数拥有'地产+基金+酒管'三位一体基因的公司,即能实现资产'投融管退'一体化,这是大部分地产系、金融系、创业系乃至国家队都不具备的特质,也是协信家品牌能快速发展的原因。”

  在上述要素加持下,协信家(Sincere Hub)目前已拓展了6个项目,其中2个为重资产,另外4个为轻资产品牌输出。

  而这距离徐锋的团队成立,仅仅一年时间。

轻重并举,投资合作模式灵活经营长短租配置合理
轻重并举,投资合作模式灵活经营长短租配置合理

  徐锋表示,协信家(Sincere Hub)有委托管理和二房东模式,也有收购部分股权合作和共建合作公司的方式,投资合作模式灵活且多元化,依托协信平台,与各类企业开放式合作。

  协信家(Sincere Hub)强调项目盈利能力,采用长短租模式灵活配比的方式,长租保证稳定的客群及收入,短租比例灵活配置以提高利润率。

  “我希望在项目稳定期,长租率保持在约70%,剩下约30%是短租,这样可以用短租赚取超额收益,同时又能保持相对低的运营成本。”

长租市场将诞生千亿龙头 运营资本能力是门槛
长租市场将诞生千亿龙头 运营资本能力是门槛

  长远审视中国的租赁市场发展趋势,由于尚未达到国外成熟租赁市场的水平,供应量也远没有饱和,在不少业内人士看来,中国租赁是存在巨大潜力的。未来5-10年,中国长租公寓市场份额占据租赁市场10%以上比重将是大概率事件,这或是一个“万亿级”市场,其中诞生市值千亿规模的龙头公司,亦值得期待。

  “尤其是面对买房压力和限购政策,租房需求依旧呈井喷状态。而企业在一线城市增量土地稀缺、风险较大的情况下,也会逐渐聚焦存量市场。”徐锋表示,住房租赁在国家法律法规层面将更加完善,以更好保障租赁双方权益,实现安居宜居目标。

  但当租赁市场在驶入蓝海之前,巧遇“白热”,运营能力和资本运作能力,将会是企业破局的关键。

  “目前协信家走精品标杆路线,主要布局在一线及强二线城市核心区,机会性进入其他城市,自上而下做全产品线全国化布局。”徐锋直言,“现在并不是强调体量的时候,我们强调的是规模与利润率并重,这也就意味着,我们可能会有更多城市核心区位的精品项目。这可以让我们项目快速爬坡、缩短投资回报期,获得更高的经营收益。”

  文/王宝汗

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(责任编辑:徐帅 )
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