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近月量价齐升 香港楼市春天来了?

2019-03-25 14:11:54 智通财经 

智通财经APP获悉,近月香港楼市价量齐升,最新中原城市领先指数CCL已升至174.76点,也就是说楼价指数于不足两个月内回弹2.83%,对比2016年跌市后的回升,同样的楼价升幅却用了5个月时间,可见此次楼价升幅幅度远胜过往。此外,今年前两个月香港平均整体物业成交量约有5300宗,相比去年11及12月的平均约3500宗,升超过一半。

但升得快是否就代表楼市前景畅旺呢?

目前楼市利好因素不外乎两个,分别为中美贸易局势缓和、美国今年不加息

中原主席施永青表示,楼市转旺得很急促,简直可以称之为疯狂。很多人原先以为中美贸易摩擦会抑制香港楼市,然而楼价去年底已触底反弹。由于中美谈判出现起色,股市亦见底回升,楼市的气氛亦随即好转。

戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿也表示,中美贸易谈判进展理想,楼价将会反弹,预计今年上半年住宅楼价升15%,个别大型屋苑升幅有望达二至三成。

智通财经APP获悉,根据美联物业的统计,刚过去周六与周日十大屋苑有15宗买卖成交,与上周持平。美联物业住宅部行政总裁布少明称,美国宣布停止加息,香港低息环境持续下,楼市“火上浇油”,累积多时的购买力释放,一、二手市场回升,随着楼市走势越见明快,买家入市心态转强,二手交投步伐加快,预计4、5月楼价升幅进一步扩阔,势挑战去年高位。

但这两项因素是否一定不变呢?尤其贸易摩擦变数仍大,而近期政府亦开腔指忧虑楼价上升,政策风险急增,这不啻为楼市前景蒙上一阵阴霾。

商家促销打造旺市

智通财经APP获悉,今年前两个月香港平均整体物业成交量约有5300宗,相比去年11及12月的平均约3500宗,升超过一半。

对此,资深投资者汤文亮表示,同意近日楼市有明显改善,但不认同楼市被形容成“旺到不得了”,因为楼价升幅只有约2%,一二手楼成交量亦只不过4300宗,远比去年上半年的平均数6000宗为低。

对于新楼的销情畅旺,汤文亮认为只不过是地产商的促销方法做得成功,发展商于第一轮销售后就高调说加价20%,这个做法最大作用就是让刚买新楼盘的买家不会退订,加价之后其他单位是否能够出售就另当别论,若卖不出要减价就私底下与买家或者物业代理秘密商量,楼价一定不会降,或者会用其他方法,例如置业礼券回馈给买家。

业内人士称,由于香港经济基调良好,失业率低,息率仍然低企,之前楼价急速下跌,主要是因为市场受贸易摩擦拖累,准买家对后市看法悲观,加上股市下跌,而不少人士资金被紧锁于股票上,导致购买力疲弱。但近月随着中美贸易局势有起色,美国宣布不加息,股市回升到29000点以上,市场购买力变相“报复式”回弹,促成准买家“大反弹市”。

业主欲待价而沽 买卖或陷胶着

然而,由过去周六和周日两日香港十大屋苑二手交投量有所减少,发展商以市价推盘沽清,加价则门庭冷落,市场可以清晰见到,市场购买力并非如想像中强劲,早前的反弹,主要是因为紧锁的大批购买力重新入市所致,但随着大量笋盘被消化,加上美国不加息的消息一出台,业主雄心壮志,近期反价封盘仍多,买卖重归胶着,交投量短期内可能将有所回调。

香港特首林郑月娥近日表示对近两个月的楼价上升感到忧虑,因为能否负担楼价对香港人很重要,香港奉行开放社会和自由市场经济,容许投资者和人才来港,对房屋的需求很大,唯一解决方法是增加政府的角色。

市场估计楼市政策风险正在升温,若楼价进一步上升,政府可能会从两个方向出手遏制升幅:

一是向持有多过一个单位的业主加税;

二是从需求管理方向入手,即提高非香港永久居民(也包括了香港永久居民第二套开始的房子)在港置业的税率或收紧按揭等。

祥益地产总裁汪敦敬表示,二手放盘量无论租或卖都不断出现持续下跌的趋势,认为就未来两至三个月将会是一个真的楼价升势,但估计楼市续升后政府将会再出手干预市场,所以入市应该进退得宜的。

新盘销量好,令二手交投略为受压

智通财经APP从中原地产公布的数据观察到,香港十大屋苑于过去周六和周日两天(3月23至24日)共有12宗成交,较上周六16宗成交减少4宗,创近6周新低。但是周六多个市区新盘开售,上周六市场单日录得近600宗一手成交,创周六单日30个月成交新高。新盘销情好,成功抢去部分二手客源,令二手交投略为受压。

利嘉阁地产总裁廖伟强表示,小阳春旺市是由二手率先启动,并蔓延至一手市场,现买家争相入市,成交相当畅旺,但是二手业主开始反价、封盘,盘源骤降,令部分买家流向一手市场。

香港置业行政总裁李志成认为,过去两日新盘及货尾群推抢客,抢夺部分二手客源同时锁紧市场大批购买力,故二手市场情况难免受影响,不过买家入市意欲仍然高涨,相信3月成交量将跑赢2月。

(责任编辑:王治强 HF013)
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