2019年内房股投资新动向：朗诗可能成为必须的配置

　　“2018年年底，老板给我们开了个会。他很真诚地说，2018年下半年，公司不仅没有盈利，反而在亏本。按照老板的话说，不仅是白干，而且是把前几年积累的利润拿出来……”2019年的春节前的一个小型聚会上，一家地产企业的中高层管理人员不小心流露出行业公开的秘密。

　　这个秘密就是2017年和2018年行业真实的利润率在大幅下跌，而下滑的利润将反映在2018年的中报和年报上。届时，很多开发商的业绩将变得非常难看。在2018年年中，绿城管理集团总经理李军就在一次公开演讲时，也曾发表过类似的观点，认为未来几年地产商的业绩会很难堪。

　　不过，也不是说，行业中所有企业未来两年的利润会出现下滑。地产行业的周期性，让投资者极为担心2019、2020年的业绩是否会出现下滑，这导致了虽然地产行业2018年整体业绩刷新了新纪录，但市盈率没有上涨反而出现下跌，虽然看好房地产行业的投资者不在少数，但他们仍然希望能获得防御性的资产配置，以对冲行业业绩下滑的风险。种种迹象表明，朗诗绿色集团（HK1016），会是规避行业前景不确定性的最佳配置。

　　在3月25日，朗诗绿色集团的董事长田明接受媒体专访时明确，受益于独特的轻资产模式，朗诗有机会穿越行业的周期，在地产行业的小年，仍然实现利润和净资产收益率的持续增长。2019年的利润和净资产收益率，有机会比2018年还要更高。

　　中国版“铁狮门”：更低的负债、更高的利润

　　2014年，万科曾在国内率先引入了美国的“小股操盘”模式。时任万科总裁的郁亮，对美国的“铁狮门模式”无比艳羡。和负债率偏高的国内房地产开发模式不同，铁狮门不仅仅有着远远低于国内行业平均负债率的低负债，还有着让多数人难以企及的高额净资产收益率（ROE）。当时，铁狮门的收益率一般在40%左右，而国内开发商的净资产收益率普遍不超过20%。通过小股操盘，美国的地产同行不仅迅速扩大了品牌市场份额，更拿到了营建、管理费用以及超业绩目标时的分成收益。

　　“低负债、低风险、高回报、高利润”，轻资产开发的一系列优势，引发了中国房地产行业一轮轻资产开发热潮。万科之外，旭辉、绿城、朗诗等一批房企，也在“试水”小股操盘的模式。一时间，中国“铁狮门”呼之欲出。

　　然而，热潮迅速冷却。尽管，“小股操盘”依然被提起，但和美国原版的“铁狮门”相比，却是“拷贝”全走样。房地产企业固然越来越重视抱团取暖，共同开发。可是，负责操盘的开发商，却很难向其他同行们收取管理费、建设费，以及达到投资收益目标后的业绩分成。

　　有些输出代建的开发商，因为委托方偷工减料，却又无力改变，最终建出了质量远远达不到业主要求的楼盘，透支了消费者对品牌的信任，损耗了品牌的美誉度和信誉度。

　　“不挣钱”，成为很多房企对代建业务的评价。

　　推广受阻之下，曾经受宠的轻资产开发模式被束之高阁，仅有少数房企仍然坚持房地产开发的轻资产化方向。朗诗就是其中的一家。

　　从2013年至2018年，朗诗在房地产开发的“资产轻型化”不断发力。为合作项目或独立第三方项目提供开发服务、绿色产品整合服务及品牌授权服务。

　　这种坚持终于在2018年年末，收获了甜蜜的果实。3月24日，朗诗绿色集团公布了2018年业绩，净利润14.4亿，增长99.9%；核心利润12.7亿元，增长36%；每股盈利27分，增长93%；ROE持续提升至30%，达到了地产行业居前的水平。

　　不仅利润和ROE创造了新高，净负债率也大幅度下降，表内的净负债率仅34%，加上表外的净负债率也只有39.8%.。无论是表内，还是表外的净负债率，都属于行业内的较低水平。至于现金覆盖短期负债比例，达到创纪录的8.7倍。

　　熊市拥抱者：坏行情里会业绩会更好

　　田明坦言，账上的大量现金，为朗诗赢得了几次“捡漏”的机会。一季度，朗诗以接近底价获取了多幅优质地块，这将为朗诗未来的利润创造很好的机会。

　　他说，地产开发的资产轻型化，正是为了拥抱楼市熊市所准备。越是市场下行，朗诗的表现就会越好于同业。

　　尽管，很多投资者不看好2019年、2020年的地产企业业绩，认为受限价、限贷、限售、限购等政策限制，部分企业的利润率将会出现明显下滑。

　　但田明却自信地表示，朗诗绿色集团2019年将会成为行业内净资产收益率最高的那么几家。

　　其中重要的原因，就是经历了近五年的努力之后，朗诗的地产开发服务，已经成为公司高利润的现金奶牛。这部分利润和收入，足以贴补行业下行时，企业利润率下滑的损失。

　　根据朗诗业绩会上公布的数据，地产开发服务收入已经达到10亿元，占到了总收入的13.22%。

　　在毛利方面，地产开发服务的毛利已经占到了25.53%。同时，还帮助朗诗在总资产规模只有267.75亿的情况下，实现了2018年381亿元的销售规模，操盘的总面积达到672万平米，总货值达到1219亿元。远远超过了同等资产规模的其他房企，所能实现的开发规模。

　　田明认为，如果市场下行，选择和朗诗合作的企业会变得更多，地产开发服务收入有机会更大幅度增长，从而实现ROE和综合利润率的逆市增长。

　　根据介绍，目前朗诗的合作者有三类。一类是像中国信达、平安不动产那样的金融机构，这些机构偏爱参与城市更新以及商业地产持有、运营；一类是主营业务非地产的知名企业，通过和朗诗的合作来变现旗下的土地资源；还有一类就是地方性的中小房企。

　　在市场行情欠佳的情况下，拥有产品优势的朗诗，会让那些地方房企实现更高的销售溢价和销售速度。因此，熊市可能反而会成为朗诗的大利好。

　　除此外，朗诗还是中国房地产企业中，少数在美国发展，并获得成功的企业。当中国房地产市场陷入销售下滑的时候，美国的楼市并不会受到中国市场的拖累，从而成为公司盈利增长的另一个驱动力。

　　资料显示，2018年朗诗美国项目确认的销售收入，已经达到了25.53亿元，占到了总营收的超过1/3.。过去三年间，来自美国的地产开发收入，年复合增长率达到了226%，是朗诗又一高增长业务。

　　大数据美国房产股权投资平台 WeHome发布《2019美国住宅市场报告》，该报告从宏观背景，以及市场的供需方分析到2018年美国住房市场区域数据的重点分析以及针对2019年美国住房市场走势的建议，得出结论：2019年美国经济整体保持强劲，而美国房地产市场将延续之前平稳增长的态势，仍然具有很高的投资价值。

　　这些数据代表着，在内地房地产行情出现下滑时，朗诗会有机会实现逆市的高增长，从而有效对冲内房股整体业绩下降的不利的潜在风险。