“315”重磅！2019年你买+租的房，质量历史最差

    去年聊过这个话题，今天315再聊聊。

　　不管你爱不爱喝酒，“来一瓶82年拉菲”这句台词你肯定听过,年份好的葡萄酒价值更高，这叫做“大年”，而如果天公不美，自然灾害频发，这就是“小年”。

　　房地产也一样，因为调控，在销售环节呈现明显的“大小年”变化。而很多人忽视的建筑质量其实也一样，房价在上涨的时候，房屋质量问题只要问题不大，都会被忽视。

　　而2019年（2018年四季度开始），因为房价逐渐开始出现了平稳下行的苗头。这些质量问题将会非常非常集中的开始爆发。越是小城市质量问题越大。因为监管越少。

　　媒体的报道已经很多：龙头房企从2018年开始，群体性的质量问题频繁出现。其实这是因为被关注，中小房企的问题更多，严格来说，龙头房企的质量问题概率远远低于中小房企。

　　除了买房，租房也同样躲不过质量问题，从2018年所谓的长租公寓甲醛事件爆发，而甲醛一般都是高发在夏季，随着这些公寓企业跑马圈地，2019年过几个月，租赁房甲醛事件将爆发的更严重。 　　当下在国内最好的板材基本也就是E0，即使这样，也必须减少使用面积，才可能会环境合格，而更多的其实是E1板材。

　　再叠加上国内各种辅材的问题，施工工艺问题，所以如果单纯从装修角度，很难很难避免这个空气污染。就算单件家具的甲醛含量达标了，一旦全屋装修起来，你也无法保证所有家具建材的甲醛挥发加在一起，是不是超标了。另外包括玻璃胶等物品更是污染的大户。

　　伟哥查了很多资料，有个简单的计算办法

　　而简单的计算办法，也就是如果你家所有都用的E0板材，那么如果所有板材的面积超过地板面积的2倍，这个屋子空气基本不合格。

　　如果你家所有使用的E1板材，那么所有板材的面积超过地板面积的50%，你家空气基本不合格！

　　官方的数据也显示了最近2年的房屋质量问题非常严重：

　　住建部主导的全国工程质量安全提升行动

　　2018年第二季度，各地共下发监督执法检查整改单131556份、行政处罚书7111份，处罚相关单位6282个，处罚相关人员2656名。从行政处罚数量看，北京（楼盘）市、山东省、江苏省处罚力度较大。

　　2018年第三季度，各地共下发监督执法检查整改单137479份、行政处罚书7799份，处罚相关单位6460个，处罚相关人员2634名。从行政处罚数量看，北京市、重庆（楼盘）市、江苏省处罚力度较大。

　　2018年第四季度，各地共下发监督执法检查整改单138954份

　　2018年1-10月，全国共发生房屋市政工程生产安全事故637起、死亡736人，比去年同期事故起数增加39起、死亡人数增加33人，分别上升6.52%和4.69%

　　未来：你会看到越来越多的新闻曝光外墙脱落，而这是建筑质量最显眼的代表！一经历风雨，外墙就出现问题，如果有轻微地震，质量问题后果不堪设想。

　　那么出现这些问题的原因有哪些？其实简单的总结一下：

　　最大的问题：按照《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50-100年。居民很显然不属于“重要建筑物”之列，大部分房屋的结构年限本来就是50年！而且从实际施工角度看，大部分房屋质量并扛不到50年之久！

　　过去2年，有很多开发商违规使用了双合同，在网签价格之外，通过装修车位等分摊了大量的房款。而2018年四季度开始恰恰是收房的高峰期，过去很可能以为房价上涨而掩盖的各种问题，将在2018年4季度到2019年出现井喷。

　　1：快周转的恶果，2018年是快周转恶果爆发元年

　　所有的房地产企业都强调快周转，虽然快周转并不必然出现问题，但从概率角度看，快周转下，各种质量问题的爆发概率更是越来越高。

　　而且有很多企业快周转+全员跟投，这种情况下，很多破坏基本事物规律的快周转出现了。这些房屋质量问题非常严重。而且从市场占比看，越来越高。

　　2018年你买到的房子，大部分都是快周转企业快速盖的。祈祷吧，

　　2：限价的恶果

　　很多人说，限价下，开发商也赚钱啊。其实逻辑不是这样的，因为限价，导致开发商感觉自己亏了，而且最大的问题是大部分开发商不担忧销售问题，这种情况下，一房难求，房子盖的太好反应不到市场价格上。

　　导致大部分开发商都不求产品，只求完成任务。

　　能不送的就不送。精装修标准越来越低，逐渐开始产业化装修。不客气的直接精装变毛坯，想要精装修么？购房合同外再签一个新的外包合同，当然钱也是要另附的。还有的就是车位不送，不租，只卖。车位价格越来越高。

　　装饰减配。初级手段外檐石材变涂料；这钱省的让行外人不经意间就可以忽略，绿化减配，江南园林变疏林草地；

　　设施减配，园林小品、桌椅板凳通通删去，石材路面变柏油，参天大树变树苗，电梯内的装饰不锈钢变成大镜面等等等。

　　3：土地价格与销售价差越来越小。

　　2016-2017年地王集中，而在2018年上市销售的时候很多企业发现，地价与房价接近，这种情况下，只能严控建安成本了。

　　当然也有人说，建安成本占比不高，控制意义不大，对于很多接近亏损或者已经亏损的项目来说，任何成本都会收紧。

　　4：建材成本明显上涨。

　　这是一个最大的问题，很多开发商的建设量是外包、分包，但对于建筑商来说，也面临巨大的成本压力：

　　河南郑州（楼盘）航空港区混凝土协会14家企业集体发布商品混凝土调价通知，使用河砂的混凝土结算价格执行640元/立方米；广州（楼盘）地区的也涨破600元/立方米。这一价格已较去年翻了一番。

　　国家发改委价格司发文给内蒙古 、福建、江西、河南、湖南、湖北、广东、四川省（自治区）八个省发改委（物价局）：要求各地针对各省砂石、水泥、混凝土价格上涨的情况迅速摸清情况，分析原因，并加强市场调节监管。

　　1月以来全国水泥价格与去年同期同比有10.51%的涨幅。从去年前年开始，国家对于环保越来越重视，各省市都在搞“煤改电，煤改气”工程，减少煤炭的使用量，保护大气环境，在那个时候，许多的砖厂都被强制拆除，一个乡镇留一到两个的砖厂，从那时候起砖就开始涨价了，且一直在涨。

　　如今购买水泥需提前一个月预付款，且水泥厂家并不能百分百保证随时发货，需按照厂家的调度。

　　最后，伟哥给你几个建议：

　　首先：尽量别买2018-2019年施工建设的房屋。因为不仅仅是开发商没钱，现在建造商也亏。

　　其次：如果买，就尽量买大开发商、大城市的物业，相对质量要好。大企业出问题的概率低，出问题了也能找到人解决。

　　第三：能别买精装修就别买精装修。容积率越高的项目，问题越大。

　　第四：租房别租新装修的，出租房这些二房东装修的2年内房子千万别租。