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楼市变局前夜?石家庄、济南出手,还有哪些城市会跟进

2019-03-22 08:33:56 和讯名家 
楼市变局前夜?石家庄、济南出手,还有哪些城市会跟进
  文丨西部君

  这两天的楼市不算平静。

  日前,石家庄发布了《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》,在西安(楼盘)的基础上再进一步,取消了“稳定住所、稳定就业”的迁入限制,真正实现了零门槛落户,来了就是石家庄人。

  石家庄的存在感向来不高,经济首位度也即GDP全省占比只有18%左右,零门槛落户对增强人口吸引力意义非凡。

  过去西部城事围绕抢人话题,从城市竞争的角度谈过很多。其实从楼市层面看,考虑到社保年限之外,各地的限购政策往往以户籍为主要门槛,抢人对户籍壁垒的变相突破,多少能起到楼市托底的作用。

  比如一年多以来,喜提百万新增户籍人口的西安,房价涨幅就位居全国前列。

  无独有偶,同样这两天济南取消限价的消息广为流传。当地回应称,限购政策仍在施行,会坚持房地产市场调控不动摇。但不管怎么说,口子已经打开。

  那么一个调控尺度整体更加宽松的环境正在到来吗?还会有哪些城市跟进,直接或者变相进行楼市松绑?

  01

  房住不炒压力下,土地财政明显降温

  在分析石家庄和济南的信号意义前,先得了解下基本政策背景。

  住建部部署的2019年十大工作任务中,第一条就是“以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展”,三稳的表述在两会多次被提及,所以总的来说,房住不炒的大方向不会有基本变化。

  为了落实房住不炒,各地普遍收紧了调控尺度,限购、限售、限价、限贷,不一而足,率先取消限售令的菏泽,迫于压力不得不收回成命。这次乌龙,基本说明了大的市场风向。

  整体来看,楼市的确降温了不少,各地的成交量普遍下跌,最典型的是环京房价猛跌,燕郊中介一条街一度人去楼空。

  以2月的数据为例,国家统计局对70个大中城市商品住宅销售价格变动统计显示,一线和三线城市新建、二手房只是环比微涨,而31个二线城市的二手房售价则出现了环比下跌。

  这一势态还会持续多久,现在还很难判断,不过在房住不炒的硬红线之下,地方的预期明显降低了。

  最直接的证据是,各省份相继公布了2018年的土地财政收益状况,以及2019年的财政预算,有超过半数的地区主动调低了以土地出让金为主体的政府基金收入。

来源:21世纪经济报道
来源:21世纪经济报道

  其中,青海、四川(楼盘)、重庆(楼盘)、浙江、吉林、山西、江苏六地,2019年的政府基金收入,要比2018年的实际收入低10%以上,青海、四川、重庆甚至调低了超过30%。

  比如四川,2018年的收入是3821.9亿;2019年目标收入是2350亿,降幅38.5%。少数调高收入预期的地方,如云南、陕西等,本来就不是调控的重点地区,2018年政府基金收入在1400亿上下。

  土地财政是地方重要的收入来源,也是房价的主要推手,调低预期,说明真实感受到了中央调控的尺度和决心。

  02

  稳房价和稳土地收入的平衡术

  既然土地财政普遍负增长,可以明显看出房住不炒和三稳的调控压力,传导给了地方,又如何解释从石家庄到济南为楼市变相或直接松绑的最新动作?

  其实对地方来说,卖地收入预期减少,但对土地财政的路径依赖未必减轻了。把土地挂出来拍卖,远远要比产业孵化和培育见效更快。

  像浙江、江西和安徽,土地出让收入和一般公共预算收入的比值,要超过90%,卖地是核心收入来源。

  关于这点,西部城事此前曾对各地的房产投资强度进行了梳理。

来源:中新经纬
来源:中新经纬

  以2018年前三季度数据为例,最高的海南(楼盘),房地产投资占GDP比重达到34%。其它在15%以上的,还有安徽、重庆、云南、浙江、贵州(楼盘)、福建、广西(楼盘)、陕西、广东。

  将它和2019年各地土地收入进行对比,可以发现,只有海南、云南和陕西调高了目标收入,其他房产依赖度高的省份普遍调低,依赖卖地,而又对卖地收入没有信心。

  可以说,在调控政策收紧的关口,地方落实三稳的压力,以及对房产依赖度的事实,会形成两股相互作用的博弈力量。

  这种压力不会被全盘消化,地方会寻找各种排解的出口,尽量在稳房价和保收入之间寻求平衡。典型如海南,不久前重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。

  而且,具体到不同的地区,所感受到的尺度又不一样。尺度越小,变通余地越大。

  东南沿海的发达地区,尤其是江浙两地,土地出让收入在7000亿以上下,位居全国第一档,自然会被重点关照。事实上这两地2019年的目标收入确实都比上一年降低了10%以上。

  像此次出手的石家庄所在的河北省,房产投资依赖不是最高的一档,2018年前十一月的房产投资力度,更是出现了罕见地同比下降。一旦眼下楼市降温,通过零门槛落户,既能够达到抢人的效果,还能够消灭库存。

  另外像济南之前吞并了莱芜,城市可开发的空间进一步扩展,人口吸引力增强,此次又率先取消了限价,某种程度上也可以理解为,为眼下的强省会政策预热。

  所以,房住不炒依然是主基调,但在这个大前提之下,地方并不是没有空间,毕竟所谓楼市三稳,是要稳涨,也是要稳跌。

  而且,调控尺度也不是铁板一块,和“三稳”一起被反复提及的,还有一个便是“一城一策”。

  在过去一段时间,在制定调控政策时,往往是地市看省会、省会看北京(楼盘),一城一策意味着像菏泽那样的“出头鸟”会更多,济南也不会是近期最后一个松绑的城市。

  总的来说,房产调控将迎来一个暂时的宽松期。

  03

  还有哪些城市会跟进

  在房住不炒的红线之外,一城一策而不是一紧俱紧,留了个微小的口子,此前下发的培养都市圈的意见提到,除了个别特大城市外都得开放落户限制,同样赋予了地方更大的主动权。

  如石家庄的例子显示,户籍是房产调控的主要工具,抢人大战发展到零门槛落户,地方完全可以变相绕开限购政策,为楼市注入活水。

  所以冲在前面的石家庄、济南,不排除会被各地复制。那么,会有哪些地区跟进呢?

  北上广深四大一线城市不用说,它们是资源的中心,哪怕有一城一策,也仍是各地制定调控政策的对标对象,户籍门槛一如既往地严格,说明调控之手不会轻易松动。

  更加先进的产业结构和多元化的税源,也决定了它们对房产没有如此强烈的依赖性。

  以2018年的土地收入为例,排在第一不是北京、上海(楼盘),而是杭州(楼盘),为2442.9亿元。排第五的武汉(楼盘)和第四的广州(楼盘),也只有不到百亿的微弱差距。

来源:中指数据
来源:中指数据

  过去一段时间,二线城市是抢人政策的主体,都市圈时代又迎来了新的发展红利,所以对房地产依旧会有比较高的预期。

  有些地区其实已经有动作了。比如成都,3月15日住房公积金新政实施,公积金贷款对象扩大,不再需要成都户籍。

  不过包括成都在内的强二线城市,哪怕松绑,顾虑依然很多,尺度不会太大,在时序上也不会打响第一枪,观望的可能性更高。

  石家庄、济南的经济总量,在全国十五名开外,所以主动跟进的,更可能是相对弱一些的二线城市,尤其是省会。

  原因很简单,一方面,这类城市的开发潜力依旧较大,有卖地的基础;另一方面,强省会战略流行,不管是抢人,还是城市空间扩展,会在供需两端制造出更火热的景象。

来源:网络
来源:网络

  比如西安,已经尝到了抢人对房地产和经济溢价效应的甜头,落户门槛一降再降,免不了有复制石家庄的冲动。

  还有郑州(楼盘),和西安一样,房产投资的GDP占比超过30%,这两天当地取消限购的传闻甚嚣尘上,虽然官方进行了辟谣,但楼市领域的动静一向不是空穴来风,至少传言可以反映市场预期。

  三线城市更不用说,本身没有多少调控压力。所以总的来说,弱二线和三四线城市,只要不是大幅度松绑,在稳住房价基本面的前提下,顺水推舟,取消限价在内的部分调控手段,或者通过零门槛落户为限购政策开口子,在接下来都不用感到意外。

  至于具体是哪些城市,我们拭目以待。

  end

    本文首发于微信公众号:西部城事。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:娄在霞 HN151)
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