摇摆中的首创置业 离千亿还有多远

　　董事会换届后,首创置业第一份答卷的表现有些尴尬。

　　3月13日收盘,首创置业股价为2.89元,再次下跌2.36%。

　　自3月8日首创置业2018年业绩发布以来,股价已经连续下跌3个工作日。其中业绩发布后的首个工作日,首创置业股价开盘即跌13.83%,最低谷时跌幅达16.14%。未完成销售目标、负债上涨20%、下调2019年销售目标……对于首创置业董事会换届后交出的首份成绩单,市场显然不太买账。

　　未完成销售目标 负债上涨超20%

　　3月8日晚间,首创置业发布业绩公告:实现营业收入人民币232.57亿元,同比增长约9%;营业利润人民币31.60亿元,同比下降约18%;归属于母公司股东净利润人民币19.22亿元,同比下降约9%。

　　对于营业税后毛利率较2017年下降1%,首创置业认为主要原因在于本期一级开发业务毛利降低。

　　到2018年底,首创集团总资产约1697.16亿元,总负债1315.16亿元,同比增长20.11%,资产负债率约77.49%。其中,短期借款、合同负债、长期借款、应付债券四项增幅明显,永续债使用规模更是上涨128%至134.76亿元。

　　让新一届管理层略感安慰的是,尽管负债总额有所增长,但其一年内到期的非流动负债明显下降,负债率与2017年基本持平,其流动比率为2.16,较2017年的1.69也有所上升。首创置业的短期偿债压力有所下降,偿债能力有所提升。

　　全年首创置业签约销售额人民币706.4亿元,同比增长26.5%;签约面积306.3万平方米,同比增长27.6%。

　　2017年业绩发布会上,首创置业管理层定下2018年销售额保750亿元冲800亿元目标的声音犹在耳边,未完成目标销售额的事实却已摆在眼前。这是2018年4月首创公布新一任领班子以来,董事长李松平、总裁钟北辰带领管理团队交出的第一份答卷,显然结果并不完全令人满意。

　　对于未达成既定目标,首创置业方面解释称:由于2018年上半年房地产市场较为火热,下半年有下降,而公司是重仓在第三季度、第四季度,因而对销售影响较大。加之2018年首创置业业务布局偏重于一线城市及热点二线城市,因而签约销售额未达目标。

　　战略摇摆 错过三四线红利

　　首创置业2018年业绩公告中提到,首创置业2018年销售额中,一半以上的成绩是由北京（楼盘）地区贡献,其他排名前五的城市为上海（楼盘）、天津（楼盘）、重庆（楼盘）、成都,而其他城市全部签约销售额占比仅9.7%

　　数据显示,首创置业北京地区销售增长显著,实现签约额人民币392.4亿元,同比增长73.7%,占比达55.5%。天津销售跌破百亿元,成都销售同比下降47%;上海销售业绩仅69亿元,而重庆还未达到30亿元。显然,集中布局一二线少数城市,并未对首创完成全年目标,发挥应有的作用。

　　关于首创的城市布局战略,在短短几年经过了多轮变化。

　　2013年在首创置业年报高层分析中称,未来部分三四线城市有望缩小与一二线城市的差距,将涌现更多的潜力市场。2014年,其财报对三四线城市的表述已经变成尽管行业整体回落,但与三四线城市相比,一二线城市显现出更为强大的抗压能力,对行业利好政策更为敏感,反应也更为快速。

　　当年,多个三四线城市房地产市场表现低迷,不理性投资过后导致库存高企、去化困难,开发商资金紧张、降价甩货的新闻常见诸报端。时任首创置业经营管理中心总经理的赵强对媒体表示,首创置业今后的布局将聚焦在北京、上海、天津、重庆、成都这样的大都市。截至2014年10月,首创置业70%的货源集中在上述5个城市, 20%布局在二线城市,只有10%的货源位于三四线城市。未来,公司将逐步从三四线城市撤出,将精力全部集中在一线及1.5线城市。

　　2015年,三四线城市楼市发生变化。住建部在山东济南（楼盘）召开棚改工作座谈会,要就加快推进棚改货币化安置工作,缩短安置周期,让群众尽快住上新房,享有更好的居住环境和物业服务,满足群众多样化居住需求。随后安徽、山东、江苏、浙江、宁夏、湖南等多省市相应,三四线城市新房需求释放,去库存加速。

　　住建部数据显示2016年-2018年,全国棚改开工约1841万套。随后三年多的时间里,火爆的三四线楼市把碧桂园推上了“宇宙第一房企”的“神坛”,让扎根长三角的新城控股成为全国布局的行业“黑马”。同时,保利、恒大、绿城等规模房企皆在三四线城市攻城略地。

　　彼时,首创置业的触手早已从三四线城市缩回。2018年,首创置业概约落成物业总建筑面积183万平方米,除了北京、上海等一线城市,就是、天津、成都、重庆、昆山（楼盘）、合肥（楼盘）、南昌（楼盘）等1.5线城市。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,在三四线城市布局,2014年逐渐退出是一个重点失误,彼时棚改红利不断释放,这或许是此类企业和其他企业拉开距离的地方。

　　销售目标下调 完成千亿有压力

　　而对企业来说,发展时机错过就很难找回。到了2018年,三四线城市“棚改”、“去库存”等任务得到缓解。业内人士普遍认为,随着2018年“棚改货币化”的告一段落,棚改给楼市带来的红利正在消退。

　　错过了上一轮红利,未来留给首创的还有哪些机会?

　　首创置业在2018年业绩报告中提到,面对新形势,首创置业坚持“快周转、强投资”的发略,继续聚焦京津冀、长三角京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市圈,希望能够实现低成本储备千亿产能。截至2019年1月,首创置业首进广州（楼盘）、佛山（楼盘）和苏州（楼盘）,新获广州增城项目、佛山南海项目及苏州青剑湖项目,深化粤港澳大湾区战略布局。

　　2018年,首创置业新获27个项目,土地投资额人民币409亿元,同比增长11.3%,总建筑面积409.3万平方米,平均土地溢价为9%;核心城市及澳洲完成投资额人民币393.1亿元,占比达96.1%。Wind数据显示:截至2018年12月31日,全国40城市土地成交溢价率为11.11%,其中,住宅用地溢价率为12.2%,商业用地溢价率为8.96%,商住综合用地溢价率为12.12%。

　　截至2018年12月31日,首创置业拥有土地储备总建筑面积1,255万平方米(公司权益面积849万平方米),土地储备总地上建筑面积966万平方米(公司权益面积650万平方米)。土地储备总建筑面积中,约83%为发展物业,17%为投资性物业及其他。

　　首创置业方面认为,现有土地储备规模适中,且核心城市资源充足,可以满足其未来三年规模突破及业绩提升之需要。2017年业绩会上首创置业提出“2018年销售额保750亿元冲800亿元,2019年销售额争取突破1000亿元,2020年销售额争取突破1400亿元”的业绩目标悄然转变。2019年的目标销售额被下调至800亿元。

　　对于800亿的新目标,钟北辰在业绩发布会上底气十足,他介绍,今年元旦开始截止到现在,首创置业签约到认购的金额加在一起将近达到了100亿。“2019年公司的销售目标肯定可以达到。”

　　首创置业财务中心总经理廖洋表示,首创未来的布局都会围绕高经济附加值的地区,比如说京津冀、上海、江苏、浙江、粤港澳大湾区等城市,对未来市场非常有信心,能够保证25%以上的毛利水平。

　　对于首创业绩不达标、2019年销售目标下调的行为,严跃进认为主要是因为在2019年完成千亿目标比较有压力。严跃进表示:销售额不达标说明过去对于市场的判断太过于乐观了,所以对于房地产市场的周期判断不到位,在此过程中,部分布局的城市政策持续收紧,类似限购和限价等政策,都会影响市场的销售和企业的业绩。从企业经营本身来说,此类企业本来灵活度不高,市场降温的时候业绩更容易受冲击。要保持销售额的增速存在各类阻力,关键还是要在一些低成本的土地市场上继续投资,无论通过招拍挂,还是并购的方式。

　　在严跃进看来,“首创置业给出的成绩单总体符合市场预期,但多少也说明其需要快马加鞭,尤其是要反思城市布局和对地产周期把控的策略内容。”。

　　他认为,首创置业存在结构性问题。他建议项目布局过于集中在大城市的企业,后续可以在一些三四线城市尤其是有轨交和地铁概念的以及享受都市圈辐射概念的城市积极进行投资。

（责任编辑：常丹丹 HO016）