市场平稳运行 房企稳中求进

　　行至一季度末，迎来房企年报密集发布期。去年以来，在“房住不炒”的总基调下，房地产市场总体保持平稳运行态势，成交面积增速放缓，成交价格总体平稳，市场预期逐渐趋于理性。在此市场环境下，各梯度房企的业绩和经营状况如何？面对“稳”字当头的市场大势，房企战略又会发生哪些调整？《中国建设报·中国房地产》近期推出“房企年报看台”，从主要财务指标、土地储备、战略分析等角度，聚焦上市房企的年度表现和成长性。

　　弘阳地产

　　主要财务指标：3月21日，弘阳地产（01996.HK）发布2018年年报。报告期内，弘阳地产合约销售面积为352.85万平方米，同比增加107.8%；全年实现合约销售金额473.38亿元，同比增加84.2%。公司实现营业收入92.39亿元，较上年同期增加约50.5%。其中，房地产业务销售收入88.43亿元，同比增长48.9%，占总营收的95.71%；商业物业运营业务销售收入3.59亿元；酒店运营业务销售收入0.37亿元。

　　在盈利方面，弘阳地产实现净利润13.23亿元，同比增加10.7%；实现归母净利润14.12亿元，同比增长15.7%；实现毛利润约28.87亿元，同比增加15.9%，毛利率为31.2%，比2017年的40.6%下降了9.4个百分点。公司在年报中称，毛利率下降主要由于已交付若干项目较高的土地获取成本所致。

　　在负债方面，弘阳地产净负债率从2017年年底的87.7%下降至68.3%。手头现金余额124.56亿元（其中包括现金及银行等价物62.33亿元以及受限制银行存款26.44亿元、已质押存款35.79亿元）。一年内，需要偿还的银行贷款与其他借款82.34亿元、优先票据25.93亿元。弘阳地产称，在融资方面，公司增加发债等多种融资渠道，新增银行及信托等新的融资合作机构，扩大公司规模，提升行业排名，增强融资能力。

　　土地储备：截至2018年12月31日，公司土地储备总建筑面积约13084376平方米（应占土地储备建筑面积约为7231455平方米），较截至2017年度报告期末的11252883平方米增加16.3%；已竣工物业139351平方米，持作投资的可租用面积575042平方米，开发中物业9691324平方米，未来开发物业2678659平方米。

　　战略分析：2018年7月12日，弘阳地产在香港联交所主板上市，正式进入资本市场。2018年，公司深耕长三角，为了进行全国化布局，提出并推进了“做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈”的区域布局策略，全年获取31幅地块，新进杭州（楼盘）、成都、武汉（楼盘）、南昌（楼盘）、宁波（楼盘）、佛山（楼盘）、徐州（楼盘）、绍兴（楼盘）、开封（楼盘）、蚌埠等城市。

　　2019年，公司将坚持“地产+商业”双轮驱动战略。在地产开发方面，继续扩大城市布局，做透大江苏，深耕长三角，进而布局各大都市圈，完成全国化布局。但在“稳”字当头的市场环境下，如何在规模、速度、安全、质量之间找到平衡，是弘阳地产需要思考的问题。

　　中海地产

　　主要财务指标：3月20日，中海地产（00688.HK）发布2018年业绩公告。2018年，中海地产顺利完成2900亿元港币的全年销售目标。截至报告期末，中海地产实现销售合约额3012.4亿元港币，较上一年增长29.8%；实现收入1714.6亿元港币，同比增长3.3%；经营溢利707.3亿元港币，同比增长12.5%。

　　报告期内，中海地产资产负债率59.5%，净借贷比率33.7%，持有现金1005.6亿元港币，现金占总资产比例10%以上。股东应占溢利增加10.1%至449.0亿元港币，净利润率26.2%；扣除投资物业公允价值变动税后净收益78.1亿元港币，核心净利润370.9亿元港币，同比增长8.3%，毛利率37.8%。

　　土地储备：报告期内，中海地产新增土地储备63幅，新增总楼面面积1764万平方米（实际权益面积1272万平方米），总地价1443.2亿元港币，权益地价1084.4亿元港币。其中，底价获取土地13幅，占年度权益总地价的21%。新增土地储备中，包括上海（楼盘）中心城区规模最大的城中村改造项目红旗村及香港九龙启德第4B区2号地块。截至报告期末，公司总土地储备为9144万平方米。

　　战略分析：中海地产在年报中表示将笃定“成为卓越的国际化不动产开发运营集团”的战略目标，围绕核心主业不动产开发运营延伸拓展创建美好生活，持续壮大“三大产业群”，即住宅开发产业群、城市运营产业群、创意设计与现代服务产业群，以90%的资源聚焦住宅开发主业，以10%的资源投入商业与创新业务。中海地产目前围绕房地产开发拓展的新业务共有13个新项目投入运营，涵盖教育、养老、物流3个行业12种业态，包括学校、幼稚园、中海学堂、户外营地、养老公寓、物流产业园等，运营面积超过35万平方米。中海地产坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的发展定位，未来如何在投资、财务等方面凸显优势、穿越周期将成为挑战。

　　中国金茂

　　主要财务指标：3月19日，金茂中国（00817.HK）发布2018年业绩公告。2018年，中国金茂实现签约销售额达1280亿元，同比增长85%；实现收入387.3亿元，同比增长25%。其中，城市及物业开发销售收入约337.34亿元，占收入总额约87%，同比增长约26%。

　　在盈利方面，中国金茂获取毛利145亿元，同比增长45%；整体销售毛利率约38%，较上年的32%上升6个百分点，主要因为城市及物业开发板块毛利率上升。具体业务中，商务租赁及零售商业运营的毛利率最高，为87%。获取年度净利润约73.77亿元，同比增长43%；归母净利润为52.11亿元，同比增长31%。若扣除投资物业公平值收益（已扣除递延税项），所有者应占溢利为50.84亿元，较上年度增长30%。

　　报告期内，公司现金流入净额19.59亿元，同比增加37.38%，主要包括经营活动现金流入净额20.12亿元，去年同期为净流出246.93亿元；投资活动现金流出净额195.89亿元，同比增加26.23%；融资活动现金流入净额194.36亿元，同比减少53.32%。截至报告期末，公司有现金和现金等价物213.24亿元，同比增加9.9%。

　　土地储备：2018年以来，中国金茂成功进入济南（楼盘）、西安（楼盘）、昆明（楼盘）等14座新城市，累计已进入40城，实现全国核心城市的均衡布局；新获取68个项目，新增土地储备2264万平方米，土地储备得到大幅补充。截至2018年年底，中国金茂还推动309家产业资源签约，实现张家港（楼盘）智慧科学城等3个城市运营项目正式落地，新增26个框架合作协议签署；累计获取及锁定13个城市运营项目。

　　战略分析：2018年，在“两驱动、两升级”模式的城市运营过程中，中国金茂的物业开发、商业酒店、商务租赁、零售商业等业务顺势而起，并带动写字楼、商业、酒店等多条产品线发展。中国金茂在报告中称，将秉承“科学至上”的价值理念，不断夯实城市运营商定位，持续推进“双轮两翼”发展策略，以智慧科技为引领，以绿色健康为特色，推动技术创新与产品升级，丰富以城市运营为核心的业务模式，加速实现综合实力挺入行业第一梯队的目标。

　　宝龙地产

　　主要财务指标：3月21日，宝龙地产（01238.HK）发布2018年度业绩公告。报告期内，宝龙地产在盈利方面实现合约销售额410.36亿元，较2017年同期上升约96.5%；实现收入195.94亿元，同比增长25.7%。其中，住宅销售金额328.86亿元，占比达80.14%；商业销售金额81.50亿元，占比19.86%；租金及物业管理服务收入约22.49亿元，在总销售额中占比仅5.48%，较2017年同期上升约24.7%。毛利75.53亿元，同比增长44.5%；毛利率为38.5%，较2017年同期上升约5个百分点。核心盈利约25.79亿元，较2017年同期上升约35.2%。

　　报告期内，公司拥有人应占利润28.37亿元，同比减少15%。每股基本盈利约0.71元，较2017年同期减少约15.6%；建议派发末期股息每股23.2分港币，连同中期股息每普通股6.8分港币。年度股息总额为每普通股30分港币，较2017年同期上升约20.0%。上市公司净负债比率约101.6%，比2017年同期约86.8%增加14.8个百分点。

　　土地储备：2018年，宝龙地产通过招拍挂、合作等方式，在浙江、江苏、福建等地新增29幅土地，总建筑面积约574万平方米。截至2018年年底，宝龙地产的土地储备总计2120万平方米，平均成交价2486元/平方米。其中，正在开发建设物业约1280万平方米；持作未来发展物业约840万平方米。宝龙地产披露，根据公司推盘节奏，2019年约有80个可售项目、合计902亿元可售货量，其中长三角占比75%。

　　战略分析：从区域发展布局看，宝龙地产近七成的土地储备位于长三角区域。自2013年起正式提出“以上海为中心、深耕长三角”战略，宝龙地产在商业地产整体运营环境艰难的情况下，近两年开始以住养商，发力住宅以寻求商业运营资金。其管理层表示，计划新开业购物中心未来3年分别为7座、8座、7座。随着商业板块稳定增长，预期5年租费收入复合增长率将稳定保持在25%。

　　2018年年底，宝龙地产还与腾讯达成战略协议，双方将在资源技术、商业经营、人工智能和大数据等领域达成深度合作。具体模式是，将商业运营从消费者、商家和业主三个层面进行全方位数字化升级改造，打造智慧商业。在规模大举扩张的同时，宝龙地产债务出现快速攀升。截至2018年年底，其总负债约992.5亿元；净负债率飙至101.6%，比2017年同期增加14.8个百分点，未来应重点关注公司负债与发展速度的平衡问题。

　　当代置业

　　主要财务指标：3月12日，当代置业（01107.HK）在香港举行2018年全年业绩发布会。年报显示，2018年，公司实现销售额约321.57亿元，完成320亿元的年度目标；收益增加约93.38亿元，同比增长9.77%；毛利为21.71亿元，同比增长21.2%；毛利率增加2.3个百分点至23.3%，物业销售毛利率较2017年同期的19.7%上升至21.8%；资产总值为536.29亿元，较上年增长约18.7%。截至2018年年末，当代置业的净负债率达81.9%，2016年与2017年分别为68.9%和83.1%。

　　当代置业的盈利表现不尽如人意，全年实现净利润6.62亿元，同比下降19.9%；归属股东净利润5.24亿元，同比降幅25.7%；销售成本同比上升6.7%至71.67亿元。母公司拥有人应占溢利为5.25亿元，同比下降25.67%。每股基本盈利为0.189元，拟派末期股息每股1.98港分。

　　当代置业执行董事兼总裁张鹏在业绩发布会上表示，今年公司净利润有所下降，主要由汇兑损益、兼并收购带来的税负以及随销售额增加的销售费用所致。2019年公司拟获取近400亿元土地货值，维持2020年的500亿元销售目标不变。

　　土地储备：2018年，当代置业透过私人协商及政府公开招标、城市改造项目、一二级联动的土地开发模式及合作等多种方式购入共22个新项目的相应地块或相关权益。截至去年年底，当代置业在中国的土地储备（不包括投资性物业及持作自用的物业)）合计876.54万平方米。

　　当代置业去年新获取的项目逾八成布局在战略锚定的京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群及15个省会或优质二线城市。获取的22个新项目地块总面积393万平方米。拓展轻资产开发模式，2018年获5宗代建地块，新增合同额超过1.1亿元，新增可售货值31.7亿元，新增建筑面积37.5万平方米。

　　战略分析：据张鹏透露，2019年当代置业的销售目标为400亿元，其中约360亿元为项目销售金额、约30亿元为代建业务的销售额，并且2020年500亿元的目标保持不变。张鹏坦言，增速比之前提到的35%略低了一点，但未来当代置业的增长速度不会发生太大的变化，综合维持在30%左右。“在这个发展过程当中，我们一定要保证公司的安全。”张鹏在业绩发布会上表示，公司将谨慎积极地看好2019年业务，面对不断变化的市场，投资会更加聚焦回款、加快速度，降低公司的融资成本。

　　大悦城地产

　　主要财务指标：3月19日，和中粮地产(000031)（000031.SZ）完成重组的大悦城地产（00207.HK）披露了2018年全年业绩。年报披露，2018年总资产988.6亿元，营业收入总额约81.28亿元，同比减少30.3%；净利约为31.13亿元，同比增长20.9%；核心净利润15.66亿元，同比增长86.8%。此外，大悦城地产2018年签约金额约88.83亿元，签约面积231480.3平方米。负债方面，大悦城地产2018年的负债总额约为536.89亿元，同比上升22.3%，净负债比45.3%，同比增加17.1%。

　　财务数据显示，公司投资物业租金及相关物业管理服务收入36.32亿元，占收入总额约44.7%，同比增加5.8%；大悦城购物中心租金收入26.03亿元，同比增长11.4%，开业运营项目12个；物业开发合同销售金额88.83亿元，同比增加8.9%。酒店经营方面，销售收入7.32亿元，同比下降23.6%。下降的原因，大悦城地产称，主要为公司对酒店业务板块战略调整，西单大悦城酒店进行经营改造，北京（楼盘）长安街W酒店于2018年出售，造成收入同比下降。

　　土地储备：截至2018年年末，大悦城地产的土地储备634万平方米，其中可售面积241万平方米。主要分布在上海、三亚（楼盘）、成都、杭州、重庆（楼盘）等一线城市和热点二线城市，将在未来的三到五年逐步向市场推出。

　　战略分析：大悦城地产董事长周政在业绩会上表示，整合完成后，“未来的战略是双轮驱动，我们要追求差异化。”大悦城地产表示，未来将继续加快轻资产发展速度，巩固品牌影响力。周政在业绩会上透露：“我们要的是更多在商业运营内容、产业内容上的永续经营，而不是卖了就走人。”在他看来，目前重资产为主的大悦城地产如果再加上一些轻资产项目，就能够实现更高回报。

　　重组对大悦城地产的城市选择并无影响。周政称，“未来还是围绕长三角、珠三角、环渤海、中部地区等区域以及聚焦一二线城市发展，而不是全面开花。”随着大悦城地产与中粮地产完成重组，中粮集团旗下的地产业务板块终于聚合，未来能否发挥“1+1＞2”的效应，还有待观察。

　　融信中国

　　主要财务指标：3月22日，融信中国（3301.HK）发布2018年年度业绩公告。公告显示，2018年融信中国取得合约销售额约1218.8亿元，同比增长约73.35%，超越年初订下的1200亿元全年目标。总合约建筑面积约562.41万平方米，同比增长25.15%，平均合约售价由2017年的15646元／平方米增至21672元／平方米。

　　公告显示，2018年融信中国收益为343.67亿元，较2017年的303.41亿元增长13.27%。其中，物业销售收益334.07亿元，占总收益的97.21%；租金收入、酒店营运及其他收益由1.93亿元增至3.09亿元，增幅60.03%。公司拥有人应占核心纯利由2017年的11.58亿元增至25.00亿元，增幅115.86%。

　　公告显示，2018年融信中国的毛利由2017年的50.25亿元增至80.65亿元，增幅60.5%。毛利率由2017年的16.56%增至2018年的23.47%，主要是由于集团2018年交付的项目毛利率水平与集团2017年交付的物业相比相对较高所致。

　　土地储备：截至2018年年末，融信中国及其联营、合营公司共布局39个城市，共计154个项目，总土地储备面积约2541.65万平方米。其中，约390万平方米为出售已竣工物业，约1760万平方米在建及约390万平方米用作未来开发。2018年，融信中国土地储备每平方米成本为6356元，其中约75%的土地位于中国一二线城市。

　　2018年2月，融信中国间接全资附属公司郑州（楼盘）融筑房地产开发有限公司收购位于河南郑州的4幅地块，进一步深耕中部区域。2018年，集团及其联营、合营公司新增土地项目24个，新增土地储备总建筑面积约477.51万平方米，权益代价约71.34 亿元。

　　战略分析：融信土地储备80%的货值位于中国一线城市及发展较快的二线城市。截至目前，融信中国战略布局全国8大核心城市群：海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北城市群。在业绩发布会上，融信中国执行董事曾飞燕明确表示，融信中国不刻意追求排名，2019年的目标是销售额1400亿元，净负债率目标是70%~90%，近三年会降低到行业平均水平。

　　2019年融信中国的战略重点是三个聚焦、两个平衡、两种轻资产措施。具体来看，三个聚焦指聚焦住宅、聚焦改善、聚焦高品质。两个平衡指做好规模、利润、杠杆之间的平衡；做好增量与存量之间的长期平衡趋势，短期内聚焦增量、适度参与存量。两种轻资产方式包括强强联合、优势互补，管理输出、打造新的利润增长点。

　　龙光地产

　　主要财务指标：3月19日，龙光地产（03380.HK）发布公司2018年全年业绩报告。截至2018年12月31日止，集团实现合约销售额约718.03亿元，较去年增长约65.4%，顺利完成2018年销售目标，合约销售面积为440万平方米。

　　在盈利方面，报告期内，集团收入为441.37亿元，较去年增长约59.4%。毛利为148.87亿元，毛利率为33.7%。公司股东应占溢利为82.88亿元，同比上涨26.98% 。归属于本公司权益持有人的核心溢利为70.23亿元，增长51.7%。核心溢利约为76.55亿元，核心利润率达17.3%。其中，物业销售收入、物业租赁业务收入、建筑及装饰业务收入、一级土地开发收入分别约为388.04亿元、8310万元、41.82亿元及10.67亿元。

　　截至报告期末，集团持有现金及银行结余（包括有限制及已抵押存款）约为357.17亿元，净债项权益率约为63.2%的水准期内平均借款成本为6.1%。年报透露，龙光地产2019年的销售目标定为850亿元，期内可售资源货值约为1500亿元。

　　土地储备：截至报告期末，集团共有58个新项目或项目新一期动工开发，规划总建筑面积合计约为1004万平方米；16个项目或项目分期竣工，规划总建筑面积合计约为272万平方米；66个项目或项目分期处于在建阶段，规划总建筑面积合计约为1526万平方米。

　　公司通过招拍挂方式新获取项目32个，总建筑面积为747.39万平方米，同比增加31.16%。截至2018年12月31日，龙光地产的土地储备总建筑面积约为3626.13万平方米，同比增加32.19%；集团土地储备总货值约为6520亿元，权益地价依然达211.82亿元。以货值计算，位于粤港澳大湾区城市的土地储备占比超过71%。

　　龙光地产目前还拥有约2500亿元孵化中并购及城市更新项目土地储备，总建筑面积约为1308万平方米。龙光地产称，未来计划每年孵化不少于300亿元以上货值的城市更新项目，这些项目绝大部分位于深圳（楼盘）区域。

　　战略分析：区域布局上，作为以深耕粤港澳大湾区为核心的企业，龙光地产继续以多元化和逆周期方式扩充大湾区土地储备，不断提升在大湾区主要城市的市场占有率和盈利规模。公司在深圳、珠海（楼盘）、佛山等城市获得多个城市更新项目，从收购到成功孵化用时不到1年半时间，成为公司新的利润增长点。2016年，龙光地产成立海外投资公司，正式启动海外战略布局，目前在香港、新加坡有项目。国内除了深耕粤港澳大湾区和南宁市场外，龙光地产2018年还开始布局环上海区域。