业绩会直击｜背靠雅居乐和绿地，雅生活2019年业绩谋双位数增长

    作者：刘天天  本文转载自微信公众号：地产深度报道

　　近日，2018年2月刚登陆港股的雅生活服务（下称“雅生活”）交出了其上市后的第一份成绩单。

　　背靠绿地和雅居乐两大房企，雅生活的2018年虽然经历了高层人事变动等波折，但步调还算稳健。上市伊始，公司管理层曾作出“2020年营收达100亿元”的规划，目前来看，其正在通过收并购等动作“按部就班”地向该目标前进。

　　两大股东

　　公告显示，2018年，雅生活实现营收33.8亿元，同比增长91.8%，其中，物业管理服务营收同比增长34.8%至16.2亿元，外延服务营收同比增长222.7%至14.6亿元，社区增值服务营收同比增长183.7%至2.9亿元。

　　“相信2019年业绩还会有双位数的大幅增长”，雅生活董事会联席主席兼首席执行官黄奉潮在业绩会上，对过去一年的成绩透露出一丝满意，对未来也充满信心。

　　追溯原因，财报中一个个增长数据的背后或缘于雅生活2018年业务的快速扩张。

　　截至2018年底，雅生活总在管面积达1.38亿平方米，同比上升76.3%。其中雅居乐及绿地在管面积的占比分别为34.9%和3.4%，且雅生活在2018年继续接管上述两方的项目，年内分别新增在管面积600.3万平方米和204.4万平方米。

　　接管母公司所持项目是多数房企旗下物业公司的初期发展路径，而雅生活的独特之处则在于除了控股股东雅居乐，其还拥有绿地的支持。

　　事实上，自2017年6月绿地宣布将其全资子公司上海绿地物业服务有限公司100%股权转让给雅居乐为此后双方股权、业务合作埋下伏笔后，绿地和雅生活的名字便捆绑在了一起。

　　此前，在雅生活上市前的新闻发布会上，时任雅生活执行董事兼首席执行官刘德明透露，绿地的金融、基建板块和消费业务会进入雅生活，绿地集团执行副总裁兼绿地金融投资控股集团有限公司董事长耿靖也为该场发布会“站台”。

　　项目输送、业务互补是一方面，不过，雅生活寄希于双方合作所能带来的可能性或还有更多。

　　彼时，刘德明坦言，除商业和住宅地产外，不少公共建筑、政府工程等都需购买物业公司服务，而政府采购里对国有企业、A股上市公司较为青睐。对此，有市场人士指出，介于绿地股东名单中有国资身影，其或可为雅生活获取政府项目合约及未来A股上市方面提供帮助。

　　2

　　依赖性低

　　2018年，雅生活来自第三方物业开发商的在管面积占比虽同比下降2.3%至40.4%，但从新增面积来看，2018年雅生活来自于第三方开发商的在管面积新增2238.5万平方米，同比新增66.9%。

　　合约面积方面，截至2018年12月底，雅生活合约面积达2.3亿平方米，其中，来自第三方开发商的面积同比增长83.2%至1.06亿平方米，占总合约面积的46.3%，超过来自雅居乐和绿地的合约面积总和。此外，来自收并购的合约面积新增3096.1万平方米，占雅生活合约总面积的13.5%。上述数据也意味着，相较很多物业公司目前对于母公司的业务依赖，雅生活具备一定的“自我输血”能力。

　　“目前公司的合约面积差不多每年能够以1亿平方米的规模增长，管理面积则差不多每年以超过7000万平方米的规模提升。所以，明年第三方比例应该说可以达到80%。” 黄奉潮在业绩会上表示。

　　第三方合约面积的增长来自吸引力。此前，雅生活管理层曾对外称，其有23个城市公司，且旗下均有市场拓展部，拓展对象之一为中等开发商，因为“雅居乐物业是中高端住宅的标杆企业……很多中等开发商希望……借此提升他们的地产品牌，提高议价能力”。

　　雅生活显然不满足于此。

　　雅生活在自身拓展业务的同时还选择了通过收并购的方式进行进一步规模扩张。

　　2018年，雅生活分别收购南京（楼盘）紫竹物业以及兰州（楼盘）城关物业部分股权；2019年，收购还在继续，青岛（楼盘）华仁物业、哈尔滨（楼盘）景阳物业纷纷被其收入囊中。

　　“希望深耕大湾区，布局全中国。”业绩会上，雅生活首席财务官李大龙阐述了雅生活的收购扩张路径。面对当前收并购市场日益激烈的竞争环境，李大龙表示，公司的收并购还是以产业布局为主，不一定拼价格。

　　事实上，虽然物业板块现金流、利润均较稳定，但雅生活对于资金的使用还是稍显谨慎。李大龙甚至透露，在支付收并购项目上，“

　　付款我们是尽量往后递延”。

　　截至2018年底，雅生活现金及等价物为48.1亿元，流动负债为17.3亿元。不过，虽“银两”充沛，但雅生活在全国性布局上或还“任重道远”。据悉，2018年，公司在管项目532个，覆盖78个城市，按在管项目面积的区域划分，其中粤港澳大湾区、长三角城市群和成渝城市群分别占比35.7%、31.5%、3.6%。

　　“目前物业市场同质化服务突出，扩张后，物业服务如何保证，相关物业管理人才如何补充、物业增值服务如何发展，跨行业资源、平台、渠道如何建立，这都对雅生活形成产业链闭环有影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示。

　　编辑 沈玉洁