3月19日下午，中国房地产行业一年一度的盛会“观点年度论坛”正式在深圳开幕。以下是文字实录：
主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们，大家下午好！
欢迎大家来到深圳前海，这里是2019观点年度论坛暨中国房地产卓越100榜大会现场。
观点年度论坛连续多年选择深圳为举办地，今年又拥有着特别的意义。众所周知，粤港澳大湾区规划在不久前已经正式出台，而深圳前海，正是大湾区核心中的核心。
大湾区落地的意义，不亚于40年前特区的设立，今天我们在此讨论中国房地产的形势与未来，同时见证一年一度中国房地产卓越100榜的盛大发布，在这个特殊的时间和地点，更具意义。
回顾2018年，中国经济与房地产在“稳中有变、变中有忧”的格局下走过艰难一年，并取得了稳健的发展成绩。展望新的一年，对于房地产而言，稳中求进是不变的目标，但具体到行业与企业，关于未来，显然有更多值得深思和挖掘的内涵。
不容否认，过去多年来，中国房地产一直都在发展中调整，在调整中壮大。时至今日，这个行业已经拥有三家超过5000亿销售的企业，拥有31家超过千亿规模的企业。
这是一个巨大的成就，但行业的未来仍然有许多挑战。本届论坛主题为“展望：重构未来”，在展望未来的语境中，观点年度论坛作为行业的标杆性论坛，是众多睿智远见之士一同思考、交流的平台，这些将更有利于我们找到正确的方向和道路。
与此同时，观点地产新媒体连续第十年评选与发布“中国房地产卓越100榜”，表彰在过去一年卓越、杰出与非凡的房地产及相关产业链企业群体。在深圳前海这个具有特别意义的地点，我们一起见证中国房地产行业的典范与榜样。
最后，我代表本次论坛主办方观点地产机构，联合主办方每日经济新闻(博客,微博)、华夏时报、搜狐焦点、今日头条，合作伙伴合富辉煌（中国）以及5100西藏（楼盘）冰川矿泉水等，欢迎各位朋友的到来！
下面我将向大家介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：
中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员 朱中一先生
国家统计局原局长、阳光资产首席战略官 邱晓华先生
中国金茂高级副总裁、华南区域总经理 魏浙先生
中城新产业控股有限公司董事长 刘爱明先生
厚土机构主席 林少洲先生
亿达中国高级副总裁、亿达科技新城管理有限公司董事长 于大海先生
彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官 唐学斌先生
福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁 吴洋 先生
星河产业副总裁 阎镜予先生
前海润禾执行合伙人、首席执行官 路强先生
宝能城发集团副总裁 单伟先生
凤岗天安数码城有限公司董事总经理 余安定先生
中融国富投资管理有限公司董事总经理 张晓鹏先生
深创投不动产基金管理有限公司总经理 罗霄鸣先生
星河置业副总裁 林培涛先生
深圳市开元国际物业管理有限公司总经理 、万象美物业总裁 黄玮先生
中信资本控股有限公司董事总经理 葛康先生
莱蒙国际集团执行副总裁、莱蒙商业董事总经理 李国华先生
新城控股集团助理总裁 张丽萍女士
盛世神州总裁 李万明先生
招商产业运营部副总经理 田巍先生
信城不动产创始合伙人 刘波先生
新鸥鹏集团副总裁 马红科女士
苏宁置业集团有限公司执行副总裁 贾文静先生
美林基业集团执行总裁、 刘根智先生
海蓝控股集团副总裁 朱怀宇先生
恒大集团品牌中心总经理 杨超先生
五矿地产华南区域公司总经理 戴鹏宇先生
花海地产总经理 李佳先生
乐乎公寓创始人CEO 罗意先生
汇联金融执行董事、汇联科技总裁 郭馨孺女士
希尔顿欢朋（中国）投资发展副总裁 陈宝柱先生
合富辉煌（中国）深惠公司总经理 李举明先生
广东省房地产研究会执行会长 韩世同先生
安云集团董事长、广东安云更新律师事务所创始人 耿延良先生
每日经济新闻副总经理、华南中心总经理 杨勣[jì]先生
华夏时报总编辑助理、地产事业部总经理 王冰凝女士
每日经济新闻副总编辑 卢嵘先生
今日头条广东分公司行业事业部高级总监 王剑飞先生
观点地产机构、博鳌（楼盘）房地产论坛创始人 陈诗涛女士
让我们掌声感谢以上各位嘉宾莅临论坛现场！同时，本次论坛还获得了众多来自全国暨华南实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有嘉宾，以及参与、支持2019观点年度论坛的朋友们！
接下来将要进入到论坛的开幕仪式的致辞环节，本环节的每一位嘉宾的致辞时间为2分钟。
首先有请每日经济新闻副总编辑卢嵘先生上台为我们奉献开幕致辞，掌声欢迎。
卢嵘：各位尊敬的嘉宾，下午好！今天我们齐聚深圳，出席观点地产年度论坛，今年论坛的主题是“展望：重构未来”。刚刚结束的两会，作为中国主流财经媒体，每日经济新闻一直在全面深入地解读今年政府工作报告里对年度经济发展走势的判断和未来政策取向的变化，我们发现报告里除了“稳步推进房地产税”这一点成为社会关注、分析和议论的焦点之外，对比往年，今年的报告对房地产行业政策和市场几乎没有过多的分析和评判，这个行业过去的一些敏感话题和人物，也不再成为公共焦点。
从2018年7·31政策的定调，到如今只是过去了半年时间，但这半年里，这个行业和市场发生的一些预期和现实的变化，相信在场所有行业人士都能感同身受。政策取向整体上从去杠杆基本过渡到稳杠杆，个别房企虽然在去年提出了令市场关注的口号，甚至出现了令市场瞩目的重大变化，但从媒体的角度，我们相信总体上政策趋向于稳定观察期，市场处于稳定冷静期，行业虽有波动，但整体趋势上并未发生重大的逆转。在这种背景下，这次论坛要讨论重构未来以及创新发展，从我们观察的角度，这个行业自市场化以来，除了急剧的规模扩张，发展到如今，年销售额接近15万亿，实际上在过去多年并未发生任何重大显著结构性的变化，无论从拿地的模式、开发模式、经营模式、营销模式，还是盈利模式等等各方面，虽然有变化和探索，但是仍然没有发生实质性的改变。
当然，很多头部房企一直在寻求有所创新，寻求扩张的多领域化，寻求发展路径的多元化，但在行业周期没有发生重大变化和重大转折的时期，行业重构发展的内生动力和外部压力不足以对整个行业的结构性变化产生重大影响。
2019年以来，稳地价、稳房价、稳预期成为基调，其中稳预期应该是核心要义，政策取向从一刀切的坚决遏制房价上涨到适度放松为因城施策，给这个行业和房企的发展提供了新的想象空间。这次论坛将从宏观市场、金融产品、创新模式等诸多角度进行深入分析、研究和探讨，希望在座嘉宾的观点是真正有益于这个已经跨入15万亿级别的行业未来的成长和发展。
作为已经拥有5000万粉丝和每年100亿次阅读量的中国主流财经媒体，每日经济新闻及其旗下的房地产行业垂直原创内容平台每刻地产愿意继续广泛传播这个行业的声音和诉求。最后我代表每日经济新闻祝此次论坛圆满成功。
主持人：再一次感谢卢嵘先生为我们带来的开幕致辞，接下来有请华夏时报总编辑助理、地产事业部总编辑王冰凝女士，掌声有请。
王冰凝：尊敬的陈诗涛女士、各位嘉宾、各位朋友，欢迎大家来到美丽时尚的深圳前海出席中国房地产行业一年一度的盛典——观点年度论坛。首先我代表华夏时报和水皮总编辑对论坛的举办表示热烈的祝贺，对各位嘉宾的到来表示诚挚的欢迎。
十载风雨兼程、十载春华秋实，十年前，次贷危机风暴席卷全球，中国也遭到波及，出口猛跌，企业倒闭，房地产市场也跌入低谷，就在大批企业身陷水深火热之时，政府推出了4万亿救市计划，避免经济出现断崖式下滑，热钱也极大提振了整个楼市，并助力房地产行业在之后的10年一路高歌，风云变幻，出现了空前的繁荣，并催生了一大批的房地产巨头企业。
10年间，观点年度论坛成功举办，见证了中国房地产市场的跌宕起伏，华夏时报作为联合主办方之一有幸参与其中之一，2019年也是华夏时报改版12周年，今年年初华夏时报成立了华夏传媒集团，新媒体业务全新启航，华夏时报网、华夏时报和水皮杂谈公众号、微博、头条号、视频、音频，以及10万+的粉丝社等6大业务板块，立体式覆盖财富阶层。
华夏时报在水皮总编辑带领下，历经12年，已经从一家单纯的中央级财经媒体，发展成为涵盖报纸、网站、新媒体、活动策划、水皮杂谈音频、视频和财经大V频道的全媒体综合服务平台，在全媒体领域，华夏时报地产事业部也与上百家知名企业建立了深度合作，欢迎大家继续关注支持和鼓励我们的发展。
经过10年发展，中国房地产又站在了新的历史起点上，2019年中国房地产即将进入下一个10年，今年以来中国房地产市场保持了总体的平稳态势，从刚刚落幕的全国两会来看，今后一个阶段国家经济政策仍然是稳字当头，预期2019年房地产市场不会发生实质性的转变，但是下一步金融政策尚不明朗，预计中小房企资金链在下一个阶段仍然存在资金压力。新的大环境下，未来10年房地产将走向何方？今年地产大咖汇聚一堂，期待大家在此发表真知灼见，充分展开观点交流和思想碰撞，共绘下一个辉煌的10年。
最后再次预祝本届论坛圆满成功，谢谢大家。
主持人：谢谢王冰凝女士的分享。接下来的时间我们继续有请下一位致辞嘉宾上台，有请今日头条广东分公司行业事业部高级总监王剑飞先生。
王剑飞：尊敬的陈诗涛女士、各位先生们、女士们，大家下午好！
很高兴和大家又一年相聚在观点论坛，从去年的小年大周期到今年的重构未来，相信大家在过去的一年时间里，都能深切地感受到地产行业所面临的压力。当然在我看来，这也是这个大环境给行业创造了新的机遇。观点地产每年的主题都能给我们带来新鲜感，也带来新的启示。
回归到今天的主题，到底什么是重构？我谈谈自己的想法。重构绝非推倒重来，而是企业业务升级的过程，不少房企逐步退出地产作为唯一业务的印象，逐步推广到相关的领域，为业主构筑更美好的生活。另一个层面来看，重构也意味着思维方式的转变，过去传统的运营逻辑慢慢转向了大数据和人工智能的有效应用，让我们的决策变得更加高效。
另外我介绍一下我服务的公司今日头条，今日头条是一家快速发展的科技公司，我们通过大数据、人工智能，每天为不同用户推荐不同的信息，拉近了人和信息之间的距离，在新技术不断迭代的今天，今日头条通过大数据密切关注行业的发展走向，在机器学习的过程中，解析用户需求，助推变革的发生。同时在与人的互动中不断提升默契，洞察用户的兴趣，为我们的营销提供新的可能。当下今日头条母公司字节跳动旗下已经囊括了包括今日头条、抖音、西瓜、火山小视频等产品，我们将携带大量的流量和优质内容，为行业的重构尽一份绵薄之力。
最后衷心希望2019观点年度论坛取得圆满成功，谢谢大家。
主持人：再次感谢王剑飞先生的致辞。接下来进入到今天特别重要的内容环节，我们即将正式进入到2019中国房地产卓越100榜的发布环节，掌声有请观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士上台，她为我们发布2019中国房地产卓越100榜及报告点评。
陈诗涛：各位来宾下午好！因为时间关系，请允许我以2019中国房地产卓越100榜报告的发布来表达我对大家到来的感谢与欢迎。
现在我正式发布2019中国房地产卓越100榜报告，大家桌面上已经有全文的报告，因为时间原因，我只会做简单的点评，详细报告大家参阅桌面上的这份报告。
过去一年房地产风云变幻，稳中求升是一个市场的主调，所以过去一年我们说是艰难的一年。但同时也是充满挑战与机会的一年。唯有卓越的企业才可能在强强比拼中活下来，成为行业的领先的标杆，这也是卓越100榜的创立初衷。
市场综述，我们从三个方面做一个概括，首先是宏观印象，我们给的关键词是“改革40年和房地产、调控常态化和因城施策、稳定”。
大家看这张表，过去30年中国房地产的变化，增长了1.4亿倍，GDP规模增长是73.95倍，房地产的发展速度比国民经济的发展速度快得多。 我们看全国商品房销售额变动趋势，每年以1万亿元的速度直线增长，2018已经到达了最高峰。
行业扫描，我们的关键词是“坚决遏制房价上涨、活下去、回款、融资、创新”。2018年1—12月密集出台的重点房地产政策，我们进行了梳理，稳字当头。我们也看到去年一年销售均价渐趋平稳，房地产获利的利润空间缩小。另一个难题就是到位的资金捉襟见肘。
在土地上，大家会看到2018年房企的土地购置面积累计增速也出现了回落，而土地和钱之后就是人，在2018年房企高管离职人数刷新了5年新高，到10月份高管离职已经超过1900名。
所以在去年一年，寒冬中房企的融资图谱是八仙过海、各显神通，基本上是自筹资金、定金和预售款，还有上年的资金结余，这是主要的资金来源。我们看到未来排名靠前的房企更具规模优势，很多银行在2018年对借款的房企门槛提升，以往是百强，现在可能是30强、50强才有希望。去年上半年有14家房企中，恒大、碧桂园、保利的融资额最高，这上面14家行业占比在过去几年也有很大的提升。
土地观察方面的关键词是“并购、低溢价、流拍、赶场与观望”，去年流拍324宗，前年同期只有148宗。
2019中国房地产卓越100榜榜单体系由以下构成：房地产企业100强，上市企业30强、地产销售金额TOP100、商业模式卓越榜、物业服务TOP30，产业地产运营商TOP30，还有单项奖等等。我们的统计时间是2018年自然年。
大家比较关心的是2019中国房地产卓越100榜指标体系，我们在运营指标方面占了50分，销售金额20分、权益金额15、总货值15分，土储和销售面积做了参考，管理指标15分，商业模式方面，产品独特性是4分，革新的生产方式是3分，营销方式与组织是4分，资金运用与融资是4分，品牌指标是10分，人气指数是10分。
这是2019中国房地产卓越100榜前50名的排名，这是51到100名。
对这个榜单做一个简单的排名，碧万恒再夺得前三，销售、权益、货值成为取胜的关键。虽然碧桂园提出提质控速，但是它的规模仍然很大，恒大也是有很大的规模。在Top10的阵容中有一些小的变化。千亿企业的规模利润、财务状况也有统计。
去年大家谈到的关键是融资，行业的总体融资成本相对2017年上升了三个百分点。这是去年内地上市房企和物业公司的统计表。
去年三四线城市的均价上上涨了10.6%，但是市场上基本上还是响起了回归一二线的呼声。
这是上市30强的指标体系，最重要的是运营指标的50分，拿了25分给财务指标，上市公司财务6个指标里面，毛利率4分，净利率4分，流动比率、速动比率各3分，负债率3分，净资产收益率是8分，管理指标、商业模式和品牌指数跟卓越100榜没有变化。
这是我们站在行业之颠的30家上市房企，排名前面的是中海、万科、碧桂园、恒大。
在过去几年，中海和万科一直在轮流占据榜首的位置。万科去年的净利率较2017年是有所提升的，我们看到它的财务费用也持续下降。这是万科历年的财务费用变化趋势。
在30强里面过千亿的房企过了26家，他们的利率平均增长都是转正的，ROE创下近4年的新高。但是还是会看到偿债能力转弱，高息率公司的债规模翻倍。资产负债率已经达到79.75%，这30家企业的平均净负债率达到了110.68%，较其它企业高得多。
细分到个体，净负债率低于50%的只有万科、中海、龙湖等等几家。
传统的渠道受阻，今年我们看到美元债海外融资规模大涨，这里我们做了一系列的表，大家可以详细阅读我们的报告全文。
这是销售Top100。在年底的时候我们做了一些微调。碧桂园是7000亿，之后是保利和融创，去年有4成房企超额完成了目标，其它的很多没有完成。
在中国房地产行业的发展历史中，很多外资和港资的企业一直担当了资本运营各方面的老师的角色，所以观点一直很注意这一块，一直在推出非内地房企卓越榜，在2018年凯德做了很多动作，出售了20个购物中心，收回84亿资金，投入到广州、上海。恒隆内地的物业达到35.77亿的收入，所以非内房企卓越榜，凯德、新鸿基和恒隆占据前三。
这是品牌价值卓越榜。
管理团队卓越榜，龙湖是综合得分最高的，融创在业内以狼性文化著称，荣登榜眼。今天上午有60多位代表去了华润，华润是商业模式的冠军，大家可以看到它的很多优点和可持续的发展。
现在我发布中国物业服务TOP30。万科、彩生活、碧桂园、金地、龙湖占据前5。我们参考的指标是管理面积、管理项目、城市布局，财务指标、管理指标、品牌指标、创新指标以及人气指数。未来5年是中国物业管理行业最佳的机遇和窗口期，在规模和口碑上占据优势的企业会更有发展前景。在物业收入里面超过100亿的有万科，亚军彩生活以轻资产在行业里面占据前列。
这是我们做的点评，大家可以看看存量市场和物业的情况。大家也知道最近物业的上市潮，包括新城悦、佳兆业、永生生活、碧桂园等等，未来物业会出现并购潮。 物业公司都在加强智能化与增值服务，管理面积最多的三家已经超过了6亿平方米。
现在发布的是2019年中国产业地产运营商TOP30，第一名我们给了招商，第二是临港，第三是张江高科，还有深圳的星河也是排名比较前的。我们入选的指标，选择管理面积、项目个数、入住率、经营收入、园区总区域等等指标。
产业地产分类非常多，大家有非常多的疑问，我们看2018年产业地产的政策，我们认为产业地产有几个模式，第一是销售为主的，比如说华夏幸福。第二是轻重资产并行，通过股权获利的，包括亿达这样的企业。第三是产业和金融结合的模式，比如说张江高科。第四是定制厂房和园区一级开发，大家看到的宏泰发展和联东U谷就是这种企业，大家各有各的优势。
这是区域榜，我们只摘取了4个一线城市发布了区域榜，区域榜在过去的一年，我们看到北京是外地和本地企业龙头斗，大洗牌，去年北京的销售面积同比下降了20.4%，上海是万科、绿地加融创，上海新增的供应量很多，但是整体的成交与2017年持平，2018年广州微降，保利广州占据龙头地位。深圳是很多外地的开发商借道旧改进入，万科、华润、龙光问鼎前三。
我们对9家典型企业做了专门的报告，深度解析这些企业为什么卓越。 关于报告的全文，大家可以进入观点地产网下载，也可以参考我们的观点指数。可能我们的报告不尽完美，希望大家给我们批评指正。
主持人：再次感谢陈诗涛女士的分享。尊敬的各位来宾，当传统逐渐失去魔力，越来越多的企业都在创新业务、重构模型和跨界生长，这些都是行业有益的尝试，也是房地产未来努力开拓新生存空间和增长极。2019年观点年度论坛大会的主题是“展望：重构未来”。
接下来我们即将要进入到的是开幕致辞暨主旨演讲环节，今天我们非常荣幸地邀请到了朱中一先生为大会作开幕致辞以及主旨演讲，接下来的时间让我们掌声欢迎中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员朱中一先生。朱中一先生的演讲题目是“重构中国地产未来”，您的发言时间是10分钟。
很高兴应邀前来参加2019观点年度论坛。根据主办方的安排，我就重构中国房地产的未来，谈四点个人看法。
一、住房制度和房地产调控机制的完善，长效机制建设的推进与完善，为市场平稳健康发展、更好解决群众住房问题提供了制度保障
十八届三中全会以来、特别是十九大以来，中央明确并坚持了房子是用来住的、不是用来炒的定位，提出了建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实施分类指导、因地施策、落实城市主体责任的调控机制和推进长效机制建设等一系列指示，对抑制一些地方房价的过快上涨、推进一些地方的去库存发挥了积极作用，2018年的房地产市场也总体平稳。本次政府工作报告在总结去年工作时提到的“改革完善房地产市场调控机制”这句话，包含了中央层面对十九大以来调控做法和效果的认可。
去年年底召开的中央经济工作会议，再次强调了中央的上述指示，全国住房和城乡建设工作会议做出了具体部署。各地在先前召开的地方两会上也做出了相应安排。深圳市还印发了《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，对2018年到2035年的住房发展进行了规划。估计一些城市下一步也会公布体现“一城一策”要求的住房发展规划。
本次政府工作报告也提出了改革完善住房市场体系和保障体系，稳步推进房地产税立法，推广农村土地征收、集体经营性用地入市，宅基地制度改革试点成果。住建部部长王蒙徽在两会期间介绍了实施房地产长效机制要做到五个坚持，保持政策的连续性和稳定性，防止市场大起大落。
3月18日，中央政治局常委、国务院副总理韩正到住建部调研并主持召开座谈会时强调，要始终将习近平总书记“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，作为根本指导思想，贯穿于促进房地产市场平稳健康发展全过程。并明确了推进长效机制建设要做好的七项工作。
另据国务院办公厅2018年10月印发的《关于促进消费体制机制实施方案（2018-2020年）》，还要求国务院有关部门对发展住房租赁市场、有条件的城市探索发展共有产权住房，及制定出台城镇住房保障条例、住房租赁条例、住房销售管理条例的工作积极推进。上述内容充分说明，作为长效机制的两大项基础性制度，即住房制度和调控机制的制度建设正在积极推进，与其配套的金融、土地、税收、法制等制度建设也在有序推进。
因此，本人相信，中国房地产的未来，随着房地产长效机制的一系列制度不断完善，供需双方会更加理性，我国的房地产市场一定能平稳健康发展，社会多年期待的总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的住房供需格局有望形成，群众的住房问题也能更好解决。
二、立足当前，认真应对。展望未来，房地产起码还有十年左右的发展期
面对当前经济下行的压力和复杂严峻的经济环境，政府采取了减税降费、激发企业活力等措施。对房地产的信贷，银保监会领导表示，对优质房企融资和基本住房需求贷款继续保障，对资质差、负债率高的房企融资和投资投机性个人住房按揭贷款要有控制。国家发改委在2018年12月5日发布的支持优质企业直接融资的通知中也指出，资产总额大于1500亿元、营收大于300亿元、资产负债率原则上不超过85%房企可发行企业债券，但债券资金不得用于房地产投资。房企要结合自身情况，还需关注地方近期出台的“因城施策”方案，做好应对工作。
展望未来，我仍坚持这样的观点，我国的房地产业起码还有十年左右的发展期，基本因素还是三个：
一是城镇化持续推进和中心城市引领城市群发展。我国2018年常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%，要达到发达国家70%以上水平，起码还要十年的时间，期间每年平均有1400万左右的农业转移人口进城落户，还有新参加工作的大中专毕业生、复员退伍军人，以中心城市为核心的城市群还将吸引更多的产业和人口，再加上城市原居民的刚性需求和改善性需求，对住房的总需求量肯定是很大的。人口净流入量大的城市一定要制定实施住房发展规划，做好用地供应。
二是城市的更新改造，包括对城镇棚户区、城中村及对老旧小区的改造，任务很重。现在，我国城镇的存量住房约为310亿平方米左右。今年的政府工作报告，用66个字的篇幅讲了老旧小区的改造，足以说明政府对老旧小区改造的重视。房企应关注这块业务。
三是新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求，也需要房企在产业园区地产、物流配送中心、文旅地产、老年住区等方面进行拓展，提供相应的配套和服务。根据多年来的统计，在房地产总投资中，非住宅类投资占三分之一左右。本次政府工作报告16处提到养老，强调要大力发展社区养老服务业，新建居住区应配套建设社区养老服务设施。希望更多的企业能参与到老年住区建设与运营管理中来。
三、坚持绿色发展，不断提高产品质量与服务水平，改善人居环境，是房地产发展的重要标志
在需求旺盛的快速发展阶段，多数企业对新技术的应用和质量提升考虑不多。现在，我们进入了由快速发展转向高质量发展阶段。如何践行绿色发展理念，通过研发或推广运用新技术、新材料、新工艺，来转变建造方式，提高装配式建筑、全装修房的比例，提高住宅产业化水平？如何顺应信息化、智能化、“互联网+”和BIM技术推广应用的大势，将这些技术应用到企业的运营管理和房屋建筑与小区项目中？如何在融资偏紧、成本提高的背景下，打通推广绿色建筑与加快发展绿色金融的通道，开发建设更多的绿色小区？这都需要企业的探索与争取。相信在大家的努力下，新建的小区会更加安居宜居，更加绿色美好！
四、做强做大或做专做精企业，进一步提升行业的集中度和企业的信誉度，是行业发展的必然趋势
近几年来，一批骨干企业快速发展，行业集中度逐年提高。主办方在本次论坛上还要发布有关研究成果，我在这里就不具体讲了。相信今后的行业集中度进一步提升。一些骨干企业会进一步做强做大，有的企业会进一步做专做精。希望我们的企业在转型发展阶段，夯实基础，强身健体，高负债率、高杠杆的企业要努力把负债率和杠杆降下来，努力实现由规模速度型向质量效益型的转变。有条件的企业，也可向产业链延伸，或跨界发展！
最后，预祝本次论坛圆满成功！预祝与会的企业在2019年再上一个新台阶！
主持人：再一次感谢朱中一先生的致辞。接下来我们将要进入主旨演讲环节，有请下一位重量级演讲嘉宾，让我们欢迎国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华先生上台，邱晓华先生演讲的题目是“在不确定中温和变化——2019年经济展望”，您的演讲时间为25分钟。
邱晓华：非常荣幸也非常高兴能和各位地产界大佬和媒体朋友们在这里就当下的中国经济做一个交流。
怎么看待当下中国的发展，我想大家都很关心，我用了“在不确定中温和变化”这样一个主题，这是我就中国经济的短周期或者小周期判断的题目。如果用一个大周期、长周期，我是用另外一个题目，叫“变局与抉择”。今天因为时间有限，我就讲讲小周期。
讲到2019年的中国经济，自然而然我们会想到过去的一年，过去一年是中国经济发展史上困难最多、挑战也最突出的一年，可以说来自自身发展转型中的困难更加突出地表现出来。与此同时，来自外部各种因素的变化给中国带来的挑战也日益突出出来。所以在内外多重因素的交织作用下，过去一年有这几件事情记住了，我想我们就记住了2018。
第一件事情是一度困扰众多民营企业家的信心危机问题。过去一年，在理论界、在各种媒体中间，在一些人的讲话中间，对中国阴影企业家、中国民营经济的地位和作用产生了各种各样的不全面的认识，提出了一些不恰当的意见和观点，突出的就是所谓的退场、第二次公私合营的好时机，所谓的要全面加强对民营企业的政治、民主的管理等等。
其实稍有常识的人都应当知道，过去40年中国改革开放最有成效的、最值得人们去书写一笔的，就是伴随着改革与开放的大潮，中国经济的主体中间，民营企业家、民营经济异军突起，成为中国经济最重要的一支力量。我想这是我们稍有常识的人都不会忽视的这样一个简单的事实。
但是在好日子过了多少年，在人们思考未来的时候，却把这个问题作为一个不全面、不恰当的问题提出来讨论，把人们的注意力引到了不正确的方向去。
11月1号，最高领导人在中南海举行座谈会，对这些不恰当的议论做出了明确的回答，那就是中国的民营企业家是我们的自己人，中国民营经济是我们党执政的重要力量。
我想这掷地有声的回答应当说把人们的认识重新回到了常识的轨道上，因为这是太简单、太不需要讨论的一个问题。多种所有制共同发展，让人们有更多的财富，让人们有更多的创造力，本身就是改革的最重要的一个收获，或者最重要的目的，这是第一件事情。
这件事情我们记住了，我们就记住了去年一年，因为这个问题使得很多民营企业家在过去一年，他们说如果说40年来有什么至暗时刻，2018他们曾经有过这么一段至暗时刻，不知道自己的前途在哪里，不知道自己的命运在哪里，因此信心崩盘，这是去年我们要记住的。
第二件事情就是去年许多上市公司股权质押造成的上市公司的危机。在转型升级阶段，按道理我们应当适当地控制自己的节奏，应当适当地控制自己的杠杆，当时有一部分企业家中国发展阶段性的变化判断有偏差，形势不如人算，去年股市跌跌不休，以至这些上市公司股权质押到了崩盘或者平仓的临界点。
如果按照原来的约定，股权质押平仓，那就意味着这些上市公司辛辛苦苦创办的企业要拱手相送给银行、证券公司等金融机构，他们将血本无归。股权质押和股票买卖是不同的，股票质押意味着体到了平仓线，你如果不能补仓，你所有的质押都会被统统归零，你质押给谁，谁就拿走了。股票你从10块钱跌到1块钱，你还有1块钱。
所以去年很多上市公司因此险些出现系统性的金融和债务风险。还好，政府及时对此做出了政策的修订，没有按照原来的约定去平仓，而且出台了一系列的纾困措施，使得这些企业也平稳地落地。
第三件事情就是去年中国大地上的环保风暴。按道理在今天对中国的环境问题重拳治理、下大力气都不为过，因为我们知道空气、水、土壤问题已经严重危害到人们的健康，所以采取措施治理是完全必要的。
问题是中国今天的环境问题不是一天形成的，它是一个历史的过程所沉淀下来的，因此面对这些问题肯定要有一个历史的视角考虑，但是在去年的工作中我们发现一些简单化、粗暴化的做法，就是关停，险些让许多地方经济发展造成重大的挫折。
也还好，政府及时调整节奏，及时注意了区别对待，所以这个问题也算平稳渡过了。 国内去年就这三件事情给中国经济险些造成重大的挫折，这是我们应当记住的。
第四件事情就是大家今天还在关注的中美贸易摩擦所带来的外部危机，这个危机来势凶猛，从去年3月的301调查到500亿加25%关税，再到2000亿加10%的关税，可以说愈演愈烈、不断升温，眼看就要进入到白热化的阶段。
12月1号，中美两国元首在阿根廷谈成了一个休战三个月的协议，因此困扰着全球的一个问题，困扰着国人的一个问题，在那个阶段平稳地或者稍微缓和地给大家带来了一定的缓冲期。眼下三个月已经过去了，中美还在继续谈判，因为这个休战期进一步延长了。
如果按照当时的节奏发展下去，2000亿到今年的1月1号从10%到25%，2670亿也要加关税，可以说中美之间所有的经济关系就可能完全中断，因为这不是一件小事情，肯定会造成极大冲击。
去年一年中国经济就是在一些内外挑战、困难中渡过的，由于政府及时调整政策，由于国内外的一些因素相对的变化，所以过去一年我们总体上可以这么说，叫有惊无险、平稳落地。
因为最终中国经济还是交出了6.6%的成绩单，虽然从曲线上看，从6.8%、6.7%、6.5%到6.4%是一个往下走的趋势，但是全年6.6%，还算对得起过去这么一年大家的努力。
这就是去年的一年，我们记住了，就是在有惊无险中，我们相对平稳地渡过了困难的一年，渡过了充满挑战的一年。
今年会怎么样？外部环境对中国而言肯定是相对不利的，至少有三个方面：
第一，传统的全球化所带来的全球贸易高增长的周期已经见顶了，今天全球贸易随着传统全球化的格局、秩序、规则的改变，有可能造成全球贸易走下坡路。
第二，全球经济增长虽然还在温和中前行，但是发达经济体、发展中经济体同步复苏的这样一个好的趋势在今年也要中断，因为按照目前的情况来看，美国今年不如去年，欧洲今年不如去年，日本今年不如去年，中国今年同样不如去年。所以从增长的角度来说，今年全球经济也是一个走下坡路的年份。
第三，从外部环境来看，地缘政治动荡的局面和流动性宽松可能生变的的政策打架的局面交织在一起，使得全球资本市场、大宗商品市场、外汇市场充满着变数，这是从外部来看对我们来说相对不利的因素，问题还是比较严峻，特别是围绕着中美之间的矛盾，究竟能不能在可预见的一个月之内达成一个双方都可接受的协定。
目前来看虽然已经完成了90%，接近达成协议，问题是特朗普是一个不是很靠谱的领导人，他可能会找各种理由，会根据国际国内的各种变化，又说这个协议不合我意，因此可能放弃，就像他和金正恩之间，原来事先都谈好的，下面的人把协议都谈好了，但是他最终不签协议。所以这种不确定性应当说是今年我们外部环境中间最要关注的。
国内今年的发展环境在我看来还是相对有利的一年，或者说对企业、对投资者总体而言，今年是个相对友好的一年。
一方面我们从整个中国经济增长的态势上来看，经过多年的调整，新经济的支撑作用、新业态的支撑作用、新动能的支撑作用在逐渐的长大，它已经开始形成一定的对传统经济下滑所带来的对冲的作用。换句话说，小周期在今天有可能是一个主要见底，然后趋稳、逐步回升，可能是这样一个相对有利的发展态势。这是从小周期角度来看。
第二方面，从政策环境来看，今年核心的一点是在稳增长基础上防风险，而不是在防风险基础上去稳增长。这就调了一个方向，把稳增长又放在了第一位，因此可以预期今年政策面上无论是财政政策还是货币政策，还是投资消费政策，总体上看是一个要产生对冲经济下滑作用的政策环境。因此，在某种意义上，今年政策比往年要来得更友好。
第三方面，改革开放的周期。市场化改革在过去一段时间似乎谈得少一些，当然去年的中央经济工作会议明确把加大市场化改革的力度放在了很重要的位置上，今年的两会也突出了要加大市场化改革力度。可以预期通过激活市场的活力来对冲经济下行的压力，在今年我们能够看到一个更友好的表现，那就是从体制上、从对外开放的质量上能够看到更有利于微观层面的制度环境在走上新的轨道。
从国内经济周期、政策周期和改革开放周期这三个方面来看，2019注定是相对于企业、投资者、消费者来说，总体上是一个更友好的一年。
因为政府工作的基点是要稳增长，因此它要通过新经济的进一步增强，通过政策进一步的调整，通过改革开放进一步的深化，来形成在外部相对不利的因素下，怎么保持中国经济在合理的区间，怎么去实现稳增长的预期目标。
这是从发展环境的角度来看，可以和大家简单说，外部相对不利，内部相对有利，因此2019年就将在不利与有利的相互作用下来往前发展。
从目前的情况来看，总体的判断是，上半年将继续延续去年以来的下行的发展态势，不出意料的话，一季度肯定比去年四季度还要低，二季度可能逐步压缩下滑的区间，但是还是下滑的一个态势。
但是到了下半年，随着政治因素、政策因素等等作用的加强，对经济下行的对冲的作用将进一步显现出来，因此下半年就有可能结束小周期的下行，转为企稳、稳中有升的新的发展态势，全年估计是6.2%左右的增长。
这就是2019年的中国经济发展态势。
具体来看，可以预期2019年投资在今年的中国经济中间将会扮演比上一年更重要的作用，因为眼下所有的政策的基点之一就是要稳投资，因为稳投资有可能改变去年以来投资持续下滑的态势，今年投资可能转为稳定回升的态势，初步判断今年投资对经济的拉动可能由去年的2个百分点左右回升到2.5或者2.6个百分点，比去年要提高0.4%到0.5%，这是我们可以初步判断的。
因为今天我们看到所有政策的基点，重要的一点就是要稳投资。
消费方面，可以预期尽管中国经济在现阶段由于失业的压力，由于调整的压力，再加上汽车、住房两个热点逐渐降温的作用，所以整体上看，推动消费上升的因素逐渐减少。但是由于逐渐进入了一个消费相对稳定的周期，来自基本面的消费还是整体比较稳定的。
所以今年消费对经济的作用，可能由去年的5%提高到5.1%。这样消费+投资对中国经济的拉动可能就是在7.7%左右。
问题是今年我们看到对外经济这一块，总体上看不如去年，一方面出口增速减缓的态势是一个大概率事件，而另一方面今年的进口可能会由于各种政策因素和外部因素，会进一步放大。
比如说中美之间的贸易谈判，中国肯定要扩大进口，比如说今年的非洲猪瘟可能导致我们的一些农产品的缄口到增加等等。
所以整体上看，从出口和进口这样一个比较值来看，对中国经济的拉动肯定是负的，而且这个指标比去年要进一步扩大，如果去年是0.6%到0.8%的拉动，今年可能就会扩充到1.7%左右，对冲下来，最终今年就是6.2%左右的增长。这是具体来看中国经济今年的表现。
眼下我们要最注意的问题是什么？就是高债务带来的中国经济的风险。
当下中国无论是政府还是企业或者是家庭，负债都处于一个上升的轨道上。虽然总体上的负债率趋于稳定，但是从结构上看，还是负担比较重的。从目前的负债角度来看，中国依靠加杠杆来推动增长的支撑作用空间已经越来越小。
另一方面，由于2008年以来的加杠杆所造成了负债的压力越来越大，从去年开始，中国经济最突出的一个问题已经显现，就是名义GDP增长下滑的速度已经明显大于实际GDP增长的下滑幅度。去年名义GDP的增长幅度下滑了1.6个百分点，而实际GDP增长才下滑0.2个百分点。
名义GDP增速的下滑，肯定是因为增长中的价格因素在减弱，因为总体增长的速度在放慢，造成整个名义GDP增长速度下滑得更猛。名义GDP增速下滑，它就意味着当年整个国家新创造的财富有可能不足以支付当年各个层面所需要支付的利息。
去年我们90万亿的GDP，相对于上一年的82万亿，可能增加了七八万亿，但是当年我们所要负担的利息超过10万亿，今年名义GDP增长速度可能还要进一步下滑，可能会下滑到不到9%，这样形成的名义的财富和债务的利息相比较，可能还要进一步的拉大缺口。
未来三年我们可能有40万亿的利息要来承担，每年超过10万亿的利息要承担。但是未来三年我们能不能够名义GDP增长40万亿？现在来看显然是做不到。
所以在一定意义上，中国经济面临的最大问题是高债务所带来的还本付息的压力，造成各个层面压力进一步上升。也正因为如此，所以我们可以从另外一个角度来思考中国问题，那就是如何化解这样一个高债务可能带来的问题。
大家可以设想，第一肯定是债务延期，第二是债务打折，第三是债务赖帐。在这三条路之外，是不是还有别的路可以走？
从目前中国经济、政治各方面的因素综合来分析，我想债务的证券化、资产的证券化可能会成为国家化解这个问题的最重要的选项。
因此，从这个意义上来说，我们可以预期中国的资本市场在未来将扮演越来越重要的作用。
正因为它的地位的重要、作用的重要，可以预期未来的资本市场将成为投资者配置资源、配置资产最重要的一个领域。一定意义上股权投资、股票投资将逐渐代替我们今天在座的大多数人所从事的房地产的投资。
如果说上一轮大家的财富的配置更多是在房产的配置，以此增加财富，从现在开始，大家配置资产的主阵地将转到资本市场，这就是从问题出发的逻辑导出政策的改变和我们对未来资产配置中间需要关注的点。
当然，在资产配置中请大家注意两个因素，第一，它的这个产业有没有消费者做支撑，这是一定要考虑的，这个产业背后如果有消费者支撑，大家可以放心地去投资，可以放心地去发展。反过来，这个产业背后都看不到人，没有消费者，请大家千万要小心。
第二，这个产业是不是会被技术所颠覆。如果你投了很多，一个新技术出现，颠覆了这个产业，或者说这个产业被技术所改造、所推动，所以技术因素、技术进步因素也要作为我们投资和配置资产要考虑的。
这就是我今天要和大家分享的内容。从中国经济发展的小周期来看，我们可能是一个前弱后稳，进入一个小周期由降温到升温的变化，而中国经济今天的问题是由于高债务导致我们无法再用更多的杠杆来支撑，因此它肯定是要通过别的办法，除了创新，就要对原有的存量资产和增量资产进行配置，因此资本市场是值得我们去关注的。
至于投哪些？我想是要投那些有消费者支撑的产业，投那些不会被技术所轻易颠覆的产业，或者说技术能引领这个产业发展的产业。
这就是我今天和大家说的结论，谢谢大家。
主持人：再一次感谢邱晓华先生的精彩而深度的讲演。下面，我们启动一年一度的观点铿锵行。股市与楼市是中国最受关注的两个市场，关联紧密又各有不同。这里流动着巨量的资金，是中国经济的晴雨表。新的一年，股市再次上扬，是否意味着楼市也将步入复苏通道？敬的各位来宾，本次观点铿锵行的主题是：股市与楼市。
首先请主持嘉宾台上就坐，掌声有请：世联行首席技术官黎振伟先生。接下来有请参与讨论的嘉宾上台，他们是：国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华先生；英大证券首席经济学家李大霄先生；中国金茂高级副总裁、华南区域总经理魏浙先生；中城新产业控股有限公司董事长刘爱明先生；厚土机构主席林少洲先生。
本次观点铿锵行讨论时间为40分钟，接下来把舞台交给主持人和各位嘉宾，在现场为大家一起来探讨股市与楼市在未来的发展方向，同时给出他们最前沿的分析。
黎振伟：谢谢各位参加我们的铿锵行，所谓铿锵就是大家的观点不同，如果都是一样的观点，那就没有铿锵了，本来这个论坛是建银国际的曾总主持的，我主持下一个对话，但是他临时有事来不了，所以我代替他来主持这个很具有金融背景的论坛。
刚才我们听了邱博士的演讲，谈到了几个观点，让我们对未来的经济有一个新的认识。我们这一场铿锵行的对话主要是讲金融政策下的股市与楼市，我们的嘉宾有经济学家，还有开发商企业家，正好是两个方面的代表。
我有三个问题，第一个问题探讨一下金融的问题，我们在谈到股市跟楼市的时候，这是中国当今最热的话题，但是这两个看不透问题的背后有一个更看不透的抓手，就是金融。中国金融政策创造了很多的词汇，比如说“去杠杆、脱实向虚、双管齐下、普惠金融、放短收长、大水漫灌”，这是中国的特色。
今年两会李克强总理谈到了2019年稳健的货币政策要松紧适度，不搞大水漫灌，在这样的基调下，我们如何研判2019年的中国金融政策对股市和楼市的影响，今年的变化又跟以往的变化有什么本质的不同？首先听听邱博士的观点。
邱晓华：刚才因为时间关系，我没有把我准备的PPT的内容给大家展示，货币政策今年已经定调了，稳健的货币政策、松紧适度。前面我讲到一个问题，就是未来高债务的负担，我们表面上是要积极的财政政策和稳健的货币政策相搭配，积极的财政政策在很大程度上是要靠准财政政策。
准财政政策的含义是更多地要财政出政策，银行买单。也就是说未来三年，一方面我们说积极的财政政策、减税降费，但大家知道减税降费，从1万亿到今天的2万亿，似乎给我们的印象是力度在加大，但是问题是我们的财政收入的来源越来越小，因此它更多的要通过商业银行。而商业银行眼下又越来越多受到它的资金供给的限制，因此它又转向更多的依靠中央银行。
比如今年按照整个中国经济运行的需要，需要央行提供将近4万亿的流动性来满足财政政策、货币政策的需要。4万亿靠什么来？降准已经降了1%，提供了1万多亿，可以预期今年还要再降1%，加起来能增加3万亿左右，再动用钞票储备七八千亿，这样加在一起，今年对中国来说没有问题。问题是明年，降准空间在缩小，后年降准空间进一步缩小，因此靠这条路增加流动性已经空间很小。所以未来更多的是要通过央行调整它的资产负债表，来给全社会增加流动性。
从这个意义上来说，金融发展的格局在变，金融运用的空间在变，金融的作用也在变，所以我们要谈论楼市也好，谈论股市也好，首先要看到整个中国金融环境、财政环境的改变，带来资金流向、资金供给和资金使用结构的变化，这样我们才能够准确地判断这个市场会怎么变化。
黎振伟：您刚才谈到我们接下来可能就不是简单的发行货币或者是发债，或者是减税，要综合看整个金融体系的改变。我们的企业可能都习惯了过去的金融政策下的生存方式，可能今后就不同了。李大霄先生，您有什么不同的观点？或者提醒我们的企业家这个环境下是要乐观还是不要太乐观？
李大霄：我紧接着邱老师刚才讲的怎么解决债务的问题，邱老师给我们三个渠道，还有一个渠道，就是怎么样把这个债变得便宜一点。
我们看到美国的十年期债息是2.6%，中国是从4%左右回到3.13%，这样就使我们的资金成本可以下降。为什么特朗普这次找美联储的主席谈话呢？就是要谈降息的问题，怎么让美国的企业还本付息的息减少，这是它面临的问题，中国可能也是这个途径。
所以从这个角度上看，2018年整个的债息是在往下走的。怎么让企业的融资成本下来，可能是下一阶段，特别是我们对中小企业怎么样让这个毛细血管打通，特别是刚才还讲到地产企业，怎么样能够让地产融到资，前一段我们发债发了一些，很多的融资项目批了一些，国内发了，海外融资的渠道也发了债，发债的成本在下降。这是一个渠道。
黎振伟：您会不会觉得我们的贷款利息是要减少还是增加？我看到现在普惠金融已经在做这个措施。
李大霄：我们看到跟房地产有关系的是首付上浮的比例，各个城市已经稍微有所下行，这也是一个成本下行。中小企业的融资真实的价格往下走，这是一大趋势。能够让实体经济收益，未来可能是一个方向。
正因为如此，股票就会涨，无风险收益率的下行造成现在面临的资产荒的出现。还有一个是债转股，大型企业的债转股已经一开始了，这个量还是非常大的，这也是一个解决问题的途径。
黎振伟：也就是说李大霄先生谈到的随着资本、利息成本的降低，我们的企业整个股市或者楼市都会看好，因为资金量更大。三位企业家，你们感觉到了吗？
林少洲：今年春节之后，资本市场尤其是股市的表现，我想可能对今年整体的经济，包括楼市的走势是一个非常明显的信号，首先是政策层面，我们希望看到整个趋势会好起来，不能往下掉，所以在托底方面，政府都提出了举措。年初的这个表现可能会使得一些犹豫的心态，原来备受煎熬的问题，在现在可能有所缓解，这个信号也会继续传导到楼市。
第二是股市的财富效应，因为从过去实操的经历来看，1996年我去北京万科当总经理的时候，当时20%的库存，我记得当时我找客户的时候，我第一个就是在中国证券报上做的广告，我去那里找客户，那时候有38套连排别墅，压了两年没卖出去，我在中国证券报上做了广告，因为当时有一个小牛市，起来之后就有一批在股市里挣了钱的人去买房，当然这些人现在成了大赢家，因为当时就是五六千块钱的房子，现在涨了十几倍，如果当时还把钱留在股市里，现在可能又亏了。所以这波人在股市和房市的传导财富效应上有一定的表现。当然这个量有多大，我们还要看后续的政策。
中国的房地产很奇怪，形势好的时候大家去买房，我们叫改善型，形势如果不太乐观的时候，很多人又希望通过买房解决安全感的问题，让财富、资金保值。所以对房地产业者来说，我们的机会还是很多的，大家可以积极挖掘。
黎振伟：还是看好房市。刘总，您是搞产业的，您觉得您的产业现在春天来了吗？银行给你的贷款支持你吗？
刘爱明：我们的客户是产业的企业，我们有差不多100万平米的园区，有几百上千家企业，从客户那里感觉到现在确实挺难的，当然一路都很难，跟房地产、股市都没法比。
主要表现在几个方面，一是需求突然就没了，第二是形势不好的时候，大家谈产业转型升级，但是我们接触到的很多企业转型升级没有人帮他，像现在普惠金融算是唯一能让老板脸上有点笑容的事，确实有些企业还不错，能够以较低的成本从银行拿到钱，这一点很重要，现在有渠道，我们也建立了很多渠道帮助客户做这些事。
但是总体上我们这个社会没有更多的机构来帮助我们的企业转型升级，所以我经常说，我做这行做了几年，我有一个很深的体会，我说产业没有服务业，这是什么意思呢？
我们拿房地产来举例，房地产的服务业很发达，你找世联这样的公司给你写市场研究报告，这是上市公司给你写报告，还可以找上市公司给你设计，上市公司给你盖，上市公司给你卖，给你做物业管理，甚至还有人帮你融资，房地产行业的服务业很发达，老板想干点事，他有工具。
但是做产业的要转型升级，没有人帮他，例如他要一个很深的研究报告做决策，他有钱也请不到人写报告。我们的报告是宏观决策，但是对企业是微观决策，微观决策除了你自己研究，否则没有人给你写报告。
所以借这个机会我也呼吁一下，真正产业端如果要做好，确实是要从企业的角度、从转型升级的角度，能真正有一些措施帮助他们去转型升级。
黎振伟：其实刘总你就是做这个工作的，你们就是产业服务商，而且你谈到今年货币政策已经在支持产业的发展，这是一个好的方面。魏总，您来自央企，资金估计对你们来说没有问题。
魏浙：我觉得是个污点，这是最大的污点，大家都认为好像钱对央企来说不是问题，实际上不是那么回事。
从整个大环境来说，金融是房地产的商业，在2008年的时候，我跟一家民营企业的董事长聊天，说房地产什么最重要呢？他说是钱最重要，我说不是，我说人最重要，有人就有钱。房地产这么多年，没有缺过钱，不管是民营企业还是国有企业都可以想到办法拿到钱，毕竟我们是资金密集型企业，必须是钱做第一手。
在2017年、2018年，房地产缺钱了，很多是因为我们整个房地产大的形势和大的政策所决定的，民企没有钱的原因是银行不能贷给你，它有很多的限制，限制钱往房地产流入，大家觉得央企的底子比较厚，比较容易借到钱，但是它有去杠杆的要求，在这个降杠杆的要求下，你没法拿更多的钱。
像去年大家有很多很好的机会，我们就不能做这方面的一些事情，所以我们说没钱，是因为各种条件而决定的。到了今年来说，又重新放开了，在这个过程中有一些释放，现在更多的是房地产依靠自己的回款和自己的存量，实际上整个行业都是缺钱的状态。
虽然是放开了，刚才邱老师在讲，现在政策放宽松，在降准，但是它还要限制。还有发债的问题，肯定是哪里便宜在哪里发债，但是现在很多地方的钱已经拿不到，所以我们也并不一定是不缺钱的。
黎振伟：我们第一个话题，关于中国房地产的价格为什么高，房地产这么调控，去年还有15万亿，还增长了10%，很大程度就是中国的M2比较大，发了很多的钱，钱没有地方去，都流到了房地产市场。
目前我们的M2已经是GDP的2倍，去年增加了16万亿，今年按照这个势头增长的话，我们房地产也才15万亿的市场，所以很多人说房地产使消化了新增人民币。虽然现在国家提出要发展实业，但是钱还是要进入房地产。
邱老师，您怎么看存量货币的问题，如何解决地产和产业两者之间的矛盾？
邱晓华：其实这些年货币发得比较多，有正常因素，也有非正常因素。
正常因素是中国经济货币化进行，一定需要货币逐步的深化。今天大家很关心楼市，我觉得从政策面来说，中央有一个定位，房子是用来住的，不是用来炒的，这是现在的政策的基调。另外有两个体系，分别是市场体系和保障体系。
然后是三个稳：稳地价、稳房价、稳预期。目标就是金融债，还是要保持房地产的稳定、健康发展。所以从政策面角度来说，中国的房地产市场应当说还是会保持一个相对平稳的发展，不会大起大落，进入到一个相对平稳发展期。
就整个房地产市场角度来说，有三层意思要和大家交流一下：
第一层，政策调控的力度不会轻易的改变，但是从稳增长角度来看，地方政府做出一定的调整，又是势在必行的，因为因城施策、一城一策，其实就给地方政府提供了一个根据当地的稳增长的需要来做出调整的方式。所以面对政策，投资者也好，消费者也好，要看到政策的调整一定会对市场产生影响，虽然如此，但是它也有底线，这个底线就是不会让中国的房地产市场崩盘。
第二层，中国的房地产发展高速增长期结束了，每年都20%、30%的投资，每年的销售都是百分之二三十的增长，这个时期已经结束了。
但是中国房地产市场增长期没有结束，说它的高速增长结束，是因为：
第一，中国的人口结构变化了，老年人口和年轻人口对住房的需求是不一样的，因此这个空间是在减少的。
第二，随着成本的提升，房地产的暴利时代结束了，逐步趋向于平均利润，竞争更加激烈，因此这个领域的投资更加谨慎了。
第三，房地产市场之所以那么景气，除了刚性的居住需求，我们不可否认，在这个市场里面是存在着投资、投机两种需求，而目前来看，可以预期房产税的制定和出台，以及对土地政策的管理，对货币政策的管理，可以预期对投机、投资型的支撑因素在减少，反过来是约束因素在加大。因此这个因素对房地产市场的影响力是在减弱的。
说高速增长期结束，一是人口变了，二是成本变了，三是政策变了，所以不会再有过去的辉煌了。
当然另一方面，它的增长并没有结束，因为：第一，中国的城镇化进程还在路上，第二，中国的工业化进程也还在路上，第三，中国的国际化进程也没有结束，第四，中国自身发展由高速转到高质量，相应带来人们对生活质量提升的改善或者调整上的需求没有结束。
因此从这个意义上来说，支撑中国房地产增长的基本因素依然是一个比较可观的数量。刚才朱会长说可能还有10年期增长，我是赞同的，至少在10年以后才会发生真正的供大于求，那时候是卖房的人大于买房的人，那时候中国房地产市场可能会真正进入转折性的变化。
第三层，全面发展的阶段结束了，但是差异化发展的阶段没有结束，完全靠需求拉动的全面增长的阶段结束了，但是可以预期未来人口、经济、环境这三个因素会越来越决定这个地区、这个国家租房市场的变化。
可以这么说，有人气的地方，比如说粤港澳大湾区未来会越来越有人气，比如说长江经济带、京津冀协同发展带、中西部城市群，像这些能够凝聚人气、集聚人口的地区，它肯定继续还会支撑中国房地产市场相对稳定的发展。
反之，人口越来越流出，人们越来越不愿意在那里待的地方，就会走向萧条。从经济来看，如果这个地方经济没有活力，这个地方肯定也不会有人，因为这个地方的就业岗位越来越少，经济有活力就意味着有就业。
还有一个是生态，如果这个地方的居住环境越来越好，人们越来越适应新的环境，这个地方就可以发展。
从这三点来看，一线城市、二线城市是符合的，三四线城市的明星城市、特色城市也是符合的，先城镇、小县城有一部分符合生态型的，除此之外的地区，大家无论是投资房地产，还是持有房地产都要小心。
黎振伟：谢谢邱博士。李大霄先生，刚才邱博士谈到在今后一两年里面，大家会更加注重投资债券、股票，代替房地产投资。但我个人认为在中国目前债券市场这个情况下，这种短期效益可以，但是长期确实也是不容易，你说现在的投资者会慢慢看好股市而不去投房地产吗？如果要投，必须具备什么样的条件？
李大霄：第一个观点，同志们，股票要涨了。这是刚才邱老师说了，我也赞同。钱有的是，中国是第二大股票市场，MSCI从5%涨到20%才刚刚开始，富时，罗素，还有标普、道琼斯还没有开始，所以钱会滚滚而来。债券市场方面来看，中国是第三大债券市场，全球的资金通过债市进来，所以在座的各位要把握这个股票市场的机会，还要把握债券市场的机会，从这两个地方拿钱。
第二个观点，在座的老板们，给你们一个建议，回购自己的股票，现在是最佳时机。现在是给你们忠心耿耿的干部和员工做员工持股计划的最好时机。不是在2015年的地球顶的时候，2015年谁做员工持股计划都是套员工的，现在谁做员工持股计划，就是给员工积福的。
第三个观点，地产人赚的钱也是人民币，跟其它行业赚的钱含金量是一样的。地产的估值是严重错误的，也就是说资本市场上对地产的观点，认为地产人赚那一块钱跟其它行业赚那一块钱是不一样的估值，这是绝对错误的。告诉你们的老板们，这是李大霄说的，现在的资本市场对地产股的定价是错的，理由就是地产赚的一块钱人民币跟其它行业赚的一块钱人民币是一样的。所以从这个角度来看，地产股估值错误了，地产也是永续经营行业，它不是说明年就不做的。
还有一个观点，现在是大鱼吃小鱼的最好时候，现在是行业重组、并购、收购的最佳机会，现在是利用资本市场把自己壮大，吞并其它来不及利用资本市场的人的最佳时候。
黎振伟：看看我们的地产商们怎么看，怎么评估我们今天的房地产？
刘爱明：刚才邱博士说得很全面，对地产行业我不能说永远看多，但是也大概是这个意思，在中国地产的发展远没有结束，只是大家把地产妖魔化了，用一个长远的视角来看，地产行业可能是未来10年中国经济发展为数不多的亮点，因为它有很多真实的需求。
我们的粤港澳大湾区那么宏伟的规划，你说房子不涨，那么多投资为什么要投呢？你修了那么多路，现在高铁都通到香港了，房价为什么不涨？所以对房地产市场我是看多的。我自己有一个项目，去年10月份开始卖，去年的行情不太好，三个月卖了100套，上个月卖了200多套，我什么都没有变化。
我觉得现在大家不敢买房都是被吓的，市场是在的，供应还是不足的。比如说在深圳，深圳现在没地了，现在又划出地来建保障房，市场供应太少了，人口一个劲往里面涌，但是这种需求关系是没变的，他不买房就是被吓的。
那你为什么要吓他呢？这是很奇怪的一个事，所以政策的稳定性我觉得是比较重要的，大家要有一个相对稳定的预期，地产行业能稳定的发展，这是对整个经济起到的是一个稳定器的作用，它稳定了，至少有一块就稳定住了，地产相关行业加到一起要占GDP的20%到25%，所以我觉得地产行业要稳定下来。
刚才听了李大霄先生说的，我很兴奋，但是对股票我是没有研究，不懂楼市的人看楼市，就像我今天看股市一样，希望李博士讲的是对，但是我心中确实是直打鼓。我今天说楼市还要涨，可能不懂楼市的人心里也打鼓，但是我相信专业人士的判断。
黎振伟：碧桂园那么大的产值，万科这么高的利润，他们的股票价格还那么低，但是房价却那么高，可能这就是中国的一个很奇葩的现象，大家对股市没信心，对楼市比较有信心，越涨大家越买，我们希望今后能改变这个现状。
魏总，你们接下来要不要响应国家的号召，改变房地产的方式？
魏浙：改变是肯定的，必须改变。房地产走到今天，已经进入到第二个阶段。
刚才几位老师也在讲这个事情，首先国家的政策也好，还有资金量也好，虽然跟以前相比资金量还会维持，但是资金的导向性和政策的流向要改变了，因为我们现在还是要有房住不炒的政策，房价不能疯狂上涨。
房子的价格是由市场决定的，物以稀为贵，深圳的房价高，是因为它的房子少，很多地方房价上不来，是因为它的需求量不足，人口在外流，这都是有原因的。
所以像过去那种资金驱动型的时代已经过去了，就是你的钱一上来，大家就把房价吹起来了，这个时代已经过去了。
以前我们讲做房地产有几件本事，你就可以赚到钱，未来它需要的是综合实力，就是你是十项全能冠军。
还有一点，我同意李大霄先生的观点，现在是大鱼吃小鱼的时代，实际上就是综合实力的对比，可能在未来10年、20年，中国就只剩下一些品牌房地产，就跟现在买家电一样，买房子就选择买什么品牌的房子，它可能会对应着某一项内容。
在这里面就要看你的资本融资能力，还有你对市场的研究能力，还有你对政策的把控，真正的需求群发生变化的时候，你怎么做。整个中国现在都开始分化，因此提出因城施策。
现在我们到一个城市里面，大一点的城市都变成因区施策了，因此需要你有足够的应对能力。所以未来的方向，我们看房地产行业，确实我很赞同中国的房地产的基础没有改变，城市化进程还没完成，即便是在粤港澳大湾区这个地方，很多城市的城市化进程已经到了80%。
但是还有很多的旧改，比如说今天我们今天去看华润的大冲旧改，它虽然已经变成城市了，但是它还要进行升级，这是城市发展基本的诉求，这种发展你改变不了，它是刚性的诉求，这种发展房地产还是有得干的，未来10年、20年它应该还是有得干的。
黎振伟：我觉得房地产现在确实是不太合理，价格太高，股市也不太合理，价格太低。如何让投资房地产的人去投资股市呢？我觉得中国要发展商业地产，把REITs搞出来。
最后请林总谈一谈，您刚刚从英国回来，英国的股市和楼市还是比较正常的，您跟我们讲讲您的看法？
林少洲：去年跟随观点去了一趟英国，印象还是比较深的，英国的楼市几十年一直在走一条向上的曲线，2008年金融危机，它回调了20%左右，后来还是保持上升的趋势。
中国的房价相比我们的收入和租金确实是比较贵的，但是股市又比较便宜，在英国我们也找到了一些答案，比如说英国为什么有这么稳定的趋势？就是产权的问题，他们很多物业的产权是永久的。
我们要解决一个持续的趋势，一定要在制度上入手，为什么我们的股市大家不太敢进？因为它是大起大落的，稳定性不足。这个稳定性的长远问题不解决，风险溢价一定存在。
这么多年凡是买房子被辜负的人极少，几十年大家都知道买房是靠谱的，它的风险溢价很高，所以房价很贵大家也愿意买。所以要把股市搞好，大家才会愿意进入股市。
在现在的中国，大家手上如果没有几套房子，你的养老，你的未来，你的家庭靠什么？所以这是值得大家深入思考的问题，包括政策的制定者，不能打破大家对这个问题稳定的预期，这是社会的基石。
黎振伟：最后一个问题大家简短回答一下，股市涨了，楼市的春天会来吗？大家赚了钱是投股票还是投房子？
邱晓华：我觉得首先是房地产要注意未来的发展新趋势，要向高质量的方向发展，第二是要向绿色、新材料方面发展，第三是要向服务全配套方向发展，要把“高、新、全”做好，做好这几样，房地产还是充满春天气息的。
李大霄：股市的春天已经来了，楼市方面好房企的春天正在到来。
林少洲：我觉得主流的房地产行业应该是走向精品化，不能走粗制滥造，包括以高周转为名的粗制滥造，一定要精品化，珍惜你的土地资源，因为现在再拿每块地都很难，要好好做，做一个传世的东西，做一个百年建筑，走向精品化，未来做精品的企业才能生存。对房地产企业来说，你有资金，有资源、有人才团队，可以加大拓展创新的力度，因为这个行业的总量现在是最高的时候了，可以加大创新，做很多跟内容、运营有关系的拓展业务，可以分化出很多新的创新的力量。
刘爱明：我还是不懂股市，确实就一个平民老百姓来说，买房子赔钱的极少，买股票赚钱的极少，几十年来都是这样的情况，我买股票就没赚过什么钱，我也不笨，但是就没赚到钱。你要有很高的水准才能赚到钱，像李博士这样才能赚到钱，但是买房子，普通老百姓买了都没有亏钱，你即使稍微学习一下房地产的基本知识，未来10年你基本也不会亏欠。
魏浙：我认为房地产现在还没有走出冬天，但是我也赞成李老师的话，现在走出这个冬天的企业就是它的春天。关于老百姓买不买房子的事情，是一个信心的问题，上次跟易纲老师交流，他说你没有四个屏幕你就不要炒股票了，说明这个问题也越来越专业了。房地产也是一样，你买不买房子，最后也是按照你自己的需求来决定，但是你真正要做房地产投资，你也需要有更专业的思维。
黎振伟：我们这场铿锵行到后面还有点铿锵的味道，谢谢各位。
主持人：再次感谢黎振伟先生的主持，同时也要感谢5位嘉宾在台上给我们在场的所有朋友一起分析独到前沿的见解。随着这一场铿锵行讨论的圆满结束，接下来马上要进入到的是今天大会的第一环节的议程。
2019年对于中国经济和房地产而言至关重要，这将又是一个关键之年，房地产行业从来都不能够脱离经济的大势、穿透迷雾，前方的亮光已经隐约在闪耀。
今天论坛的第一环节主题是“宏观篇：经济与行业”，接下来我们非常荣幸地邀请到了本环节第一位重磅演讲嘉宾上台，让我们欢迎英大证券首席经济学家李大霄先生。李大霄先生的演讲题目是“少年牛、国际牛、价值牛”，您的演讲时间为25分钟，掌声有请。
李大霄：刚才有嘉宾说买房子的都赚了，买股票的都还没赚。从今天开始，听了我的报告，买股票的人开始赚钱了。
我的题目是“中国股票市场少年牛、国际牛、价值牛已经到来”。
怎么样能够赚钱呢？告诉大家一个窍门，若干年前，就在我们当下这片土地上，深发展卖不出去的时候，深圳市政府有一个号召，党员干部站出来买股票。听党的号召的人都赚了大钱。什么时候买股票才能赚钱呢？在国家需要我们的时候买股票就能赚钱。跟着国家走，吃喝啥都有。
第二个窍门，跟着大股东走，吃喝啥都有。大股东在高位疯狂减持的时候，我们绝对不能买，他们是怎么在减持呢？是为了改善生活在减持，他们在几十亿几十亿的减持，很多的投资人在几万几万的买股票，几万几万的人给几十亿的人改善生活，你买这个股票不是在送钱吗？什么时候才能买股票？现在才能买股票，当大股东回购他们的股票的时候，当我呼吁各位老板们回购自己的股票的时候，大家才能买股票。
我的人生观跟价值观是什么样的情况呢？
我的世界观是这样的：什么叫朋友？我们的身边有很多好朋友，当自己当上省长、部长的时候，自己家门口都是车水马龙、宾客盈门。但是当自己被人冤枉、关进牛棚的那一刻，有没有人去看你呢？
大家想象一下，那个时候肯给他送一碗粥的人才是您的真正的朋友。而不是自己当大官飞黄腾达的时候，上门拜访的那群人，我觉得朋友的定义应该是这样的。买股票的定义也是这样的，什么时候才能买股票，当你看好那个英雄被关进牛棚的时候，你才给他送一碗粥。
买股票是这样买的，不是刚上市的时候买的。中石油刚上市48块6的时候，那时候去买股票就是在他当上大官的时候上门送金条的人，当这个大官拿着这些金条是怎么处理的？往车库里一扔，他记不得是谁送的。但是当这个人被冤枉的时候，被关进牛棚以后，你送的那一碗粥他是刻骨铭心的。应该这样买股票，就是说没有人买的时候才能买股票。
当你有这个世界观、人生观，有这个做人的观点的时候，我包你在股票市场上，在土地市场上，在房地产市场上，在其它行业中，将会一帆风顺。什么叫好股票？怎么样买？要做好人，才能买到好股票。做好人买好股得好报。
什么才叫好股票？当一个好公司被人抛弃的时候，它就变成了好股票。
什么叫好公司呢？第一个标准，判断这个公司对客户是不是真诚的。如果你生产出来的房子是欺骗客户的，这个公司绝对不是好公司。
第二个标准，这个公司有没有克扣员工的利益。如果这个公司连自己的员工都对不住的话，这绝对不是一个好公司。
第三个标准，这个公司是不是对股东利益看重，把手伸到股东口袋里掏钱的公司怎么能买？注意这三个关系，第一是客户第一，第二是员工第二，第三是员工第三。把这三个关系顺序如果搞错了，这个公司一定做不大。千万不要把员工利益放在股东利益后面，如果这样的话，这个公司做不大。
首先有没有给员工持股的计划，有没有给员工一份回报的胸怀，这个老板是不是99%占股的，还是像中国的好公司华为那样，任总只有1%的股份，90%多的股份都是员工的。华为是谁的？是员工的，所以它是全球最伟大的员工持股的结构，它的竞争力是无限大的。
所以从这个角度上你判断一个好公司，首先看他持股，这个老板有75%的持股就不太行。还有一个，他对社会是不是正能量，他对自然是不是友好。我觉得满足这几个条件才是好公司。当好公司被人抛弃的时候，就变成好股票了。
我们看看接下来应该怎么操作。这上面第一条线是中国的国债十年期的收益，它是逐级下行的，现在大概是3.13%。第二条线是美国人的收益率，一度超过3%，现在是2.60%，第三条线是德国，他们现在接近零利率。
从2017年左右，它开始往下走，也就是说第二轮全球性的宽松政策就开始了。为什么我在2018年会是一个被嘲笑、被讥笑、被围攻、被谩骂的人，要打倒李大霄、活捉李大霄，因为没有人看好市场，但是这个趋势是非常明显的，在这时候你要勇敢一点，你就会赚钱了，因为资金无风险收益率的下行就是资产荒的出现。
什么是好资产？股票市场的资产，现在有很多好股票是好资产。
判断市场的趋势，我们看全球有三个主要的股票市场，有三个主要的指数：第一个是道琼斯指数，现在总的趋势还是在高位振荡，但是它一路上来的这个趋势还是往上的，现在在高位振荡。第二个是纳斯达克，第三个是标准普尔，基本上三条曲线都是一样的。
实体经济的融资成本，从2018年整年是往下走的过程，现在稍微有一点上翘，但是总体上还是实体怎么能够刺激经济的阶段。
29年以来的市场是长这样子的，只有5个地方可以买股票，第一个地方是在325点的时候，我把它定义为政策底。第二个地方是998点，第三个地方是1664点，第四个地方是我被骂了三年的钻石底，第五个地方就是从婴儿底到少年底，这5个地方才能买股票，其它的地方都不能买股票。这5个地方买股票就能赚钱。
钻石底长这个样子。很多人说，为什么你觉得这5个地方能买股票呢？这是有规律的，我在钻石底呼吁了三年，我们国家的养老金应该在这个地方进场。大家看到没有，前面4个地方都是V型底，只有钻石底这个地方才是29年以来唯一一次钻石底。
可惜，没有人听我的，要不然咱们中国人的养老问题、中国老百姓的养老问题就解决相当一部分了。
错过了钻石底就再也不能错过少年底了，在2440这个地方是中国股市的少年底。
错过了钻石底就再也不能错过少年底了，在2440这个地方是中国股市的少年底。
怎么样去研究市场呢？我们看看上证50指数，在少年底出现的时候，2850这个地方我起了一个名字叫婴儿底，再过一段时间出了一个2638，我把它起名叫婴儿尿片。再过一段时间，这个2440出现，我把它起名字叫少年底。有很多人说，你这个婴儿、少年怎么越长越低？大家看看这个图就知道我说什么意思了。蓝筹股是茁壮成长，而差的股票是逐级下滑的。从这个道理你就能够知道什么叫好股票，因为好股票是茁壮成长的。
我们看看29年以来的情况，底部长什么样子？10倍的PE就是底部，10倍PE是什么意思呢？买股票10年就能回本。为什么我说10年回本可以买股票呢？你们知道现在买一套房子回本要多少年吗？在深圳买一套房子要整整68年才能够回本。为什么刚才我敢大声疾呼，叫大家买股票？叫上市公司的老板们回购股票？现在很多优秀的房企三年就能回本，我为什么不买三年能回本的东西，要买68年回本的房子呢？我三年回本了一轮，我再拿这个钱买房子都有赚的。
现在的市场，我们用手术刀把它细分开来，有一个东西不能买，就是紫色那条线不能买，紫色那条线就是次新股。拥抱蓝筹股，远离黑五类，方能实现幸福美好人生。什么叫黑五类呢？就是高估的五类股票，小、新、差、题材、伪成长，这5类股票是不能买的。这5类你不买，你的风险就会避免很多。买股票跟做生意的道理是一样的，三年回本的东西是可以买的，四年回本的东西也可以买，五年回本的也可以，买股票不要买100年才能够回本的东西。很多人买股票不知道这个厉害，买100倍PE的东西，这就是买错了，在大股东要改善生活的股票，那是不行的。
现在的股票市场，截止到昨天的数据是，差不多3100点左右，风险在哪里、机会在哪里？上证50出来一个10倍、10.06倍PE的股票，这时候就是有机会的。风险在哪里呢？整体A股出现了一个34年才能回本的地方，这就是风险。机会和风险是并存的。
机会在最左侧的第一档和第二档，这里面有蓝色的那个地方出现了一点点机会，大家看这里的比例，这里有6.25%的公司出现了一点机会，这里有13.7%的部分股票出现了一些机会，这里仍然有24%的地方有风险，这个地方有12%是有风险，风险和机会是并存的。
刚才我和大家讲，现在的比较来看，机会在哪里，风险又在哪里？第一大推荐是在这里，恒生国企ETF。港股的内房股充满了巨大的投资机会，这是第一推荐。第二推荐是上证50，第三推荐是沪深300。买广州的楼只有1.89%的收益率，买上海的楼是1.82%的收益率，买深圳的楼是1.69%的收益率。所以你就知道我讲的是什么意思。
在地产这个角度大家都是专家，在地产股票这个方面我会怎么选呢？原来在排倒数第三名的企业，它突然过了几年就排到前面去了，我们再看原来在第九名的企业，它过了几年就排到第一名了，我们选择不断地往上突破的企业，在这个行业中很多人说很难的时候，他在不断地膨胀，这就是好企业。好企业就是在大部分人都觉得非常困难的时候，它脱颖而出，不断地往前进步。
我为什么一直推荐这些公司？就是这个道理。不要买今年排名靠前，明年又排名往下的公司，这些不是资本市场所喜欢的。还有我们要买股东增持的公司，这样的公司的股东是好人。
从全球的估值来看，俄罗斯RTS指数是排除在外的，第一推荐是恒生国企，第二是上证50，第三是恒生指数，第四是沪深300指数，不懂买股票的可以买指数的ETF。
另外我们看看国家队在买什么，一般都是好东西。国家队买的前面几个，可能能挑出前面两个，其中我比较喜欢的是中国平安和招商银行。国家队买的这些股票，你也可以拿一拿。还有老外买的东西也都是好东西，假如你手上有的话，你就要紧紧抱牢它。
前面讲的都没用，后面讲的才有用。很多专家讲到这里就不讲了，下次你要让他们先讲这里，展望是很多人不愿意讲的，因为容易错。但是这里才是有价值的。
前面讲的还是没用的。2019年到底怎么走呢？这里讲的比较多，比如说流动性宽松、房地产调控放松，我给大家吃一个定心丸，假如国家要稳经济，一定会放松房地产的调控，国家会保持房地产的健康稳定发展，也就是因城施策，桥好地放一点。整个的外部环境改善、大规模的减税降费，很多人被房地产税吓破了胆，但是今年要减2万亿的税收，这是大方向。最后一点，2019年将收大阳线。
机会在哪里呢？第一是恒生国企，第二是上证50，第三是恒生指数。有什么关注的呢？银行、非银行金融、基建、地产、消费。有两条主线，第一个是传统的，刚才我念的都是传统的。新兴行业有没有机会？新兴行业前景无量，我们要挑下一个BATZ，在他们完全条件到位的时候来介入，下一个行业的龙头当我们发现它的时候，就一定要抓住机会。
时间关系没有办法给大家讲太多，大家有时间看看李大霄投资战略这本书。
我告诉大家一个我的微博的秘密，这样大家能够了解我的动态，我在微博上经常会发一些图片，这些图片代表什么意思，我给大家讲讲，下次你看我的微博的时候就可以了解到我到底想讲什么。
2015年6月14号的时候，我发了这张图片（樱桃图片），2015年我给这个市场起了一个名字叫什么？这是樱桃，是什么意思？应该逃跑了。我到广州和香港演讲的时候，他们就说，李老师，这个叫车厘子。
我在前一阶段又发了这张图片，这是两只鹦鹉。是什么意思？应该捂住，紧紧抱牢它，不能卖，这时候是底部了。
下一个阶段谁赚钱，逃走的还是留下的？我非常坚定地认为，中国将会在不久的将来，从第二大经济体向第一大经济体奋勇前行，中国的地产会逐渐占据全球最有吸引力的地方。我非常自信地这么认为，我告诉大家，全世界当这群人有钱之后，就会享受跟其它国家一样的生活品质。当这群人的财富总量和这群人口基数在那里，满足他们的需求吧，前景无量。我认为未来只有谁能赚钱？在这个第二大经济体变成第一大经济体的过程中，一大批的好企业将会脱颖而出，我们紧紧地抱牢他们的股权，享受他们不断成长的过程，最终我认为爱国者赚钱。
主持人：再一次感谢李大霄先生的精彩分享。
接下来的时间我们要请出本环节的第二位重量级演讲嘉宾上台，有请中城新产业控股有限公司董事长刘爱明先生，刘爱明先生的演讲题目是“粤港澳大湾区的产业思考”，您的演讲时间为15分钟。
刘爱明：参加过这么多的论坛，听李博士讲的实在是精彩，希望大家买房子听我的，买股票就听李博士的，我相信都能赚钱。
我是做房地产的，现在转向做产业地产，实际上在产业地产我是一个新兵。最近提粤港澳大湾区比较多，我在这里也做了差不多4年时间，我谈一些自己的认识，可能跟一般人的认知不太一样，主要是三个观点，每个讲5分钟。
这里我放了一张图，我们对比纽约、东京、旧金山湾区发现粤港澳大湾区的特点还是制造业为主，这符合中国的情况，我始终觉得中国永远是一个制造业大国。所以我也想约李博士请教，什么时候中国会变成一个金融大国，这一点很重要。
现在看来，确实制造业是我们很大的一个特点，这也是我们的一个优势。实际上我一路认为中国就应该为全世界人民生产东西，最好别的国家都不生产了，这时候你会发现你赚的可能比苹果赚的还要多，他都在你这里生产，肯定你占据主动了。
提到湾区，提到产业、制造业，大家想得比较多的就是科技，我们的科技比较落后，被人家卡脖子，甚至大家谈的比较多的是我们有多少项技术被别人卡住脖子，我们要能解决，以后就不卡脖子了。
但是就我的认知来说，我们接触大量的客户，我个人的体会是什么呢？我们认为一个完整的产业链更重要，这是非常重要的一个事。给我们带来巨大竞争力的，或者是我们过去几年在这里受益的是这一点，而不是高科技。
我们经常举例子，上海生产不出手机来，上海的技术比深圳差？并不是。但是只有深圳能生产，诸位知道深圳生产手机赚了多少钱吗？这个市场是怎么繁荣的？所以我觉得这可能是大家不太愿意谈的一点，就好像觉得这个比较老旧了，经常谈的就是高科技，甚至现在出现一些比较负面的东西，把所有我们认为低端的都撵走了。
但是一个完整的产业链构成一个极大的竞争力，这个完整的产业链里面不全是高大上的。华为最新款的手机，那个柔性屏是高大上的，但是手机里面也有很多Low的东西，你把它都赶走了，深圳就造不出手机了，这是一个很大的问题，放到一个国家也是这样的问题。当然大家说深圳的房价涨了，大家承受不了这个成本就走了。
但是粤港澳大湾区规划把大湾区当成一个整体来看，你会发现这个产业链还是有很大的可能性是留在这里的，因为我们的交通改变了，我们的距离改变了，这是我们应该要关注的，不能把这些产业都撵走，否则问题就大了。
产业链的完整是我们的优势，我们原来说华强北是山寨的，但是它就是敏捷制造的代表，在华强北一天就可以装配出你的手机，这就是我们的竞争力。
当然这是我在产业方面的一些观察。但是现在确实我觉得会有这样一些趋势。如果产业链不完整了以后，这个竞争力就没那么强了。
我总是这么想，如果世界上所有东西都在中国生产，哪怕我们生产的过程中赚的钱很少，但是生产在这里，物流也在这里，钱就在这里，那怎么会不赚钱呢？所以我个人觉得，我们在大谈科技创新的时候，可能这一点同样重要。
粤港澳大湾区当中怎么认知香港的角色？我们作为深圳人在深圳经常看到这样的思考，深圳很厉害，已经超过香港了，广州已经不在话下了，接下来就是超过上海了，有点像厉害了我的国里面的那个国中的深圳。
但是在20年前也有人提出，深圳你被谁抛弃。在今天我们怎么看待香港，这是很重要的一点。
在粤港澳大湾区规划里面，给香港有一个正确的定位，我认为粤港澳大湾区规划作为一个区域的发展规划，香港绝对是龙头，它有很多东西是你短时期内没法超过的，深圳也许GDP可以超过它，但是其它的有些方面还是比较难超过的，比如说金融业，我们的金融水平很差，但是你看香港的金融水平，香港是国际公认的金融中心。
我们做科技，我接触大量的海外科技，因为中国有一个知识产权的问题，大家进到中国还是有点担心，但是进到香港毫无担心，这是香港的产权制度、香港完善的法律环境造就的。在香港根本不用担心，几十年一贯如此，来到香港没问题，但是来到深圳心里就会有点打鼓，这是你替代不了的，它是一个制度性的问题，需要一个漫长的时间。
包括我们的金融水平，可能我们的金融总量可能远远超过香港，但问题是你的水平还比较低。我们不能说GDP已经超过香港了，就觉得自己很牛了，有些东西可能你还很缺，而恰恰这些东西作为一个湾区的经济发展，这是很重要的部分。你不但不能缺它，并且它还是龙头。所以持这样一个态度，我们认识很多问题可能就会好一点。
另外香港还有科技的优势。我们大谈要科技创新，现在这一类的活动也非常多，实际上不用比了，香港那么一个弹丸之地几所大学的排名在全球都非常靠前，我们知道的大疆无人机、商汤，这些公司的技术都是来自香港的。香港有这方面的优势，因此我觉得粤港澳大湾区不但不能缺香港，它还应该是龙头。
我们经常说要去硅谷搞研发，但是没有人去香港，我不知道很多企业去硅谷能干什么，但是我们在香港能做很多事。当然粤港澳大湾区有香港，这也是我们很幸运的地方，它能使粤港澳大湾区有一个更好的发展。反过来说，如果我们跟香港的关系摆正，我们的心态也要摆正，包括一些企业在香港做一定的布局，企业也会有很好的发展。
还有一个认识，这是我以前经常讲的，今天在座的很多是开发商，在现在这个时期，大家都想做产业地产，好像不谈产业就不行。
实际上这几年好多企业来找我，当然我也跟很多企业合作，包括跟一些央企，以及和碧桂园都有深度的合作，我有一个比较深的体会，我经常问大家一个问题，你是为产业而地产，还是为地产而产业？
这个问题是很重要的，这个问题不想清楚，这件事就做不了，一定要把这个问题想清楚，它几乎是一个道路选择，不能兼容，走了这个路就没那个路，走了那个路就没有这个路，就是一个很鲜明的东西，不能兼得。
我经常喜欢用商业地产举例子让大家理解这个事，大家知道恒隆是做商业地产的，万达也是做商业地产的，你认为这两家公司一样吗？我研究过这两家企业，找不到一样的地方。他们都是商业地产，区别在哪里？区别就在这两个问题上，一个是为商业而地产，一个是为地产而商业，他们的重心不一样。你的重心是地产，还是重心是产业，区别就在这里。实际上恒隆赚的也是地产的钱，恒隆就赚两个钱，一个是租金，不管怎么样，一个商场就是有一些商家，你找他们收租金，第二是资产增值，它就赚这两个钱。
但是恒隆的功夫在商业，它就是能把商场开得好，它跟你的区别就在这里。
所以我们讲产业是目标、地产是结果。我不断地讲这个观点，对我来说也是有非常多的教训，我第一次区别目标与结果是被王石骂了一顿。
在2002年的时候，我在万科做十年战略规划，提出了一个千亿目标，王石骂了我一顿。我们当时才100亿的规模，我们提出千亿规模，王石把我们骂得一头雾水。后来才弄明白，王石说怎么1000亿是目标，我只做到1000亿？当然在今天你看明白了，1000亿肯定不是目标，万科去年6000亿了，1000亿怎么会是目标呢？那1000亿是结果。那目标是什么？问题就出来了。
做产业地产来说，我认为产业是目标，地产是个结果。就像恒隆，商业是一个目标，它要把一个商场招好，把商场经营好，让客户过来消费，客户要感觉舒服，商户能赚钱，这是它的目标，结果是赚了地产的钱。
最后用一个形象的比喻再来说明这个问题，我经常喜欢拿登珠峰举例子，去年我在这里也讲过，我觉得它确实很重要，你说登顶珠峰是目标还是结果？大部分人说那是目标，但是不是，我告诉你登顶珠峰是结果，那目标是什么？我们去登山，目标是回来，你上去了还要下来。
大家可能把这个当笑话，我再说一个事实，大家可能就不会觉得是笑话了，因为登珠峰死的人，绝大多数是下撤途中死的。所以你如果把登顶作为目标，你就把全部的精力都消耗掉了，但是你把回来当做目标，你登顶的过程中最多消耗70%的精力，你还要留30%的精力下来。
如果我们把产业作为一个目标，我们的精力应该是放在产业上。就像恒隆做商业地产一样，你的工夫如果不在商业上，那就不要做商业地产，你挣不了那个钱。有很多人觉得自己做商业地产也赚钱了，但是有一些侥幸的地方，因为商业地产往往都不大，做得不好政府拿你也没办法，你的商场做不好，但是你从别的地方赚到钱了。但是产业地产为什么玩不通呢？因为产业地产的面积通常比较大，你第一期做不好，第二期政府也不会给你地了，你的游戏就玩不下去了。
有很多的同行来问我产业地产应该怎么做，我就说你要想清楚，要往产业下面一条路走到黑，我们才能赚到产业地产的钱，否则就不能干那个事。
我今天主要谈这三点认识，谢谢大家。
主持人：再次感谢刘爱明先生。到目前为止，本环节的演讲暂告一段落，接下来马上进入到主题讨论会的环节。
度过艰难一年，中国经济与房地产呈现全新的格局。改革深化、经济转型与产业升级相互交错，最重要的是下一步选择。房地产在创造15万亿销售的纪录顶端，远望寻路，未来在哪里？2019观点年度论坛第一场主题讨论的主题是：展望重构。
首先请主持嘉宾上台就坐，掌声有请世联行首席技术官黎振伟先生。接下来有请讨论嘉宾上台，他们是：彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官唐学斌先生；莱蒙国际集团执行副总裁、莱蒙商业董事总经理李国华先生；海蓝控股集团副总裁朱怀宇先生；合富辉煌（中国）深惠公司总经理李举明先生；安云集团董事长、广东安云更新律师事务所创始人耿延良先生。
有请各位嘉宾来到舞台上就坐，本次讨论的时间为30分钟，接下来的时间我们继续把时间交给黎振伟先生。
黎振伟：我们继续第二场对话，上一场对话是关于股票和房地产，这是一个热门，说到地产，我觉得最重要的还是要创新，如果不转型创新的话，很可能我们就没有春天了，在座的嘉宾都很清楚这一点。
接下来我们这个话题就谈到了展望重构。我们对重构的理解是来自于软件，通过调整程序的代码，改善软件的质量、性能，提高软件的扩展性和维护性，如果说转型创新很多时候还不好理解，很多人一转就转死了，因为它不是改善，它来一个大转变，那就麻烦了。所以今天讲重构可能会更加科学一点、更加客观一点。
我们谈到的第一个话题，稳中求进，经济变局下的地产新趋势。我们的嘉宾能不能用你的角度来理解今天你所在的行业、所在的企业的公司，你所看到的企业的兴趣是什么？唐总你是做服务业的，现在有很多物业服务的企业上市，它的趋势在哪里？
唐学斌：刚才爱明总讲目标和结果，这个话题很辩证，我们现在看到物业行业真的是非常热闹，昨天奥园也在香港主板挂牌上市，现在在香港已经有十几家物业公司上市了。
2014年彩生活上市的时候，可能大家认为物业公司上市是一个很不可思议的事，是很荒谬的事。当时香港联交所问了我们无数的问题，其实问的核心就是你一个物业公司为什么上市？你拿了钱想干什么？现在似乎这一切都是理所当然了，好像物业公司以后不上市才是一个很怪的事，我相信将来强50强的地产公司下属的物业公司，很可能都会想上市。
但是上市就是物业公司的目标吗？我觉得这才是考量物业公司的根本。我觉得上市根本没有改变物业公司的本质。如果说我们的物业公司不改变你的目标，你上市肯定也是没用的，我认为只是增加了成本，游历了一下资本市场。香港上市公司多，香港1亿港币以下市值的上市公司可能要占到所有上市公司的百分之二三十，很多股票一天的成交可能连1000股都没有，为了这么一个上市公司，你每年要花几百万的审计费用、渠道费用，有什么意义？
所以我觉得物业公司上市只是我们所有的人都看到了一个全新的市场，房子已经盖成了，但是房子的服务才刚刚开始，历练的其实也就是你将来会不会成为恒隆，会不会成为某一个产业、某一个服务的真正的很优秀的企业，我觉得这是根本。
彩生活上市，当时讲的是我们要把物业管理当成一个入口，我们要把家庭服务当成我们的目标，这是我们上市的目的。所以我觉得这一点很多企业都会有不同的诠释。
黎振伟：物业公司上市不是目的，我们是应该为了做好服务而上市，而不是为了上市去做公司。下一位嘉宾，莱蒙的李总，你们企业不是属于很大的企业，但是做东西很精，您对现在这个趋势怎么看？
李国华：其实我们一直都在思索创新发展和重构，在未来我们在产品上，不管是住宅、写字楼还是商业，我们要有更多的智能、智慧和互联网的技术，以及家居智能化、家电智能化，把这些东西融入到房子里面。我们的每一代房子都在不断地升级，只有这样才会有更好的居住的环境，有更好的品质和价值。
同时我们也在聚焦社区生活的环境和场景的构造，在产品上我们会更多注重未来发展居住的环境、服务和健康、绿色、环保、节能的因素，体现在我们的社区和小区里面，让我们居住的环境有更好的社交活动和体验感，使得我们的产品能够更长远，买一个房子就不是让你经常去更换不同的小区或者是房屋，这是我们在思索也在做的。
另外一个，我们在商业、购物中心和商业街的服务上，现在我们也在场景、科技和新零售上进行结合。这一两年我们引入了一些新零售所打造的场景，整体的商业租金是有比较大幅度提升的，出租率也是比较不错的，都在99%以上。
在重构方面，莱蒙国际聚焦在粤港澳大湾区，这两年我们更多的在跟随着大湾区总体规划，在寻找一些更好的机会，大家都看到大湾区的发展趋势，在未来的10年、50年，我们都坚信是全球最大的湾区，它的产业、科技和制度，以及我们40年改革开放带来的沉淀是非常有张力的。
我们过去两年也在大湾区收购了一些教育的产业，来提升莱蒙国际整个集团对社区的生活以及教育的服务，让我们的业主将来享受更好的教育和其它的服务。未来我们还会持续不断地升级。
黎振伟：谢谢莱蒙李总，你们的企业比较有代表性，你们做东西还是比较精的。下一位是合富的李总，我们是同行业的，接下来还要继续卖楼吗，现在光卖楼好像不行了。
李举明：我们是为发展商服务的，发展商好我们才好，对地产来讲最重要的是两个层面，一个层面是卖不卖得好，就看经济环境怎么样，去年经济环境不好的时候，对楼市的影响很大。今年是稳中求进，不但要稳，还要求进，从总的经济环境来看，我还是比较看好今年的经济，至少比2018年要好。
第二个是政策层面，政策层面要关注两点，一是金融的政策，二是房地产调控的政策。金融政策现在陆陆续续有很多金融的方式或者融资的渠道，所以对金融这一块来讲，应该也是偏好一些。
从宏观调控的政策来看，今年讲得最多的是因城施策，过去全国的政策基本上统一行动，但是现在来提因城施策，也就是把每一个城市确实遇到的问题进行化解，包括从去年的山东最早放开的一个限售的政策，到广东的公寓的政策的调整，也就是在各地做一些政策微调，当然我们看到深圳的政策没有调整，这也是因城施策带来的变化，对行业的发展前景我是非常看好的。包括今年过完年之后整个市场的变化，包括销售的走量，消费者信心的回升，我对今年的整体走势是比较看好的。
黎振伟：谢谢李总，我们终于从2018年的困局走出来了，所以中介看好，开发商也放心，我们也有很好的服务。海蓝的朱总，您怎么看这个趋势？
朱怀宇：海蓝是一个规模很小的公司，我加入这个公司也就一年多的时间，我觉得在小公司看市场的机会跟大公司不一样。以前我在万科、绿地，我们到任何地方都是政府招商引资的座上客，现在在小公司，感觉机会比较分散，它呈现一个比较碎片的机会。
但是我看这个市场的机会，我认为还是在人口聚集、产业聚集，区域资源比较聚集的城市，这些地方机会比较多，比如说粤港澳大湾区，这一点大家都很了解。
但是除了在湾区以外，在泛湾区的地方，比如说湾区周边的昆明、贵阳、南宁、长沙等等城市，最近都很活跃，这是从市场来看。
从产品、客户端来看，我认为这个机会在于转型升级，在于我们制造一些差异化的产品，在这些方面仍然还有比较多的机会。这是我对一些机会和市场的看法。
黎振伟：朱总谈到了大湾区，其实大湾区现在都好，但是竞争很激烈，不是每个企业都可以在这里站住脚的。大湾区现在很热，很多外地来大湾区的开发商，但是很多企业还是找不到地，最后还是回去了。最后一位是广东安云更新律师事务所的创始人耿延良先生，请您谈谈您的观点。
耿延良：刚才主持人给了一个话题，谈的是趋势的问题，我的观点是，城市更新的时代来临了，而且是全面更新的时代来临了。
从全球的经济发展和城市化的历史来看，城市化比例从60%到80%的阶段，行业集中度提高、都市圈形成，人口向都市或者是大城市聚集的效应是比较明显的，所以在这种趋势下，在我们国家来说，现实的这样一个情况来看，存量时代来临了。
北上广深、武汉、西安等等这样的城市都在做存量。房地产Top100也罢，Top50也罢，大部分企业都进入了存量开发的模式中，这是一个现实的问题。
另外从去年的政府工作报告的关键词来看，有几个关键词大家比较关注，首先是“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期），还有两个关键词，一个是棚户区改造，第二是保障房供应。后面这两个关键词，我认为就是给我们行业有了指示灯，有了方向，那就是城市更新。
举个例子，粤港澳大湾区规划的落地，实际上未来要依靠我们的城市更新，不管是广州还是深圳、珠海，或者是粤港澳大湾区其它的城市，未来要成为全球经济的领头羊，或者是发动机。
我们因城施策，然后分工行动，我们的交通改善、宜居环境等等的打造都需要空间，空间怎么来呢？我们的高端技术产业落地，我们的人才要有住房，我们都是建成区，需要做城市更新。
所以我觉得城市更新一改过去局部的阶段性的性质，变成现在的全局性、可持续性，未来全面性的发展，这样的阶段已经来临。
黎振伟：未来土地增量确实不大，但是旧改的量非常大，光广州就有600多个村要改造，深圳已经改得差不多了，但是广州还有很多，所以在广州还是有机会的，但是旧改很专业、很难，朱总有机会也可以关注它，先不要做大，可以先做小的。
第二个话题，收敛聚焦，慢下来的房地产企业。今年还有一个很大的话题是大家要慢下来了。我刚刚看到昨天碧桂园的年报公布，以往碧桂园都是信心满满的，预测新一年的目标，但是今年它没有预测新一年的目标，尽管它已经做到5000亿了，但是还是要让给安全、让给品质。但是确实有一个问题，我们的企业都喜欢大，你不大的话，政府不支持你，银行不贷款你。
同时这边又要慢，这个慢与大还真的是挺矛盾的。我们在座各位有大有小，我们怎么看这个慢与快，怎么去找到这个平衡？
唐学斌：前不久我们有一个合作伙伴，是越南的富美兴地产，它在越南胡志明市干了30多年，把一块沼泽地变成了一个美式的街区，到那个地方你感受不到是在越南，而是感受到在欧洲，或者在美国的某一个城里面。那个区域大部分都是外国人，有日本人、韩国人、中国人，还有越南的一些高端人士住在那些小区里。人家活得也很好，这个富美兴现在每年开发的量也就一二十万平方，它的心态很好，它的底气很足，而且它在越南的影响力非常大。
中国大陆很多的大企业，他们还嫌不够大，他们还想更大。我接触很多开发商，都是过去10年一共开发了1000万平方米，说未来三年还要干1000万平方米。我觉得房地产到了现在这个阶段，大干快上这个时间肯定已经过了，关键要看谁的工夫越足，单平方米赚的钱越多，可能这一点会更加重要。
我觉得有一些事情是需要大的，有一些事情是需要小的，所以它比较辩证，你真的想要有工匠精神，要想做好一个产品，你做得太快了，怎么可能做出一个好产品？但是你说你想做一个平台，想做一个工具，你不快，没什么人用，这个东西也没用。
所以有一些东西我认为是要快的，就像世联，可能要做大一点，因为你不做大了也不行。但是有一些房地产企业，产值那么高，搞那么快，几下把这个市场全部搞没了，那也不行。
所以我觉得调控绝对不是坏事，我们要感谢政府调控，不调控的话，可能过两三年就玩完了，调控之后，可能我们还能玩二三十年。
黎振伟：我认同唐总的观点，我觉得还是目标和目的的问题，我们是为做好而大，好是目标，大不是目标。
李国华：确实是这样，慢是为了走得更好、走得更远。在这一波经济周期里面，大家都看到2018年资金面是很紧的，令很多企业不得不慢下来，也有很多企业确实是同比增速在下降的。
从宏观环境上来看，我认为这是有利于企业为下一波的经济发展助力，因为有的企业可以在慢下来之后练内功。我们认为在这个时期做好产品，把战略定位更加清晰聚焦，可能会有利于企业下一步发展得更稳健。另外一点，慢下来可以做很多新兴的技术，能够为企业下一波的核心竞争力的提升有很大的帮助。
因为你的速度慢下来了，你就有足够的时间、人力、资金来调整整个集团或者是企业的结构，聚焦在更有利的价值板块上去发力。国内过去是高周转，增速是很快的，GDP增长是两位数以上的，企业伴随着这一波快速增长发展下来，现在国家的GDP也下降到6.5%了，所以企业慢下来，能够把企业的战略目标和企业的内功，以及企业的工匠精神和品质做得更好。
黎振伟：为了走得更远而慢，为了练好内功而慢，今后走起来会更快。
李举明：在去年的市场行情下，普遍表现出行业的危机感和焦虑感。下一步追求更高质量的发展，包括国家GDP的调整，从这些方面都可以看出来。看到媒体报道说万科要聚焦，要慢下来，包括利润率的保障，在过去房地产确实是一个密集资金的行业，还有高杠杆，虽然它的利润率在下降，但是利润总额还是保持很高。
其实我们行业很多企业都在转型升级创新，通过这几年的发展，转型升级并不是说三年两年就可以成功的，它其实是一个长期的过程。所以我们对转型升级要保持足够的耐心。
合富在2018年的时候也在尝试做更多的变化，包括我们在去年8月20号跟保利投顾成立合营公司，我们在合富美住、合富金融、合富创寓方面都做了很多的尝试。
但是在发展的过程中面临一些问题，比如说我们的长租公寓，面临的很大问题就是资金来源、政策、税收方面的配套设施，很难把我们的长租公寓做得更大。
我希望未来政府在这方面，特别是在政策层面能够多支持一些，能够投入到国家所说的租售并举的国家大计，让民间力量多多参与，这才是未来的发展方式。
黎振伟：那你们担不担心慢下来，大的会吃掉你呢？
朱怀宇：从我们来看，也没有做大的需求，我认为把自己的事情做好了才是最重要的。就像唐总说的，你的目的是什么，我们不能把这个做大变成一个目标，而是要把自己的事情做好变成自己的目标。
黎振伟：我想在座的很多嘉宾跟您是有点相似的，都是类同的企业，我们用心把企业做好，把产品做好。耿总，您是做旧改的，这个更不容易，旧改更不能快。
耿延良：我觉得慢下来之后，我们房地产企业有两点值得思考的问题，第一点是我们要及时调整我们的战略目标，第二个是打造我们的核心竞争力。
这两点针对我个人的企业来讲，我过去也有旧改项目，我曾经打造了深圳4个城市更新公司，但是现在我就专门收购了一个律师事务所，成立了全国第一家城市更新律师事务所，为所有的房企和城市更新企业来服务。
我们的目标就是发挥我们的优势和特长，在这一点上，我们非常清晰我们能做什么，因为我们打造过上百个项目，我们的团队经历了很多从深圳市最早的旧改项目到现在的项目，对城市更新项目我们比较有经验，这是第一个。
第二个，在打造我们的核心竞争力方面，我们把评估、规划和财税等等很多的专家吸纳到我们的团队来，为我们的城市更新企业服务，这就是我们的核心竞争力，我们超越所有的律师事务所、评估公司和财税公司。
我们跟在座的企业相比是一个很小的企业但我们也有我们的竞争优势，这就是我们的竞争优势。
黎振伟：最后一个话题，未来之问，三稳基调下的房地产。我们预测一下，去年中国房地产销售15万亿，在严控的情况下又创了新高，大家预测一下2019年会不会再创新高呢？或者是稍微回落？我们预测一下，明年再在这里看看我们的预测是否准确。
唐学斌：我认为中国的楼市能够稳定在15万亿上下，那就是国家之福，就是房地产公司之福，所以我认为还是维持一个相对平稳的发展。
李国华：我认为是平稳健康发展，结构上会有变化，位置好的、品质好的、小区配套完善的、交通便利的房子会越来越值钱，一线城市总体来讲还是向上的。
李举明：国家提出三稳政策，其实给老百姓吃了颗定心丸，至少大家不会觉得房地产会大起大落。稳地价、稳房价、稳预期，特别是稳房价，可能要变相来看，不能说房价的交易是稳的，其实一个行业如果说是价格平稳，它是一潭死水，如果这个行业是一潭死水，对这个行业就是致命的打击。所以我觉得稳房价，政府宏观调控的价格应该是阶段性的，未来还是会交给市场做一些调控。
黎振伟：那是涨还是降呢？
李举明：今年整个吊性是稳。
朱怀宇：其实我更多的是期望今年的市场规模略有增长，价格能够保持平稳，这样我们整个行业都能有一个比较平稳的环境。
耿延良：我基本都赞同在座各位专家的意见，我觉得将来市场的归市场，政府的归政府。比如说深圳，我们2035年达到的目标是市场化的商品住宅供应只占40%，政府的人才住房和廉租房等等保障房要占60%，这是一个大的趋势，从这个趋势来看，我相信大家有自己的预判。
黎振伟：我做这个行业也做了30年了，我觉得在中国大的发展方式不改变的情况下，要稳是很难的，当然要看我们的改革力度有多大，转变的力度有多大，要看国家的发展，还要看我们整个行业的提升。
主持人：再次感谢黎振伟先生的主持，以及几位嘉宾带来的分享。本轮主题讨论会到此结束，大会即将进入到第二环节，演讲和讨论的议程。
这是中国房地产创新与转型发展的大周期，所有人都在寻找生存与发展的光明未来，传统模式逐渐退场，但是前路仍需清晰。
今天论坛第二环节的主题是：发展篇：创新的未来。首先，我们请出本环节第一位演讲嘉宾，为我们带来精彩的主题演讲，有请亿达中国高级副总裁、亿达科技新城管理有限公司董事长于大海先生。
于大海先生的演讲题目是：大智慧 大运营 亿达中国产业园区发展理念及实践。
掌声有请于大海先生！您的演讲时间是15分钟。
于大海：今天下午在陈诗涛女士发布的年度行业报告当中，亿达中国是在产业地产30强的第五位，非常感谢观点地产一直以来对亿达中国的关注和支持。我原来是定的5点半要赶飞机，所以我尽可能简要地向各位汇报一下亿达中国在产业园区、产业地产这个发展道路上的一些实践和体会。
亿达中国创办于1984年，发展了30年之后，在2014年在港交所主板上市。当时国际资本市场对亿达中国的评价是中国最大、最领先的商务园区的开发商和运营商。
以产促城、产城融合、协调发展、共创价值，这是亿达中国的发展理念。今天下午在行业报告当中介绍的典型案例也提到了，亿达中国是以轻重并举这样一个商业模式为主来进行发展的。
我们历经了三个发展阶段，第一个是起步阶段，在21年前，也就是1998年，亿达的第一个园区大连软件园正式开园，一直到2004、2005年左右，大连软件园已经形成了非常成熟的商业模式，非常良好的产业形象，这是第一个阶段。
第二个阶段是专业积累的阶段，这是从我们走出大连，到武汉、天津等等城市，包括接受地方政府的委托，做一些BOT和园区的运营项目，一直到2010年，我们在大连建设了第二个大型产城融合项目，就是大连的生态科技创新城，以及在2012年破土动工的武汉软件新城这两个项目。
第三个阶段是快速发展阶段，主要是2014年在港交所上市之后，加快了全国的布局，包括轻重并举这样一个发展策略的建立。
目前我们已经在20个一线和二线省会城市共开发和运营了40个产业园区，我们的规模以上的客户已经达到1500家以上，世界500强和行业500强均突破了100家，形成了独特的产业模式，我们的产业带宽也得到了不断的拓展。
历经20多年的发展，亿达主要在产业咨询、园区规划、楼宇建设、配套解决方案、招商宣传管理、物业管理和专业化增值服务这几个方面形成了全产业链的运营能力。
从典型项目来看，刚才提到了我们的开山之作大连软件园，也是目前中国国际化色彩最浓厚、世界500强最多的软件园区，它的一期占地3平方公里，二期占地共10平方公里，它也带动了大连市GDP占比20%左右。业内有一句话说，打造了一个园区，就改善了一个城市的产业结构，说的就是大连软件园。
生态科技创新城，总体规划106平方公里，其中核心起步区15.26平方公里，是由亿达中国来牵头投资开发建设运营的。
武汉软件新城，这是在武汉花山的项目，占地3.4平方公里。日前国家工信部刚刚授予武汉市中国软件特色名城这样一个称号，可以说在这个过程当中，作为武汉创建工作的核心起步区，亿达的武汉软件新城功不可没。
包括我们近些年在郑州大学一路之隔做的重点以智能制造和新一代信息技术为主要产业方向的郑州科技新城。在长沙占地2平方公里的制造产业小镇等等。
在轻资产项目方面，我们联手北京的实力国企实创股份运作了北京的一个重点项目，也是中关村科学城的地标项目，50多万方的中关村壹号，这个项目也是定位为全球人工智能的创新中心。
合肥庐阳大数据产业园，是合肥首个专业的大数据园区，由亿达中国提供招商、运营和物业管理。
成都西部地理信息科技产业园面积80万方，是以北斗产业是以是以北斗产业为主要方向。
亿达还有一个产业研究院，接受了30多个政府委托咨询项目，包括4.5平方公里的北京中关村永丰产业基地的产业转型的提升规划，49.8平方公里的绵阳军民融合产业园的产业发展规划和空间规划。
还有占地155公顷的合肥马合钢文化创意廊道的空间规划。
时间关系，我重点谈谈亿达20年的产业园区发展心得体会。
第一个是产业地产虽然在中国的地产行业当中，它的市场份额占比相对较小，但实际通过产业地产这样一个载体，拉动中国产业经济，这个占比是远远高于我们这个细分的产业领域在全行业的占比。
但是这个产业也有它的重点和难点，第一是这个产业当中的核心企业所面临的商业和盈利模式的问题。相比大家传统的商业和住宅地产，产业地产面临的租售行为有着频次低、决策周期长、回报率相对较低等特点，这就决定了产业地产很难快速发展、快速周转。好的园区就像一块璞玉，需要经得住诱惑，耐得住寂寞，要我们拿出工匠精神，发挥我们的多年经验，悉心打磨。在这样的过程中也决定了它很难实现一个简单的复制和片面追求规模、速度和效益的过程。
另外就是从政策面来看，全行业目前从产业地产对地方经济的拉动，GDP的实现、就业和税收各个方面都有着很多的贡献，但是很难和开发商、运营商的经济效益去做理性的挂钩。也就是说我们难于和地方政府实现长期经济发展这种回报的分享。这个问题也是制约了产业地产这个行业健康发展的一个主要的因素，这也是需要我们迫切去解决的。
第二个方面就是我们的几点感受。改革开放40多年来，亿达从创立至今已经有35年的历史，从它的创立到发展，到转型再发展，整个过程当中都离不开中国改革开放这样一个大的时代背景和条件。另一个方面就是我们要更好地发挥企业作为市场主体这样一个作用，在我们看来，由一支经验丰富、实力雄厚的园区的开发商和运营商来打造产业载体，发展产业经济，这对于填补一个城市的产业空白、促进地方的产业发展是最直接有效的手段。
第三方面，除了企业的主体作用之外，我们深刻地感受到，特别是这20多年来，我们成熟的园区无外如此，就是都离不开地方政府、各级历届政府一张蓝图绘到底、功成不必在我的态度和决心。
从未来的产业发展趋势来看，我有三个判断，第一是基地+基金+运营的模式，可以很大程度解决我们运营的痛点。
这个基地就是要把我们开发和运营的园区规模做大、质量提升。
这个基金有两层含义，一个是我们干的是一个慢活，那就需要我们再发展，需要资金支持，所以我们必须通过我们持有的大量物业，通过发一些基金、REITs、ABS等创新的金融手段，来解决我们再发展的子弹供应问题。
另一方面是轻资产，我们自己身边就有金矿，所以我们要做好产业投资。我们365天，24小时和我们的客户在一起，这其中不乏很多非常优秀、成长性很强的企业，比如说中关村壹号，经过政府非常严格的入园审批，因为它引进的都是一些隐形冠军、独角兽企业，其中有去年营收才达到1000万，但是今年已经非常明确它的订单达到5个亿的企业，这种高速成长的企业必然是我们投资的主要标的，因为我们对这些企业太熟悉、太了解了，优秀的投资标的就在我们的身边。
第二个方面是运营，这个运营除了我们20几年来在入园企业提供投融资、人力资源、政策支持等等各个方面，特别是圈层化的服务之外，还有我们要做好智慧园区的支持和服务。
第二是轻资产，有可能在未来的产业发展过程中会进一步大行其道。目前从亿达中国持有代建和委托运营的资产，已经占到了一半，未来很有可能形成轻和重的比例是2比1的关系，轻资产可以快速帮助我们扩大园区规模，特别是对核心能力的打造，也就是优秀客户资源高黏性的培养和形成是非常有帮助的。我们现在只是集中在一线和优质的二线城市。
在这个过程中，我们通过多年的统计已经发现了一个非常明确的规律，就是20%的客户在我们一线和二线的园区当中有序地在流动。
第三是智慧园区。应该说智慧园区和智慧城市相结合，可以更好地丰富城市和远去的管理和服务的手段。
在我们创办在深圳得易达云图这个公司，就是要致力于成为一个行业全长颈的解决方案的服务商。重点就是要通过综合运用线上线下的资源，包括大数据、物联网、云计算等技术手段，实现几个目的，一个是帮助政府来提升产业活力，另一个就是帮助园区提升服务手段。还有就是帮助入园企业实现快速发展，最后就是帮助企业人实现美好生活。
由于时间关系，今后有机会再和大家更多的分享，谢谢。
主持人：再次感谢于大海先生。接下来的时间我们要继续邀请到下一位演讲嘉宾，让我们欢迎乐乎公寓创始人CEO罗意先生，罗意先生今天演讲的主题是“在质和量的对立统一中实现规模增长”，您的演讲时间为15分钟。
罗意：各位嘉宾，大家晚上好！主办方给我设置这个方式对四川人特别吃亏，站在桌子后面基本上就看不到我了。
主办方最开始给我的主题叫做“长租公寓的红与黑”，因为长租公寓过去几年起起伏伏，既得到了国家的关注，也迎接了市场的挑战，特别是去年9月份开始，从我们的同行高价抢房，抬升整个城市租赁的价格，到后来的甲醛事件，再到后来的分期的暴类，长租公寓确实是起起伏伏。
但是我今天不是讲长租公寓的红与黑，因为乐乎在整个长租公寓的商业实践当中，是坚定地看涨派。包括刚才主办方也有一个小的采访，问我怎么看今年的长租公寓。当然我们认为长租公寓的顶层设计，包括整个市场的需求，乃至过去四五年对整个需求端的教育，我觉得都到了新的阶段，所以长租公寓增长的势头是一以贯之的。
我今天来是要陈述一个观点，就是我们很多同行在不同的场合，包括近期的3·15，我们又有一个同行上了热搜，很多人都在质疑长租公寓质和量的关系。
质和量究竟是怎样的关系呢？是不是说质和量是一对天敌呢？我认为它们是辩证的关系，翻译过来就是对立统一的关系。
可能大家都想知道乐乎是一家什么样的公司，我们是一家在北京创业的公司，在深圳我们服务大概有30个项目，今年到5月1号我们会扩展到50个项目。我们是集中式公寓的运营商，到今年年底我们会突破100个项目，我们把今年整个集团的战略重心也放到了华南，尤其是广州和深圳这两个城市。
为什么主办方请乐乎来讲呢？因为乐乎来看这个行业，包括参与这个行业的角色和身份是天然的乙方角色，因为我们不是做包租运营的机构，我们从2015年8月份拿天使投资开始，我们就是一个乙方代运营的角色。
目前乐乎公寓大概服务的房间数量是45000间左右，有200多个项目。我们从2015年的时候，在行业内比较早进行轻资产运营服务，到目前为止乐乎接近200个项目，自己真正投的项目只有武汉洪山区的人才公寓项目，还有去年在北京新机场中标的一个旗舰项目，其它的所有项目都是我们为地产商、国资平台、民间的加盟者、独立的私募股权基金提供代运营服务。
所以我们是为资产端和投资者做赋能的一个管理公司。
我们旗下有两条业务线，一个是乐乎城市青年社区，这也是我们目前主要的房源构成，我们提供除了不投钱之外的选址、设计、工程管理、代运营和整个信息化服务的所有的品牌。
第二条线是我们从去年12月份尝试的轻加盟品牌，这条业务线的增长速度非常快，从12月份到现在，我们总共有54个项目签约，而且这条线还保持着高增长的态势。下个月25号我们在深圳有一场发布会，赶上了乐乎成立5周年，同时主要是乐乎有朋的轻业务的发布会，我们相信我们开发布会的时候，这条业务线应该有100个项目以上了。
今天我不是来推介公司的，而是讲一讲我是怎么看整个行业的。
整个长租公寓行业2018年的确是一个大起大落的状态，因为从2017年5月份国务院开始推动整个长租公寓的发展，到十九大的时候租售并举的国策的出台，各个城市公司以天为单位推出鼓励长租的政策，到2018年头的时候，实际上是一个非常风生水起的状态，包括早期的创业品牌在2016、2017年融资特别困难的情况下来了个峰回路转，到2018年很多头部企业，包括乐乎都拿到了比较大额的资本市场的支持。
这个好景一直持续到了8月底，从北京的两个同行的网上的事件发端，说高价拿房抬升租金，把整个行业的竞争问题变成了社会问题，然后又出现了自媒体讲长租公寓比卖白粉还挣钱的舆论事件，带来了社会对长租公寓从业企业包括背后资本的口诛笔伐。
再到后面我刚才讲的一些事件，大家觉得长租公寓比卖白粉还挣钱，一会儿又变成了是完全不讲赚钱，骗资本，讲故事的一个坏蛋，所以去年整个行业大起大伏。包括一些银行要给长租公寓做信贷支持的，后来都被叫停，做过信贷支持的，后来都被严查，资本基本长逃离了对长租公寓的关注，这是2018年的情况。
但是在我看来，2018年对长租公寓是非常关键的一年，因为2016年的顶层设计对这个行业的观望，到2017年顶层设计的政策出台，到2018年在各个城市的落地细则出台，包括金融政策、土地政策、供给端的政策，在2018年才是真正意义上的有一个发轫。
更重要的是通过长租公寓几年的大起大落，教育了市场，很多的C端客户在选择租住产品的时候，会首先考虑品牌公寓、考虑长租公寓，我们的获客成本是有一定程度降低的。还有一个很重要的现象，这些早期的创业企业，包括地产机构变得相对理性，不再从同行当中去挖人，而是从这个行业的外部去吸引了非常多的人才。
以乐乎为例，我们很多的人才都来自于互联网行业，还有连锁的服务业，包括我们高管当中来自联想的就有好几个。所以我觉得2018年是这个行业真正的元年。
当然我们讲到所谓的噱头和实质性的运营落地，到去年很多的头部企业都开始过规模关，集中式的早期的运营商它的规模都过100家，这时候对我们整个人才体系的考验，对我们信息化能力的考验，包括我们跨城市管理的考验，其实在去年很多机构在这方面是有很多收获的。
当然我们也看到了一些分散式公寓向头部靠拢的趋势。出租车司机都知道自如和蛋壳这样两家品牌，在以前不是这样的，现在向头部集中的趋势越来越明显，包括今年年初我们也看到了一些大额融资的产生，包括一些兼并收购产生。有人问我集中式公寓现在有没有到大规模兼并收购的状态，我说其实还没到，但是已经有这样的苗头。而且我们市场的起伏会加速这个过程。
2019年大家都在问，包括今年我们正月的中下旬，大家都在说行业旺季不旺，包括行业是不是处于被覆灭的状态，包括3·15有我们的同行曝出了一个负面.
实际上到了2019年，我依然非常坚定看好长租，不仅是2019年，包括接下来的一些年头，整个城市租赁行业的发展，我觉得这个趋势是不可逆的，包括从资本层面、土地的供给层面，从市场的教育层面，到人才的参与层面，包括今年我们也看到一些头部的基金继续加持整个长租行业.
最深层次的是说整个市场是需要长租行业的，不管是我们国家要获得长期稳定的税源，还是要让城市的青年过得更好，还是说这些金融机构要找长期稳定的资产，从各个角度，长租公寓租赁的趋势都是不可逆的。
当然从资本角度，现在还有一些前期的探讨，在春节的时候有一篇文章写得特别好，就是高和资本的周以升总讲到了关于长租公寓真的要放量增长，在资本上的一个瓶颈如何去解决。在商业实践上我们看到两头在往中间走，市场在呼吁，但是供给端也在想办法突破，包括一些主管部门，大家都知道不解决土地的问题，不解决大的钱、长的钱、便宜的钱的问题，长租的这个国策是不可能得到真正落地的。
当然，经过起起伏伏，不好的企业其实在逐步离场，包括我们推有朋的轻加盟业务，我们发现一些小B也放弃了独立发展的尝试，他们更多的回到了自己的资源优势和本身的禀赋上面来。所以长租公寓在2019年，在规模化的碾压下会出现加速标准化、品牌化和规模化的路径。
下面我们要讲一讲我今天的观点，质和量的问题。
首先讲讲公寓运营的质，我有两个前提，第一是讲集中式公寓运营商，第二是讲的规模化的集中式公寓运营商，如果是单体的或者是偏资产逻辑的，就不在我今天讨论的范围内。
首先我认为长租公寓的运营，尤其规模化运营，安全管理是第一关，因为在这里有做物业服务的大佬，也有做商业服务、产业运营服务的大佬，长租公寓是住人的，是人流的密集场所，当然安全管理肯定是质的第一关。这是运营层面。
第二是要过标准化、体系化、规模化的关。可能很多集中式公寓运营商都会把自己的规模控制在1万间以下，真正过了10万间的都有很大的资本价值，不管你是通过轻的还是重的方式。前些年集中式公寓是资本的宠儿，是媒体的宠儿，实际上客户的满意度也是去年压得我们这个行业喘不过气来的原因，包括上热搜的这个事件。
所以最终运营不止是资本口径或者财务口径，更多的还是要回到客户满意度的口径，这是我们做稳定的空间运营的一个关键点，客户的老带新，包括他的留存率，包括在你平台上的复购率，持续稳定的获客能力，这一点在资本圈一直被诟病。
因为几乎大家都是在靠第三方垂直平台在获客，大家知道压在我们身上的一座大山就是58同城，但是实际上各大品牌商也开始找到自己的入门点，因为我们越来越记得集中式公寓、单体公寓是一个非常标准的本地生意，我们只要做好本地获客，通过本地获客的方式实现拉新，再通过运营和服务，来实现激活和留存，包括他的复购，我们有可能作为品牌商去突破外部的流量封锁。
当然规模化之后，你的IT能力也很重要，有很多同行传长租公寓不挣钱，我们的很多钱都投到了对未来的建构方面，包括体系化的建构能力，我们在武汉建人才实训基地，保证我们基础人员的持续供给，我们建很大的IT部门，构建我们的护城河，这是我理解长租公寓规模化运营的质。
长租公寓规模化运营的量很好理解，第一是资产的运营规模，这一点很好理解。
第二是网点数量，很多资产逻辑的人不在意这一点，但是如果我们是C端逻辑，我们有些门店不那么挣钱，但是为了满足客户流量整个网的编织，你的网点数量是非常重要的。
第三是客户的服务总量，我刚才讲了一个互联网的逻辑，拉新、激活、留存、复购。像自如和蛋壳这样的公寓品牌，大家开始关注它的获客成本的降低，包括在线的互动频次，包括我们讲以租金为主要构成的GMV，还有生活服务产生的GMV。
这个特别像给VC、PE讲故事的逻辑，但是实际上它是非常有意义的，我们也在研究彩生活的一些做法，包括他们的一些做法，我们觉得这样一个密集的全国性年轻人群网络的织就，未来是有很大的空间的。
可能大家去年都关注到一些社区拼团的机构获得了资本的关注，而且获得了快速的发展，对于租赁场景下，这个事情是天然的一个机会。
下面我讲一下辩证关系。首先我理解长租公寓这个事情确实是要把客户的鱼塘先搭出来，然后要把鱼引进来，并且要把鱼养大，最终肯定还是要在客户身上实现一些非租层面的收入。我们到今年年底大概是10万间房的规模，有接近20万人同时居住在我们的社区里面，这肯定是我们作为规模化运营机构的一个方向。
第二个层面是人货场的重构，尽管大家听起来好像有点天方夜谭，但是这里面是有巨大空间的，尤其是我们在C端逻辑的情况下，我们如果讲究频率的话，这个人货场的价值就非常巨大。
所以我最后的观点是，质肯定是量的基础，但是量一定不是质的敌人。很多时候我们行业一旦说到要做量，他们就以为我们是以牺牲质为前提，如果没有量，我们不可能在同城搭我们的培训支撑体系、客服体系，我们不可能重构自己流量的闭环，我们也不可能投入在IT上应该投入的东西。
如果站在未来看今天，2019年是长租公寓品牌运营商一个非常重要的分水岭，不管你是用存量还是增量的逻辑来做这个事情，资源向头部聚集的这个趋势是不会变的，所以我觉得应该一手抓质、一手抓量，两手抓、两手都要硬，而且在一定时间你要做一些调和甚至是妥协，这是我的观点。
主持人：谢谢罗意先生接下来的时间我们要邀请到本环节的最后一位演讲嘉宾来到舞台上，接下来欢迎彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官唐学斌先生。唐学斌先生的演题目是“彩惠人生——社区新物种”。您的演讲时间为15分钟。
唐学斌：最后留下来的都是对房地产、对观点真爱的人。我今天的观点非常简单，因为我认为我找到了一个解决我们行业痛点的办法，我也想利用现在这个现场的机会做一个调查。
当你的物业公司在向你收取物业费的时候，他告诉你，你愿不愿意通过我们的平台去京东、网易严选、滴滴、携程购物、消费，同样的价格、同样的服务，但是还会送你物业费。你愿意用这种方式交物业费吗？现场有没有愿意的人，愿意的举手。（台下举手）我很欣慰，我们已经实现了。
我们现在在彩生活彩之云平台上，只要你去京东购物（京东有大概300万个SKU），去网易严选购物，都可以赠送物业费，而且不是送一点点的物业费，比如说华为的一部手机，在京东上的售价是3999块，你买了这部手机，能送你400多的物业费。
大家想这可能吗？真的可能。
为什么？其实彩生活一直在思考，我们社区怎么和电商去合作，怎么能够和新零售结合起来。其实我们想明白了一件事，无论是线上还是线下，所有的商业行为核心都是降低流量的成本，提高流量的转化率。
我们看到现在这种纷繁复杂的商业模式，看到麦当劳要选一个店，在路上去数人的数量，我们看到拼多多烧多少钱，一定要把这个销售额烧出来，其实目的都是一个，都是要找到流量，把流量的成本降下来，把转化率提高。
但是我们很多的传统方式是人找货，所以他很难把到店的顾客数据化，形成这种有价值的、持续的给用户进行画像，最后做到比用户还了解用户。
我们的平台确实有这种能力，但是平台往往数据不是非常齐全，它可能只能拿到一些人的购物数据，所以它对用户的画像是不太准确的。我们发现，在我们的社区有很多流量，但是这些流量，很多物业公司看不到，他也用不上，对它也创造不了价值。
我总是在说，我们社区的流量比很多社区店、电商平台还要大。大家想想看，一个小区每天有多少人进出，有多少车辆进出，我们的业主要到物业管理处交物业费、停车费，这些东西在物业看来都是麻烦，这都是问题，这都是他的难点。
但是现在如果说我们换一个角度来看，这些东西其实是我们社区最珍贵的东西，就是我们社区的流量。
分众看到了社区一个很细分的流量，就是电梯广告，我们的小区业主要坐电梯，在电梯里没事干，所以分众想出来要在里面做一个广告，这个流量为分众创造了千亿的价值。
但是分众给到物业的报酬非常低，这也让它产生了一个竞争对手叫新潮，新潮说分众对物业不公平，你利用了社区的流量，但是没有给到物业足够的费用。其实我们社区流量非常多，我们现在看到的有电梯广告、快递柜、停车场、门禁，还有业主和我们打交道，甚至投诉，我认为投诉是一个黄金流量，如果说我们把一个业主的投诉搞好了，这个业主很可能成为你最忠实的粉丝。
这种思维让彩生活意识到我们的社区其实是一个流量非常庞大的场所，我们要做的就是要把这些流量聚合起来，收集起来，然后我们把这个最珍贵的流量和这些需要流量的企业去交易，我们发现这个交易是完全可以落实的，但是落实这个交易需要找到一个真实的场景，这个场景彩生活找到了，就是我们要把传统物业管理收取物业费改成给业主赠送物业费，也就是我们把彩生活管的上千万个家庭交物业费、交停车费的流量贡献出来，然后彩生活把这个流量拿到，跟京东去谈，我们就是这么谈成的，京东愿不愿意我的业主在你的平台上买东西，买成了你才给我一点流量费。
这件事刘强东连想都没想，这样做绝对可以，所以我们很快就达成了合作，我们能够把物业的缴费变成一个真正的流量的交易平台。业主传统缴物业费就是直接去缴费，但是彩生活下面有京东精选、华为、百雀羚等等商家，这就是通过业主交物业费的流量去进行交易的商家。
现在我已经谈了无数的商家，没有一个不愿意跟我们合作。因为我的模式很简单，成交了之后你才给我流量费，而彩生活给平台也讲得很清楚，我们在这件事情上绝对不赚一分钱，我们把这个流量的费用全部原原本本给到我们的物业公司。比如说我们现在正在做的特仑苏纯牛奶的活动，大家可以到各种平台去看，到你周边的小店去看，一箱特仑苏大概的售价是65块，在彩生活平台卖48块，还送你5块钱的物业费。
大家不要小看这5块钱，我们原来做过线下的实验，比如说我们卖金龙鱼的油，50多块钱一桶，我们便宜了5块钱，最后我们的小区业主形成了抢购，我们小区外面的超市找到我们公司说，你如果再卖这个油，我们就不租你这个地方了，因为确实对它会产生很大的影响。
这种模式其实我们的参与者都是受益者，比如说我们的业主，他可以通过真实的消费，就可以减免物业费，而我们的商家就获得了真正的有效的渠道，是产生了销售他才给渠道费。
我们给员工提供了一定的提成，只要这个业主是你服务的业主，我们减免物业费的1/10给员工提成，所以员工也是受益者。
物业公司是最大的受益者，因为我们的物业公司现在最大的问题就是业主对物业管理不满意，很多物业公司都面临着被业主炒鱿鱼的危险，很多物业公司收费难，涨费更难，没有定价权。但是我们用了这种方式以后，从某种意义上来说，物业公司获得了物业的定价权，免掉了物业费，收多少不都是你说了算？
问题是现在物业公司必须能够和业主平等地沟通，现在很多小区的物业收费标准实在是太便宜了，根本无法达到你所要的服务品质。我们很多业主都认为物业没干什么事，其实物业干的事90%是你看不到的。比如说我们看到了一个保安，但是物业公司要配几个保安呢？4个。我们的清洁工都是在凌晨三点开始清洁楼道，把那些楼道里你抛弃的垃圾，在你上班之前要运走，这些东西大家都看不到。其实一个小区好的物业管理是需要我们支付比较高的费用的。
我在新加坡收购了三家物业公司，管了200多个项目，我发现新加坡的物业管理是真的好做，一个人管10个小区，而且管理费很高，那种物业管理，业主真正的会得到优质的服务。
在座的各位有做各种行业的，刚才乐乎的嘉宾介绍他们想给他们的租客提供增值服务，我们在座也有很多物业公司，我们可以聚合起来，如果你有产品、有服务，我们也很欢迎。今天就是利用观点地产提供的这个平台，把我们行业的力量聚合起来，大家一起来共赢，共筑一个我们自己的行业的产业互联网平台。
主持人：谢谢唐学斌先生的精彩分享。接下来的时间我们将要进入的是主题讨论会。接下来的时间我们要讨论的主题是资本时代，首先有请出今天的主持嘉宾上台就坐，让我们欢迎盛世神州总裁李万明先生。同时有请讨论嘉宾上台，他们分别是：前海润禾执行合伙人、首席执行官路强先生；信城不动产创始合伙人刘波先生；汇联金融执行董事、汇联科技总裁郭馨孺女士；中信资本控股有限公司董事总经理葛康先生，深创投不动产基金管理公司投资总监江南先生。下面把主持交给李万明先生。
李万明：我们说说资本的角度怎么看房地产，大家知道去年一年的去杠杆，确实使得很多公司乱了阵脚，各种融资机会都没了，包括一些大型公司，当然也有生不逢时，正好有一些资产管理类的公司，包括地产类的基金，可能出现了一些兑付的问题，甚至出现像复星系这种跑路的现象，导致我们在募资方面更加困难。今天我们有幸邀请到这么多在地产投资领域非常有成就的专家，我想先请每人用三分钟分别介绍一下你们在去年碰到的困难怎么样，你们企业去年有什么样的感受和成绩？首先请前海基金的路强。
路强：确实像主持人刚才讲的，去年从地产投资角度来说，是这么多年最困难的一年，但是危机危机，危中有机，从前海润禾的角度来理解，这个过程其实是中国房地产发展的一个必然的阶段。
我以前在华润信托，这么多年一直从事地产投资，过去十几年也经历了很多的起起伏伏。地产行业从发展的大势来看，它跟金融是密切相关的，因为它的金融属性非常明显。受货币政策、金融政策的影响也非常多，去年在资管新政、大的去杠杆的背景下，有很多的困难，我们理解这个过程正好也是整个产业优化的一个很难得的契机。
具体到前海润禾，我们当时主要是围绕着湾区的城市更新的基金做了很多的实践探索。不知道大家是否了解这个细分市场，因为在粤港澳大湾区城市更新的市场有很强的独特性，它对资本需求的量很大，但是商业银行是很难介入到这个阶段的，因为这个阶段前期的一些政策的要求的复杂性比较高。所以在这个过程中就必须使我们这些从业者做更多的创新的设计，所以去年我们也做了一些创新的探索，包括夹层基金、权益型基金，甚至我们也在这方面做一些类似VC基金方面的探索，做了一些努力。
这个过程感触也非常多，也发行了一些产品，也为整个城市更新的投资做了一些探索。在未来房地产的下半场，我们也更有信心，纯开发时代过去了，未来在存量资产的开发、改造、提升方面，我认为还有很多的机会。
郭馨孺：汇联一直是服务开发商的，我们做房地产全产业链的服务，我们从2001年成立到2012年上市，一直到现在，去年确实是我们整个服务的历程当中最艰难的一年。
在房地产行业里面，我们以前服务过的开发商遇到的各种各样的困难在去年都呈现出来，以前的融资渠道比较多，包括有券商资管、基金子公司、信托，甚至有银行的资金，都可以变相地或者是通过各种途径，以各种方式、各种产品给到房地产公司。
但是从去年开始，包括资管新规的出台，包括银行的资金不能进入房地产，包括信托的原本债权的投资一定要符合什么样的条件，包括私募基金的改革，只能够投股权，不能投债券，整个开发商的融资途径和方式都有了很大的变化。
我们也发现一些开发企业他们原本的融资能力是不那么强的，尤其像我们主要服务的碧桂园、万科等等公司，我们在2012年初开始接触他们的时候，甚至2011年我们帮他做信托的时候，很多的财务总监，包括他的财务经理、资金经理，对市场上的交易手段都不太了解。
但是经过几年的洗礼，尤其是去年这样一个艰难的环境，大家的融资手段和融资能力，以及对市场产品的理解就更深入了。我们发现很多原来是粗暴的开发贷、信托贷款，以及发ABS，到去年大家更多的细分领域，探讨更多的非标产品，整个行业都是在向好的，毕竟去杠杆对整个市场的风险是明显的降低，也对整个资本体系里面的系统性风险是一个防御和预防的作用。
所以我们也觉得在这一个艰难的历程当中，不管是对开发商还是对资本方，都是一个历练的过程，最终存活下来的一定是英雄。
刘波：我做地产14年时间，经历比较简单，前面12年一直在万科，在深圳万科从事投资财务方面的业务，在2016年底的时候我们创办了信城不动产，我们引入了中国信达作为我们的战略投资人，从原来我在万科的平台到信诚不动产这个平台，到目前是两年的时间。
刚才主持人让我们谈过去一年的感受，刚才大家说了很多，几乎每个嘉宾都讲到2018年特别艰难的一年，尤其是在资金面、宏观面、外围的市场环境等等方面，这方面大家的观点都是一致的，我说说我的感受，确实做地产时间比较长，对这个行业的周期也慢慢地失去了恐慌和敬畏感，大家过往的习惯就是三四年左右一个小周期，但是从我个人来说，2018年确实是最最难忘的一年，也是感觉到外围环境最恶劣的一年。
当然也是因为以前在万科这个平台上，尤其是我在负责投资的时候，一年几百亿、几十亿往外投的时候，确实对资金链的感觉是不明显的，万科毕竟作为一个龙头企业，大量的资金方，各种各样的金融机构支持力度很大，它自身的运营状况也非常好，所以一旦遇到调控，大家的第一反应就是好好卖楼、清理资产，换回现金流。
到了这个新的平台上，我们接受了市场化的融资，确实我们感受到这个市场变化非常大，去年从资管新规的出台，甚至到一些细小的变化，比如说银行不允许委托贷款等等。这对民营企业，尤其是对我们初创企业，在资金上感受到了很大的操作上的变化。当然因为我们的战略股东中国信达本身也是一个金融机构，来自金融机构的股东背书，一定程度上能够保证我们运营上的资金安全和投资的资金来源。
但是确实受到去年一系列事件的影响，整个监管环节的改变，包括在相对比较强的监管的压力下，金融机构在做业务的动力、不敢作为等等，我觉得多多少少还是有些体现的，并且体现得非常明显，整个市场风格从年都到年中、年尾各不相同，当然到年尾的时候政策好了很多，一些领导也开始意识到了问题，也鼓励金融机构要勇于面对，甚至说要勇于挣钱，挣阳光下的钱，不要不敢做业务了，这种声音开始传递出来。
所以我觉得过去一年，在去年三四季度是最最艰难的时候，到四季度之后，我们感觉到政策面，尤其是金融机构对做业务的动力也开始变强了，相应的我们做地产、做产业的也开始得到了一定的外围的支持或者认可，以前很多银行的朋友说和你躲得远远的，谈朋友可以，谈业务就算了，但是到年底就问我们有没有一些业务，有没有什么项目，就开始谈合作了，这是去年的一些变化。
葛康：我抛砖引玉分享一下。去年我们公司有一个地产条线的同事来参加这个会议，他们主要是做地产开发长期持有的投资，去年长沙的一个商业项目也是中国首单通过结构化REITs推出的。我们现在管的一个团队是比较全面的，既有短期的，也有中期、长期的，他们有来自地产商，还有一些来自投资机构。
我感觉在中国一个新生的事物发展起来以后，一旦降杠杆，或者是改变了政策的方向，它的影响是非常快的。
私募基金分证券、股权和其它类，其它类大部分就是债权，债权的规模突然从很小的规模到七八万亿，然后2017年五六月份开始降杠杆，银行不能做委贷，信托不能做了，中间会出现一些问题。
中国大的金融市场还是从间接的刚性的债务融资要转到直接融资，很多银行给开发商的贷款都超过了限额，受到了总行的监管，要进行调整了。
私募基金作为一个新生的事物，尤其在地产行业，我们也看到了一些业务机会，也做了一些也做了一些业务，比如说我们在2015年跟朗诗合作收购了一个项目，是一个物业收购改造的项目，我们在安徽也通过不良资产的获取，然后把它转成物权。
目前从私募基金投资地产业务来讲，我们觉得现在有比以前更多的机会，以前就是赚一个利差，开发商给你一个成本，你来对接一个资金，现在可能会出现一些股权或者是夹层，有越来越多的机会和参与的方式，这对地产行业来讲是一个比较好的事情。
另外一个就是存量的市场，以前是新增开发，现在越来越多存量，我们也看到2018年ABS发行在交易所挂牌的标准有2800多亿，这也是呈现一个增长的趋势，在这个过程中，我们也在各个地方获得了比较优质的机会，比如说深圳比较核心的地段，在香蜜湖的1979，它的融资主体本来不强，但是它的商户极其优质，我们在2017年也给它做了一场类ABS的项目，后来建行把它接过去了。
我们还有很多的参与机会，更多的是权益类的，未来不仅是刚性的融资，只有两三个点的利差或者是管理费，更多的是要对投资的判断、管理能力、输出能力有更大的要求。我旁边坐的波哥是典型的杰出转型的例子，他从开发商到现在跟央企合作，做这样一个地产投资平台，是一个非常好的产融结合的例子。
江南：深创投不动产是深创投集团的一个不动产投资的平台，我们跟其它的地产基金的一个比较大的区别是，我们的私募融资型业务做得相对比较少，也就是利差型的业务做得比较少。
我们主要的业务集中在两个板块，一个是股权型的投资的业务，一个是投行性的REITs业务，我们整个团队参与了中国最早的一批REITs的产品，从中心启航到苏宁的产品。在去年REITs业务没有怎么受监管机构的影响，特别是私募的这些业务受到资管新规的不利影响之后，对整个REITs业务反过来是一个机遇。
所以我们去年的REITs发行规模市场占有率大概是50%多，市场最大的三单产品，包括深圳的安居住房，都是深创投发的。
在投资方面，我们更重点的是侧重于纯股权的投资，没有利差的安排。其实这种投资也不太受去年的政策的影响。
当然在交易结构上，包括整个资金来源上也会有一些微调，因为它对金融机构的资金的期限匹配有一些要求，所以我们对投资人出资的资金来源做了一些微调，整体来说我们去年的业务还是不错的。
我们去年设立了一个300亿的物流领域的投资基金，去年完成了第一批的50亿的投资，包括我们设了一个200亿的租赁住房的基金，我们主要是专注于持有型的以收租金为主的资产，而不太关注纯销售型的资产，因为纯销售型的资产，它对一个基金来说，如果是短期的基金，它受经济周期的波动影响更大，对一个长期投资来说，本身我们掌握了这种REITs的退出渠道，我就有在经济周期比较合适的位置让我的基金能够以比较合适的收益退出的安排。
包括我们去年也成立了一个数据中心的基金，也完成了第一批的投资，包括我们现在马上要落地一个产业园的基金，我觉得这种持有型物业的基金，在现在整个大的REITs发展的环境下，比以前有一个更明确的退出渠道，这样它就有一个很好的发展机会。
李万明：去年确实有开发商感觉到资金压力，但是作为运营商或者是作为有长期稳定收益的经营性地产，去年还是有很多机会，包括我们盛世神州基金也给一家企业引进了保险资金，做了20多亿的物流产业基金。
当然我们在座的很多是开发商，可能更关心的还是作为我们开发商怎么来筹资，深创投以前就是做股权投资的，只不过是做高科技更多，我记得5年前我们在上海讨论的时候，那时候忙着清收，今年终于到了收割的时候，包括去年、前年也有很多新的上市，只不过上市行情不好，但是也有很多收购的时候。它这样转向房地产股权投资就更容易。
我们盛世神州因为有点品牌效益，所以去年也还不错，做了三个项目，做了十几个亿的房地产股权的募集和投资。
在新的一年，可能形势会更好一些，货币宽裕一些，稳杠杆政策也给大家一个对去杠杆的矫正，也许大家会觉得资金往不同的方向投都是机会，有的时候往股票上投，有的时候往准上市企业或者A轮、B轮融资的企业投。
当然还会有更多的方向，因为在城市化发展中，以城市群带动会形成很多新的地产发展的机会，尽管不是说所有的四五线城市都有机会，但是很多二三线城市，尤其是珠三角、长三角，加上环京津地区的城市带，也包括西安的城市带、武汉的城市带，甚至成都的城市带，我想未来还是有机会的。
我想请诸位结合自己新一年的发展方向，看看在这种降债务的时候，在稳杠杆的大形势下，房地产企业降债务的同时如何能发展，我们作为资本怎么样助力它发展？
路强：刚才各位都讲了房地产行业的发展的周期性是很强的，但是它跟金融的联动，对资金、资本的需求，这是它的特点，各个房地产商高负债运营，这也是行业的常态，原来主要是开发贷，后来更多的是间接融资，我相信未来投资基金化运营的趋势已经到来了。
大的资金环境，今天来看我们的基本观点是适度，从2019年房企整体的发债量、发债的成本都看得出来，有放松的迹象，包括居民按揭贷款的利率放松，但是总的情况还没有到回暖的环境，所以整体来看整个行业对资金的需求还是比较严峻的一个状态。
在这个过程中，商业银行、信托是受强监管的主体，这个过程中对整个市场的把握，我相信他们会有一些反应，我的观点是会滞后反应，在这个过程中，市场化的投资基金会有很多的机会，房地产开发企业跟以房地产为主的投资机构，无论是做债、夹层还是权益型基金，合作的机会是非常多的。
具体到前海润禾，我们是专注在粤港澳大湾区城市更新这个市场，我们一直理解这个细分市场是高度政策密集和资本密集的行业，很多的投资机会是需要一些创新的金融手段来探索和扶持，在大的政策环境下和货币政策环境下，我的判断是在今年有很多的机会，包括一些不良资产的重组，包括一些原来在商业银行和信托相对调整以后出来的机会。
但是这个机会确实需要双方，无论是投资的各个基金的从业人员，还是做以房地产开发为主的企业，需要有一个不断磨合的过程。
郭馨孺：在1月15号和1月25号央行两次降准，释放1.5万亿的流动性，但是这个流动性释放过后只能说是一个宽货币的过程，宽了货币以后银行有了钱，包括银票的利率现在是百分之三点几，已经是历史的低点，证明整个市场银行的流动性是比较好的。
但是你说企业包括我们现在服务的开发商，他们就感受到拿钱更容易了吗？其实并没有。
我们看到1月25号央行出的一个中国金融市场的报告，里面提到了新增的人民币贷款是3.2万亿，新增的社融大概是4万亿左右。
有这么多贷款的新增，但是新增的途径是什么？这可能是一个值得关注的方向，包括现在央行也希望做贷款结构的调整，各大银行也在做贷款结构的调整，这些政策对开发商来讲，好像金融政策太专业了，跟我的专业领域好像没什么关系。
但实际上不是这样的，比如说现在出台的中小企业融资，比如说民营企业的融资，我们都可以把它看做是房地产融资的手段。因为房地产的产业链条非常长，在整个过程当中，服务于房地产的这些中小企业是非常多的，但是他们是一样的，他们的融资途径也是非常窄的。
以前银行给这些中小企业融资的时候，说是给中小企业融资，最终还是房屋抵押贷款，然后套了一个中小企业的壳。
现在我们也在跟几个银行探讨，现在如果是中小企业贷款的话，能不能借用大型开发商的票据的信用来为他们增信，我们跟银行探讨下来，银行觉得是很可行的，也是符合国家政策方向的。包括我们去年年底帮助开发商做商票融资，整个市场的利率已经到了非常恐怖的高点，也是我们有史以来遇到的所谓的前50强开发商遇到的最高点，这种现象是不可持续的。
李万明：信诚不动产的刘总，您的资本是只投深圳附近，或者是湾区，还是会投到内地？很多开发商都是需要前端拿钱，你这个能不能投前端？
刘波：我们肯定是以深圳为主体，因为我们主要是扎根深圳，当然湾区其它城市和国内的一二线城市我们都会考虑，也投了一些项目。
我回应一下这个题目，这个题目叫债务压顶下的房地产投融资。刚才大家第一个话题抱怨的是融资难，融资难和债务压顶本身是矛盾的，我觉得债务压顶指的是那些杠杆过高，就是需要去杠杆的，说得不好听一点就是这时候不要顶风作案，就应该勇敢地把杠杆降下来，这时候不要急于做太多的扩张，尤其是在你自身消化不良的情况下。
以深圳的项目为例，我对深圳这边比较熟，深圳的项目普遍的特征就是慢，在过往的相对资金泛滥的情况下还是可以解决的，无非就是这笔贷款到期，另外一笔贷款接上。
但是现在新贷款接过来这件事情已经成为不太能成立的话题，同时它本身慢又使得它的造血功能极其有限，如果你过度扩张，在资金能力不足以支撑的情况下，必然面临一些灭顶之灾，形成不良资产，那就会成为四大资产管理公司的肉，当然也是成为我们的机会，我觉得这是一个循环，我希望大家不要再过高地发展，尤其是高负债的情况下。
李万明：我觉得讲得非常有道理，确实存在我们企业到底在新的一年怎么发展的问题，我想像碧桂园这样的企业都主动降低自己的销售预期，而不提销售目标，很多其它的企业也要注意这个问题。但是毕竟开发商在前期是需要钱的，我想请中信资本的葛总说说，怎么提供这个支持？
葛康：我们的看法是谨慎的乐观，或者说温和的悲观。有一个数据，在2018年底的时候，美国的不动产跟它的上市公司的市值大概是1比1，而中国的不动产的产值六七十万美金，跟A股的市值比是10比1，意味着房地产的泡沫从统计数据来看是存在的，当然我们也可以通过经济增长来消化它。
我们为什么是谨慎的乐观呢？第一是行业我们看得到，出现了整合度在增加，大的在吃小的，小的消化不了，他只能卖掉。
第二个是大的也不停地在发美元债，而且成本发得特别高，恒大最高的一笔发到了13%，这还是一个比较大的赌注，因为这和外汇未来的波动相关。
未来的机会，前面几位同行都讲了，可能在不良资产存量盘活这一块还有很大的机会。我们现在在深圳，在大湾区的核心，一些旧改的股权项目或者是周边的优质项目会是一个很大的看点。
李万明：时间很紧张，最后一个议题还是想请两位同志给我们做一个介绍，发表一下自己的观点。下一步在资产证券化方面，无论是ABC、CMBS还是REITs的机会，地产基金在这里头到底能起一个什么样的作用？有请深创投的江南总。
江南：我结合您的上一个问题回答一下，资产证券化对企业的融资来讲，房地产企业和地产基金都有这种融资的需求，本身地产基金也有加杠杆，以及在投资过程中退出的需求。
对房地产企业来说，地产基金和房地产企业的合作，一方面对于这种成熟的持有型物业，本身资产证券化或者说我们将来的公募REITs其实是一个很好的退出的渠道，包括我们地产基金自己投资的这些持有型的资产，其实公募REITs和其它资产证券化的产品也是一个很好的退出的渠道，它通过交易所的流动性，提供了一个流动的溢价。
我们和其它的资产证券化的区别是，一方面我们是一个项目，同时我们基金也会做一些投资，包括深圳的安居房的项目，我们也有投资，所以我们是结合参与这些项目。持有型物业原来大家想象在整个地产行业是比较小众的，但是现在随着租赁型住房的出现，只租不售的地块慢慢的这些住宅也都会变成持有型物业。
在开发商角度，他需要一个全链条的资本运作的支持，成熟的包括只租不售的持有型物业，可以通过REITs的方式回笼资金，但是对开发中的项目，它更适用于用基金化的方式来运作，我们对这些我们看好的项目的投资，其实是从拿地开始就一直能够跟企业合作到它最后REITs退出，大家一起能够赚到整个开发和孵化成熟这个阶段的收益，到REITs之后它更是用一些长期限的追求固定回报的资金。
所以我觉得在整个开发阶段和后面的成熟阶段，它其实要分两个不同的环节来考虑它的融资的安排。
李万明：盛世神州基金也参与了很多经营性物业的投资，但是总的来看，在中国国内，不管是物流产业还是写字楼，还是厂房，都存在一些收益回报偏低的问题。在美国定价基本上都是20年的租金收益。
我特别期盼着我们国家能够从长远考虑，能够推出真正便宜的土地用于长期运营，无论是长租公寓还是养老产业，都应该提供这样的机会，这样才能进入良性循环，才能使得我们房地产的发展真正的有一个长远的、良好的势头，而不至于永远在炒，既然不鼓励人家炒，那就应该推出相应的能够获得投资收益的产品，那就是要降低地价。
深圳在这方面已经做得非常不错了，居然提出了60%的保障性住房的比例，在其它的地方还存在一些问题，包括上海在前年拍卖出的土地，7000多块钱一平米的楼面价很好，但是要求只能国有企业去拿，这就不对了，还是要市场化的运作。
期盼我们国家越来越好，房地产越来越好，10年后我们从开发为主转成运营为主，我们在座的投资企业还有转型的开发商都能继续在房地产行业站稳脚跟，继续为我们的经济发展做出贡献。
主持人：再一次感谢李万明先生以及几位嘉宾为现场各位朋友带来的精彩分享。
接下来的时间我们将要进入今天会议的最后一项议程，进行第二场主题讨论会。住宅之外的风口吸引着无数的人，但是创新一向艰难，转型绝非易事，无论是商业、文旅、长租、物业、产业，还是养老、教育、体育、物流，所有的美好仍需要达到彼岸。所以我们第二场讨论会的主题为“风口蓝海”，接下来我们有请今天的主持嘉宾上台就坐，有请广东省房地产研究会执行会长韩世同先生。接下来有请本场的讨论嘉宾，他们是：厚土机构主席 林少洲先生；凤岗天安数码城有限公司董事总经理余安定先生；希尔顿欢朋（中国）投资发展副总裁陈宝柱先生；深圳市开元国际总经理 、万象美物业管理有限公司总裁黄玮先生。
欢迎各位嘉宾一起来到舞台就坐。接下来的时间交给主持人韩世同先生。
韩世同：我们现在已经到了下一场要开始的时间，抓紧时间，大家言简意赅，讲一些干货。
我考虑了一下，我们不可能每一个话题都讨论到，前面是存量这一块，黄总和陈总讲讲这个话题，你们打头阵，然后天安数码城的代表讲讲产业方面，林总是运营、策划这一块，您最后来总结一下。我们就大致这样安排一下。
刚刚每日经济新闻对我进行了一个采访，提到了这个话题，现在大家都在讲转型，但实际上我们看到万科，它转型现在转回来了，它讲要活下去，它实际上是把三年不盈利的八爪鱼的计划停下了，又回去拿宅地，让它的生存和抗风险能力大幅提升，这也就是为什么会困扰我们的因素，为什么原来的风口、蓝海，像万科这么有实力的企业都收缩了，它做物流一下做到了全国第一，做资管它把印力收购了，也变成全国第一了，它现在做得非常大了，它也要把快速周转、不盈利的都要暂停。
为什么快速周转的现在不行了？我们今天讲到更新，以前是外扩型的发展城市，现在一二线城市都不能外扩了，必须要更新，城市更新就是三旧改造，旧工厂都改得差不多了，现在在改旧村，这是难啃的骨头，它不是说我把农田拿过来一下大规模的建新房。旧区的改造几乎没有成功的先例，因为更难搞。所以未来的城市更新改造恐怕要学的样板就是香港。我想请二位分享一下增量和存量的话题。
黄玮：大家好，我是彩生活旗下的万象美物业的总裁黄玮，我们是被彩生活收购的。今天下午听了很多地产公司的发言，我看到大家都很焦虑，我们物业这一块应该说没有这个焦虑，因为我们就是滚雪球，我们就是做存量的，越做越大，所以彩生活的规模跟我们的规模都非常大。
但我们的压力还是很大的，我从事物业管理20多年，我觉得我们整个行业到现在为止面临一个既被资本市场非常看好，同时又是思想百花齐放，业主的意见非常多，行业的纷争非常激烈的情况。
刚才唐总从互联网的思维、从智慧社区的逻辑把传统的物业管理进行解构，能够提高效率，改变物业管理基本的逻辑。今天上午我跟世联的冯总在探讨，物业管理下一步的价值点在那里，以前的物业管理还是以清洁、保安、设备管理为主，但是随着互联网的发展，现在我们的社会治安很好了，小区基本没有偷盗了，以后5G网络来了之后，我们甚至都不需要管理了，5G自己可以实现互联了，所以未来把我们的价值都要推翻了，必须有新的理念来改变我们传统的管理，唐总是从5G产生之后物业管理的新的思考。
刚才唐总谈了干货，他是往前看，讲我们未来的物业管理要怎么办，应该用互联网来改造。我们也可以往后看，现在我们的居住环境越来越漂亮，我们的绿化、户型越来越高档。
但是我们的小区越来越冷漠，甚至有些小区是负能量，小区的业主之间互相吵架。我们的小区从硬件来讲是进步了，但是从软件来讲我们是倒退了，我们原来叫远亲不如近邻，现在是老死不相往来，整个环境是一种倒退，所以我觉得我们物业管理在精神层面可以做更多的探讨，现在彩生活是在互联网思维上面做一些探讨，万象美现在是在做社区的温度，如何把社区的正能量弘扬，能够让社区更加活跃，让邻里更有幸福感，又找回我们当年的和谐、幸福、温暖的社区的感觉，这也是我们现在在努力的一个方向。
我觉得未来的物业管理如果从这些方面去挖掘它的价值，真正的物业管理的价值才能够体现出来。
就像刚刚刘爱明总说的，上市不是目标，我们引导一种社区生活才是一种目标，物业管理只是一个结果，这是一个大的逻辑。
韩世同：下面请陈总给我们讲讲，我上午刚好跟他一起去参观华润，他介绍了他们企业，才三年左右时间，就发展了300多家希尔顿欢朋酒店，以加盟式的方式，把四星级的酒店改造成五星级酒店，请他介绍一下他们怎么在存量资产中间找到一片蓝海。
陈宝柱：在这时候留下的都是真爱，坐了一下午不容易，从1点多坐到现在。在座的都是地产圈大大咖朋友，我是一个酒店人，今天为什么来这里呢？也是因为观点的这个话题吸引了我。
首先做一个自我介绍，我是来自希尔顿欢朋中国的陈宝柱，说到希尔顿可能无人不知、无人不晓，但是说到希尔顿欢朋，大家还不太清楚，希尔顿欢朋是希尔顿旗下最大的一个酒店品牌，希尔顿在全球有大概6000间酒店，希尔顿欢朋有2400间，它也有30多年的历史，我们进入中国4年时间，签约了超过300间酒店，开业的有40多间，这个速度和效益得益于在座的各位房地产商把存量物业进行了转换。
最早做酒店，大的地产商有万科、保利、龙湖、恒大等等，他们原来都是自己做地产开发，里面有一块项目，政府要求你做酒店，刚开始它自己做酒店又不懂，酒店又不赚钱，怎么办呢？先找国际管理公司来管，先挂个牌，把房子盖好了，住宅卖完了，剩下商业，最后剩下一块酒店，慢慢把它经营起来。
酒店从地产的建造是没有问题的，但是运营是很辛苦的，可能这个酒店的建造，最后会把土征的一部分费用放到酒店里面去，这样也导致中国大量的五星级酒店很难生存。五星级酒店在一线城市是有生存价值的，可能不会太亏，到了二线及三线、四线城市，包括旅游城市，它的运营成本是非常高的，所以很难持续经营。
这时候开发商可能说，要么我自己干，大家看到了刚刚有公寓品牌的代表在讲，做存量的公寓市场，这也是可以的。从酒店人的角度来看，开发商有这么多的存量地产，我们做一个符合这个产品定位的酒店，你现在有一个很好地段的物业，你要做酒店，我们可以跟你合作，我把里的物业租过来，或者是你加盟过来，我来给你管理，这样就解决了地产商不愿意干的事。
因为酒店是一个微利的行业，我们把这个存量的物业在我们手里合理的定位之后，我们做了这个产品的模型，有一个很好的投资回报，我们用4年的时间，把二次改造的成本就能拿回来，这就是在存量市场得益于现在发展的速度非常好。
整个地产行业，在北上广深，在10年前你只要手里有5套房你就什么都不用干了，而现在的80后、90后在北上广深买一套房想都不要想，这时候大家慢慢的就会转向做一些其它的业态。
韩世同：早上我也听他们介绍了，大概5000万就可以把一个原来的四星级酒店改造成为准五星。我现在不愿意叫它为五星，我说最好你把希尔顿放在后面，欢朋还是四星的，但是享受五星级的条件和环境。
陈宝柱：我们这个实际上也可以纳入政府采购，我们不挂星了，入住标准、入住条件是所有五星里面的一些配套，只是我们把不需要的一些配套砍掉了，比如说大型的宴会厅、游泳池，这些东西不赚钱，我们不要它，把这些切割完之后，就告诉客人来了之后有客房、早餐，健身房，有小型的会议室，这样就满足需求了。
韩世同：这个概念在若干年前，喆啡这个酒店就准备做，他们也是这样的框架。接下来请余总介绍一下产业园，你们在产业园做了很长，算是老大哥，之前我们也听了亿达的介绍，你们也是这样，在早期你们跟广州的节能产业园也合作过，在广东做的项目比较多。产业园区的培育、发展，你们肯定是最有发言权的，您来谈一谈。
余安定：我先介绍一下，我来自天安数码城，我们是一个比较老牌的产业地产商，在过去的30年当中，我们在中间纠结过，我们很想去干住宅，甚至我们中层当时跟老板们提出来说住宅这么火热，我们为什么不去赚一把钱呢，所以从我们的想法来说，还是想干住宅地产的，但是因为分工不同，我们公司也有做住宅地产的，但是我们主要是做产业地产的，过去30多年就做这件事情。
在以前产业地产是一个冷门，现在似乎变成了一个热门，大量的房地产商，包括做实体的都在进入这个领域，前面刘爱明总讲的一些问题，我也感同身受。
从我自己从事地产20多年的经验来看，我觉得中国的产业地产在今天这个时代下应该要把握好一些内在的东西。
举个例子，产业地产本身是出自于地产，它最终还是盖房子，提供物理载体给企业使用，帮助企业成长。但是它跟住宅、跟其它的地产又有不同，因为它始终是跟产业相联系的，如果它不能为产业提供一个生命力，提供一个动力，它自身也就是没有成长力的。
这一点我很有体会，我是1998年加入天安数码城的，当时在福田的天安数码城，看到很多中小企业在天安数码城里面成长，到现在变成很大的公司，包括大家今天熟悉的顺丰、万利达、研祥等等，这个园区大概走出了40多家上市公司。
我今天回过头去想这件事情，我们非常痛心的是，作为一家成长了40多家上市公司的老牌的园区开发的公司，居然没有一家上市公司有我们的股份，我们真是躺在金矿上，错过了大量挖掘黄金的机会。
所以今天回过头来看，产业地产到底应该怎么做，这个话题是很值得讨论的。我自己的经验是，一定不能只是把它做成地产，因为它带了产业的属性，它本身可以挖掘的资源、可以产生的财富效应可能是远远大过地产，这也是今天看到大量人进入产业地产这个领域的原因。
但是我也提醒一点，虽然大量的人涌入，但是我作为一个老兵，我看这些大量的新兵的时候，我其实挺替他们担心的，单位真的有产业思维的，真的是为产业提供动力、提供生命力的，把这个载体做好的并不多，更多的是地产思维，我觉得这个市场慢慢的会在这个过程中得到调整，未来会有一批发点不对的企业会遭遇到比较大的困难。
作为产业园区运营商在今天这个背景下要强调三个能力，一个是提供基础服务的能力，第二是能够整合资源，构建产业生态的能力。第三个是能够吸引和留住人才的能力。有了这三个能力，一个产业园才能称得上是产业园，而不是地产，才是产业为重。
韩世同：谢谢余总，讲得非常好。其实观点在一两年前在广州举办过一个产业方面的探讨，当时请了张一平，他原来是爱地地产的，最早是中海深圳的老总，他跟启迪一起合作，还有中城新产业，还有亿达的介绍，他们当时就讲，没有产业资源去做产业园是耍流氓，我的印象非常深刻。做产业如果木是像刘爱明总讲的，不是以产业为目标去做的话，恐怕是有很大问题的。
最后您来做总结发言，我们也不再搞一人一句了，您讲完，我们这个论坛就结束。您是京城四少，最早是万科周刊的主编，后来派到北京做了一个非常有文化的嘉宾，您是从业很多年时间，从文到武，从甲方到乙方，您来说一说。
林少洲：我现在也是一个联合甲方。
韩世同：我们还是扣着这个题，规模渐变，房地产还有哪些新的通道。
林少洲：核心就是房地产的创新和转型的问题，从过去这几年的情况来看，房地产企业转型需求很迫切，但从结果来看不太理想，转型不太成功，多数企业做新的行业都不是很成功。
这是为什么？
地产商按说从资源角度是很多的，有钱、有资源，为什么转型转得不成功？我想原因很简单，因为地产在各个产业里头几乎是最容易做的，这个行业太容易做了，这个钱太容易挣了。
所以在这样一个思路、心态之下做别的行业，别的行业都比地产难做，你的思想准备是不足的，心理准备也是不足的，相应的对这个行业的难度的理解以及你的投入都不够。我想现在是不是到了更好的机会，因为现在地产也觉得很难了，这时候地产企业的转型可能真的有机会了，所以这时候真的会痛下决心，真正能按新的行业的规律去做，我觉得这个可能性反而就出现了，所以这里面就是一个核心，我们做地产人这一点一定要清楚。
全中国那么多行业，像地产一样，几十年下来，大多数企业都挣到钱，这种行业是不多的，大多数行业是一将功成万古枯，都是血流成河，但是地产行业都活得不错，只要有块地基本上都能活下来。所以地产人转行，对新行业的难度要有足够认识，不能因为你有很多钱，你就小看新行业的难度，把地产行业的模式搬到新行业，这不现实。每个行业都有自己的道道，每个行业都是一场血战，所以对创新行业的理解，我们要有足够的思想和心理的准备。
我认为地产企业最理想的还是做一个投资人，因为你最大的资源是钱，你对新行业的专业性、经验不足，学费没交够。所以你最好是作为投资人，甚至把钱直接交给专业的投资人去投，这样的成功率更高。你如果还想在新的行业当老大，你自己去投资，那我只能说你要接着烧钱。在全世界这种案例都不是很多。其实人的一生能做好一件事就很不容易，有未来的行业都是要毕生的功力，很专注的持续去做才行。
就像我现在去做文旅，我其实不是转行去做的，我本来就是一个文化人，本来就是做刊物的，原来我想搞传媒，但是万科只做地产，我跟王石较了几次劲，我说你给我2000万，我给你搞一个传媒帝国，王石不给，他说万科只做地产，要么你离开万科，要么你去做地产，最后我就去做了地产。
现在我还是回归本业，我还是喜欢做软件的，我即使做文旅地产，我也是做软件、做服务的，包括十几年前做新中式的，我们讲的精神家园，我一直喜欢这件事，所以我不是转行，我是回归我的本行。就是因为我做了一辈子，我就对这个最有感觉。我觉得这一点很重要，你做什么事一定要看清楚自己的优势、热点，扬长避短。
还有一点就是商业模式，现在很多转型没做好的，就是一些创新业务没有找到商业模式，郁亮讲三年没有看到现金流的业务就要停掉，现在的业务更强调商业模式，创投也很强调商业模式了，所以不是简单的烧钱模式。
包括我现在做文旅，我每个项目都要求挣钱，我是用创投模式在募集，但是我自己要求每个项目都要有现金流，要有投资回报，我绝对不能用投资人的钱来烧钱把这个业务做下去，这样的业务我不做了我宁可放慢速度，缩小规模，我也要每个项目都有现金流。
当然这样的门槛也越来越高了，但是目前的情况下，我觉得新兴行业的团队和我们原有的投资人，大家之间可能要有一个新的共识，大家抱团取暖，大家也降低期望值，把资源准备得更充足一点，这样成活率高一点，这样对大家都有好处，这也是一个相当核心的问题。
韩世同：谢谢林总。我再补充一点，刚刚您讲到为什么做住宅那么容易，每日经济新闻采访我的时候也问到这个话题，我就觉得住宅是双重垄断的，土地被政府垄断了，开发权是开发商垄断的，你如果把这两个放开，其实住宅也很难做。
今天压轴的各位嘉宾都讲得很好，满满的干货，我就不再总结了，本环节到此结束，谢谢各位。
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