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关于房地产税,那些广泛流传的预期的会发生吗?

2019-03-15 07:04:29 和讯名家  朱罗纪
上一篇,我对前财政部官员的文章进行了解读,那两份文件个人认为是目前比较靠谱和完整的《读懂房地产税,其实都在这两篇文章里》。
  上一篇,我对前财政部官员的文章进行了解读,那两份文件个人认为是目前比较靠谱和完整的《读懂房地产税,其实都在这两篇文章里》。

  今天看到全国人大财经委副主任尹中卿的两个采访,可以说和我的解读是高度一致的,大家可以对照看。

关于房地产税,那些广泛流传的预期的会发生吗?
  尹中卿重点谈了,房地产税和房地产的关系。这个我在上一篇文章里没有谈到,因为的确有些地方还比较模糊,无法落地到房地产来谈。但这次仔细揣摩他的采访,感觉大致补足了,是以结合着我之前的梳理,继续来总结谈一下。

  首先说两点。之前的文章,后台很多粉丝留言在骂开征这个税了,我也没办法放出来。这里解释一下,对房地产税,我们照旧不谈“应然”的判断——土地公有制下征收房地产税有没有法理基础,这是理论界的问题,屁民没能力参与。只谈“实然”的判断——这个税会怎么征,会对普通人有什么影响。

  其次,就我希望而言,很多人讨厌房地产税,毋宁说是讨厌这个税,不如说是对中国整体税负过重的抗议。这提醒我们讨论房地产税的时候,不能孤立的看问题。单就房地产税而言,我觉得本身并没有什么问题,这个税其实是应该征的,但如果放到我国的整体税负环境里、放到房地产行业的整体税负环境里看,那么,屁民家庭的税负是不应该再增的——如果连土地出让金都算入的话,老百姓(603883)买房子这些年给到政府的“贡献”是无比巨大的。所以,如何在开征房地产税的同时,确保居民家庭整体税负将趋于减少的结果,是这个税收能否顺利推进的一个必要条件。

  下面进入主题。

  1、我觉得现在说根本不怕房地产税的,和非常害怕房地产税的,都不正确。因为披露出来的消息,还没有达到让我们可以对未来做出确定性预期的地步。就我个人判断,要分类,房地产税对整体房价的影响不会很明显,但对于在同一城市手中已经握有多套房(4-5套以上甚至数十套上百套)的房主,会有显著不同的打击。房叔房姐,可能需要提前做些准备。

  2、房地产税在房地产上的目的,不会也不应是打压房价那么简单,而是调节居民住房资源的分配,主要是调节中大城市居民在住房这个稀缺资源上的分配不至于太过悬殊。我们过往及现在的房地产交易,在流转环节税不少了,但是在持有环节的确几乎是零成本。时间推移,会造成家庭财产的分化加剧以及代际悬殊,收入分配的不平等开始表现为财产的不平等。搁在古代就叫:富者阡陌连田,贫者无立锥之地。在历史上,这是被视为社会不稳定的源头的。通过房地产税来进行约束,防止扩大,这是这个税在住房领域的最主要目的。

  3、房地产税是个边际概念,这是它可以发生约束资源分化的作用所在。这个税,毫无疑问是杀富的(能不能济到贫,难讲,但是一定是杀富)。税收肯定是分档累进的,简单的理解就是:房子越多税越多、税率也越高,房子越少就不收税。就相当于是个税里的分档一样,你的月收入高,税率就高。在房地产税里,你的房子多,面积多,超出一定程度的那部分,就要被课税,而且税率会不断升档。假定现行房价不变,那么它会继续降低你买房的租金回报率。这个结果就会造成:你每多买入一套房子,边际收益就会下降,而且收益减少的速度会比成本增加的速度快得多。最终成本和收益会存在一个平衡点,那个点在哪里,每个家庭会计算出来,进而改变你的买房决策。

  4、房地产税有一些机会改善大城市房屋的供求关系。因为上面第三条,那么可以预期,市场上会出现一定量的房子的回吐,持有房产太多的房主会有负收益或者是现金流无力支撑,尤其是因为城市更新一下子握有上百套房子的原住民,这些房子全部持有会每年产生很大的现金流压力。因此,从收益角度,房主会选择将其中一部分回流到市场上。对于城市尤其是土地紧缺的大城市而言,这就意味着:它可以在不增加土地的基础上,实现房屋供应的增加。这个对于房地产供求关系预期的改变,会起到一定的作用。理论上,住房分配两极化程度越严重的城市,供求关系预期改善的越大。但在实践中,这个可能还取决于其它的条件,比如居民投资渠道的宽窄等等。

  5、房地产税是房地产纵向领域税费的重整。房地产税不是简单的打压房价,同样也绝对不是简单的加税那么简单(开头也讲了),它应该是也将会是房地产纵向领域的税费重整。房地产从卖地、开发、建设、销售到二手市场上的转让,涉及到一系列税费,这些税你在买房子的时候都交过了。这里面的很多税,都会和房地产税有所重叠交叉。如果开征房地产税,那么原有的这些税,是需要做一些整合的。也就是说,这一定是个结构性的调税,有加有减有抵扣。

  6、刚需交不交税?目前能够确定的是,手里握有多套房的,一定会多交税。至于说手里只有1套自住房的房主交不交,主流观点是不交。就是说,房地产税会有较宽松的豁免面积。比如上海(楼盘)起征点是人均60平米,且只对增量征收,基本上绝大部分家庭都不交税。我个人倒是认为会有两种可能,一种是不交,给比较宽的免征面积,以示民本。另一种是交,但是税率非常低,象征性的交点税。但总之,如果是手里拥有1-2套房子,主要用来自住的话,是不怎么需要担心的。最大的可能也就是1年抽你点水,但是其它杂七杂八的抵扣加起来,也就差不多归零了。

  7、不存在税率太高的问题。有一种观点说,房地产税一定能够打掉房价,只要定足够高的税率,理论上这当然是对的(你征100%的税,所有的买方都变成卖方了)。但这是个伪命题,因为现实中不可能出现。税率如果太高,就会引发大规模抗税,或者是大规模的资产转移,或者是大规模的抛售潮,或者三者并发,结果可能会诱发房地产出现大危机,或者是社会动荡,或者是两者并发,总之,无论哪一种,最终结果是:

  什么房地产税都收不到。但是,房地产税开征的应有之意一定含有“不能诱发房地产出现大危机”。如果房地产因此出现了崩盘,那这个税自然变成了无本之木了——都没有税源了,还征个屁啊。

  8、宽税基、低税率。大致来判断,房地产税应该是宽税基、低税率。宽税基的意思是,只要是房子,不管你是新增还是存量,不管你是住宅还是商业用房,不管你是国有用地(上的房子)还是集体用地(上的房子),(免征面积之上)都会征。这两个是一体两面的问题,如果是窄税基,就可能不存在低税率,那样会造成税收太少,反之也一样,像上海、重庆(楼盘)那种窄税基、低税率、只征增量的情况不会再推行。但绝对不会同时出现宽税基、高税率这样的情形,不然就属于苛税了,会出现上面第7条所说的恶果。

  9、因城施策和打击面。上一篇文章也说了这个,房地产税一定是个地方税,地方税的意思是:税率将主要由地方来定,税收也交给地方用于地方,还不止此,还有:可能只针对本地的房屋做统计。这个意思是说,那种说法——全国统一计算房屋套数来征税——不成立,比如我在全国7个城市有10套房,但在深圳(楼盘)一地有4套,那么最终我只在深圳才会交比较多的房地产税,在其它城市可能都属于“免征范围”。如果是这样,那么打击面其实会小很多。就不是很多人之前担忧的,房地产登记全国联网以后就是全国统一征税,那个根本不可行。所以,进而说,这个税真正精准打击的是:

在一个城市持很多套房的房主(原住民反而会变成“高危人群”)。

  10、会有很多避税的行为出来。你有张良计,我有过墙梯。民间的智慧是无穷的,在房地产领域大家躲避“五限令”的过程中已经表现得淋漓尽致。那么,针对房地产税的规避,其实和限购引起的后果差不多,一定会发生很多借名买房的代持行为。某个家庭实际的持有房产有10套,但是在自己名下可能只有一半。当然远不止这个例子,举这个例子旨在接着上面第9条来进一步说明:

房地产税真正起到的精准打击效果也会比想象中为低。这是一定会发生的。

  11、对城市房价的影响是缩小涨幅。正经说,一个城市房价的走高走低,是综合因素,再好的城市都会跌。但是有一点我认为是可以明确的,就是那种认为房地产税一旦推出会造成大量抛售房价大跌的观点,绝对不会发生。单靠一个税就能把中国房价打崩,我只能说你希望有多大,失望就有多大。就算是有一天房地产崩盘了,也不可能单单是这个税造成的。所以,碰到这样的观点,你看也不要看。就像上面第4点说的,这个税有机会改善一些大城市的房地产供求关系,但是如果这个城市人口的流入速度依然超过住房的供应速度,那么这个改善最终起到的作用也不过是:

  缩小房价的涨幅,比如从原来的涨10%变成涨6%。并不会说,这个税出来,房价一下子拐头向下了。

  12、对个人买房决策的影响。这个另外再专文谈,简单说,“二阶城市化”+“房地产税”+“住房制度更变,其实是开启了中国房地产的“新周期”。这个新周期,会有完全不同于以往的表征。个人未来长期的买房决策,也一定得学着做出非常显著的调整才对。

  13、实施时间。上次写过了,这次又查了一些材料,下面这份材料是全国人大官网上的公开信息,讲的是人大常委会在2018-2023年的立法规划,房地产税法排在第48位。个人觉得,这个可以作为一个理解的时间窗口。但都是国家大事,这一条咱们猜猜就好了。

关于房地产税,那些广泛流传的预期的会发生吗?
关于房地产税,那些广泛流传的预期的会发生吗?
  最后我要补刀一句,在中国数千年的历史长河里,房地产税这个税种其实是有巨大意义的,它最大的意义就是告诉我们:

  中国人终于特么拥有“私有财产”了!回头想想,过去的数千年,尤其是那个惨不忍睹的数十年。所以,大家千万不要从头到尾只顾得骂,要看到这一点啊(别会错我的意哈哈)。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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