【年报点评16】弘阳地产：业绩增长强劲，地产商业双轮驱动助力全国化布局

　　年报系列点评之十六

　　销售业绩增幅明显，初步形成“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”全国化布局战略，营业收入也实现大幅增长。但在项目权益比例调整、行政费用管控、债务结构优化3方面还有进一步提升空间。

　　克而瑞研究中心  沈晓玲、冯惠

　　2018年，弘阳地产实现合同销售额473.4亿元，同比增长84%，业绩增幅明显，行业排名提升至第58名。在土地投资方面，公司持续深耕长三角区域，并择机进入西南、华南、华中区域强二线城市及潜力三四线城市，全年新增土地储备约371.78万平，截止年底，总土储资源达1308万平，基本能够维持公司2-3年发展。2018年，弘阳营业收入达92.39亿元，毛利率为31.2%，盈利水平处行业中上水平，净负债率同比大幅下降19.4个百分点至68.3%。

　　销售：行业排名提升至58位

　　行业排名持续上升，销售同比涨幅居行业前列。2018年，弘阳实现合约销售金额约人民币473.4亿元，同比增长84.2%，并且企业3年内复合增长率达78%，业绩增幅居行业较高水平；实现合约销售建筑面积约为352.8万平方米，较去年同期增长107.8%。弘阳自2016年进入房地产行业排名百强以来，行业排名稳步上升，经过两年的发展，截止2018年底，行业排名已经上升到58位。同时，弘阳在2018年业绩发布会上还表示，公司2019年将力争达到600亿合同销售额，维持20-30%的业绩增幅。同时，公司2018年销售回款率高达90%，这主要是因为弘阳“3671”(3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金流回正)高周转运营效率。

　　销售业绩贡献主要集中在长三角区域。从弘阳的合同销售金额分区域来看，长三角作为弘阳持续深耕区域，销售业绩贡献遥遥领先于其他区域，占比达93%，其中南京（楼盘）大本营位列城市业绩贡献首位，实现146.8亿元合同销售额。弘阳自2016年走出江苏以来，城市布局的均衡化优势逐渐体现，2018年除江苏省外的长三角区域城市合肥（楼盘）、杭州（楼盘）以及中西部城市武汉（楼盘）、重庆（楼盘）、成都均有业绩贡献。随着公司全国化布局加快，未来弘阳受区域政策、市场变动的风险影响将有所减小。

　　投资：全国化布局战略已初步形成

　　持续深耕长三角区域的同时，加速全国化布局。在土地投资方面，弘阳2018年在获取土地资源中，城市拓展良好，布局也更加均衡。2018年拿地销售比为0.36，略低于行业平均水平，通过招拍挂、股权收购等方式收购成功进入13个城市，获取371.78万平方米土储资源。从区域布局上看，弘阳坚持深耕长三角区域战略，新增建面占比达56%，并且相比2018年3月底前，成功获取了杭州、宁波（楼盘）、句容、绍兴（楼盘）、常熟（楼盘）、蚌埠、仪征7个长三角强二线及热点三四线城市项目；同时，公司还加快了全国化布局速度，在西南、华中区域成功获取209.4万平土地，并在佛山（楼盘）获得15.8万平地块。

　　总土储资源可维持企业2-3年发展。截止2018年底，弘阳总土地储备达1308万平，权益土储建面为723.16，总土储权益占比为55%。根据公司2018年商品房销售均价计算，可售货值大约在1755亿，按照20-30%的年复合增长率，能够支撑企业2-3年发展，仍适当加强土储资源的扩充。截止2018年底，弘阳地产已入驻全国28个城市，成功布局长三角、西南、华南、华中区域，全国化布局初步成形。

　　企业应适当增加项目的权益比例。值得一提的是，弘阳拥有大量合作开发项目，2018年新合作拿地计容面积占总量的72%，新拿地项目计容面积权益占比超过60%，总土储资源中，权益占比不足60%。虽然弘阳在规模快速扩张的过程中，大量的合作开发起到了强有力的作用。但是合作开发毕竟是把双刃剑，未来，弘阳还需要进一步落实增权益的策略，增加企业项目的权益占比。

　　财务：盈利、风险管控有优化空间

　　盈利水平波动较大。根据年报数据来看，2018年，弘阳实现营业收入92.39亿元，同比增长50.5%，毛利润28.87亿元，同比增长15.9%。这主要得益于企业物业销售及商业物业经营的收入增长，其中物业销售收入同比增长48.9%至88.43亿元 ，商业物业经营实现营收3.59亿元，同比增长115.7%。但从弘阳盈利水平来看，由于进入资本投入期，需要投入更多资金获取优质土地资源，所以毛利率与净利率增速有所放缓。其中2018年毛利率为31.2%，同比下降9.4个百分点，净利率同比下降5.1个百分点至14.3%，这主要是由公司2018年已交付的若干项目因土地获取成本较高所致。

　　行政费用率达4.97%。弘阳自2016年走出江苏以来，行政费用支出逐年上升，2018年行政费用达6.86亿元，同比上涨125%，行政费用率达4.97%，相比2016年提升了2.37个百分点。这主要是因为公司处于规模加速扩张阶段，非大本营城市需要大量的人力维持项目运营。此外，弘阳上海（楼盘）总部的筹建和启用，也是其中一个重要因素。

　　净负债率降低，但需调整债务结构。根据年报数据显示，弘阳2018年净负债率同比下降19.4个百分点，为68.3%，杠杆率有所降低。截止2018年底，总有息负债为219.2亿元，其中境外债占比12%，说明企业已具备境内外双资本市场的融资能力；且公司持有现金为124.6亿元，同比增长195.8%，能够覆盖短期有息债务，短期内还款压力不大。但长短期债务比为1.02，仍有优化债务结构的空间；并且公司平均融资成本自2015年以来均在7.5%以上，处行业中枢偏上水平。

　　商业：物业投资及经营收入稳步增长

　　商业物业投资及经营营收同期增长58.8%。根据年报数据，弘阳2018年商业物业投资及经营收入为3.59亿元，比去年同期增加115.7%。综合其2015年-2018年，在企业营业收入中的占比来看，除了2016年、2017年南京弘阳广场A1馆因2016年进行装修升级导致其租金收入减少，南京弘阳广场的主题乐园因自2016年10月起进行升级工程导致其门票收入减少外，整体来看，从2016年到2018年，其商业物业投资的营收占比是稳步上升的，尤其是其南京弘阳广场经过两年的改造后，整体商业物业投资及经营的营收占比相比去年增长了1.2个百分点至3.9%。

　　坚持“地产+商业双轮驱动”的多元化集团产业战略，和大多数以住宅为主营业务的房企不一样的是，弘阳地产自从诞生之初就带有商业基因，具备行业内较有特色的发展优势。其母公司弘阳集团从家居建材批发起家，1996年开始住宅开发，2006年拓展到商业开发，一直以来坚持商业与住宅共同发展。公司以轻重结合的运营模式作为拓展商业板块的主要路径，推广“弘阳”品牌。2018年“双Mall+游乐型”的南京弘阳广场重装升级，常州（楼盘）弘阳生活+成功开业，同时入驻合肥、衡阳（楼盘）、烟台（楼盘）、广州（楼盘）、扬州（楼盘）和济宁（楼盘）六大城市，并且公司2019-2021年至少有5个项目逐渐开业。截止到2018年底，弘阳握有的大量优质持有型商业资产，如桥北弘阳广场、常州弘阳广场等，总运营项目建面达50.8万平，另外公司还有8个在筹建项目，建面达69.5万平。

　　总结

　　业绩增幅明显，全国化布局加速。2018年，弘阳实现合约销售金额约人民币473.4亿元，同比增长84.2%，并且企业3年内复合增长率达78%，业绩增幅居行业较高水平；在土地投资方面，弘阳积极深耕长三角，成功获取杭州、宁波、句容、绍兴、常熟、蚌埠、仪征等长三角强二线及热点三四线城市项目；同时，公司还加快了全国化布局速度，完成西南、华南、华中区域布局。

　　为保证规模与利润双赢发展，弘阳在三方面有进一步优化空间：

　　第一，需注重销售规模与资产规模的均衡发展。得益于大量的合作，弘阳近几年规模得到快速扩张。但是合作开发毕竟是把双刃剑，未来，弘阳还需要进一步落实增权益的策略，增加企业项目的权益占比。

　　第二，提升行政管控效率。弘阳自2016年走出江苏以来，随着规模扩张加速，行政费用支出也在逐年上升，行政费用率达已达4.97%，处行业较高水平。值得一提的是，2019年前3月，弘阳新进入西安（楼盘）、长沙（楼盘）等6座新城市，城市布局更加广泛，对于行政管控效率的提升不可忽视。

　　第三，债务结构有提升空间。一方面，弘阳自2015年以来快速发展，加快了资本投入力度，获取优质土地资源需要动用更多资金；另一方面，2018年长短期债务比为1.02，长短债基本相当，有调整债务结构的空间。

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