恒大再夺利润之王！相当于1.5个万科，2.5个中海。到底凭什么？

　　本文转载自公众号：“明源地产研究院”

    3月26日，中国恒大发布2018年度全年业绩。一如市场预期，恒大再度登上行业“利润之王”的宝座——核心净利润783.2亿，同比大增93.3%，净利润722.1亿，同比大增106.4%，毛利润1689.5亿，同比大增50.5%！

　　其中，净利润相当于1.5个万科（万科无核心净利润数据），核心净利润相当于2.5个中海！

　　除此之外，恒大还有以下几项核心指标行业第一：营业额4662亿，同比大增49.9%；总资产达18800亿，净资产3086亿，现金余额2042亿。

　　考虑到，由于近年来房地产市场持续盘整，去年A股和港股有43家房企遭遇业绩亏损或下滑，更有多家上市房企发生债务违约的恶性事件，恒大“大象起舞”的表现可谓十分惊艳。

　　为啥恒大这么牛？明源君认为，这得益于其大战略、大格局。如果更加精炼一点，那么就是两个字：转型！前瞻、坚决的转型！

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　　由“规模型”向“规模+效益型”转变

　　使恒大专注做好产品，提升利润率

　　中国的房企，一直以来都在追求规模。特别是在刚过去的几年里，出于“没有规模就没有江湖地位，没有江湖地位就没有话语权”的恐惧，大量房企铆足了劲要冲千亿，甚至只有百亿规模的房企也宣布要冲三千亿，还有房企准备冲万亿。

　　2016年，恒大销售额问鼎中国房企NO1宝座。按理说，恒大比任何房企都有优势冲万亿。然而，在2017年2月6日恒大年度工作会议上，许家印却宣布转变发展思路，地产主业开启从“规模型”向“规模+效益型”的转型……

　　这个转变，使得恒大可以将精力聚焦于高质量的增长。

　　首先，恒大在2017年彻底还清了一千多亿的永续债，比国家定调去杠杆早了一年多，前瞻性超强。清偿永续债，不仅大幅降低了恒大负债率，避免了遭受去杠杆的冲击，还为17年、18年及未来释放出巨量利润空间。

　　其次，狠抓管理和团队建设，提升产品品质和附加值。

　　俗话说，过犹不及。高周转没错，但过度追求规模和高周转，却容易为了高周转而高周转，导致安全事故。

　　恒大追求适度规模，将速度降下来，使得其可以更加从容，将精力聚焦在提升内部管理、队伍建设和打造精品上。

　　在产品打造方面，恒大全力打造全环节精品，项目施工单位必须为全国前十强，所用材料均为国内外知名品牌，园林环境均按豪宅标准设计，并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施，不断增加产品附加值，为老百姓(603883)提供高性价比的精品住宅，获得市场高度认可。

　　此外，恒大通过统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低了销售、管理费用率。

　　而且，恒大的土储成本超级低。截至2018年年底，恒大在228个城市拥有项目811个，土地储备达3.03亿平方米，平均土储成本仅1635元/平方米，为龙头房企最低，而且大部分位于一二线城市。这一方面得益于恒大在2013年即加大一二线的布局，另一方面得益于恒大宣布“规模型”向“规模+效益型”转型之后，拿地更加严格审慎，避免了土地市场特别热时拿高价地。

　　卓有成效的成本控制、廉价的土储和高性价比的产品，推动了恒大销售稳健增长，确保利润大幅提升。不仅如此，恒大的利润率也表现抢眼——年报显示，恒大2018年核心利润率增3.8个百分点至16.8%，净利率增4.2个百分点至15.5%；毛利率增0.1个百分点至36.2%。

　　战略性多元化布局

　　助推业绩增长

　　恒大市值或上万亿

　　欧洲管理思想大师查尔斯· 汉迪(CharlesHandy)在经典著作《第二曲线》中称，企业保持增长的秘诀在于要在第一条曲线归于平缓之前，必须描绘出一条可以实现二次腾飞的新增长曲线。Google、三星等巨头采用的正是这一发展模式。

　　然而，寻找第二曲线从来不是一件容易的事情，过去一百年来，大型房企转型，鲜有成功的案例。有创新者的窘境，有很难找到比地产赚钱的行业……过去几年，很多房企冲动之下在多元化转型的道路上浅尝辄止之后，就偃旗息鼓了。

　　对大多数房企来说，“第一曲线”地产目前还处在高增长阶段，根本没有转型的必要。但恒大却在多元化转型的道路上走得很坚定，且初见成效。

　　第一是向文旅板块的转型。

　　在文旅板块，恒大瞄准行业痛点，打造了全球唯一的大型童话神话乐园“恒大童世界”和全球最大的大型温泉水乐园“恒大水世界”，都是填补世界空白的拳头产品。据了解，恒大目前已布局15个恒大童世界，预计2021年起陆续实现开业。恒大水世界也预计未来2-3年在全国布局20-30个。

　　明源君注意到，恒大开始进入旅游业投资的2011年，我国的人均GDP约5000美元。2018年，我国人均GDP约1万美元，早已进入成熟的度假经济时期（如下图所示）。而且，旅游业收入对GDP的综合贡献率超过两位数，每年带动的直接和间接就业人口高达8000万左右。发展文旅板块是多赢——企业赚了利润，又带动就业、拉动经济增长。

　　第二向是健康板块的转型。

　　恒大在大健康板块着重打造填补中国空白的养生养老拳头产品“恒大养生谷”，目前已布局12个，今年计划再新增15个，预计会员消费额将突破100亿，未来三年计划实现布局50个以上，预计2021年陆续开业。作为美国哈佛大学附属教学医院布莱根医院在境外的唯一附属医院，博鳌（楼盘）恒大国际医院也已正式开业。

　　第三则是向高科技的转型。

　　恒大在高科技行业的布局力度也超大。其中，许家印大手笔对新能源汽车的投入尤其引人注目。

　　汽车行业是仅次于房地产行业的第二大行业。过去，市场一直被外资品牌占着，这是国人心中的痛。

　　想在欧美已经打磨百年的燃油车上一较高下，我们机会不大。但新能源汽车却是个可以弯道超车的机会。

　　许家印正是看准了这一点，拼命加码新能源汽车。

　　跟其他进入新能源汽车领域的企业不同，恒大选择了更深度的产业链切入方式——

　　入主瑞典NEVS、与世界顶级豪车制造商Koenigsegg组建合资公司，获得强大的整车研发制造能力；入主卡耐公司，获得日本顶尖技术，拥有行业前三的动力电池产能；入主荷兰e-Traction公司，拥有世界最先进的轮毂电机技术，已达到量产并在国际广泛应用；恒大还入股了广汇集团，拥有世界最大汽车销售渠道——目前，恒大已在新能源汽车领域构建起集整车研发制造、动力电池、轮毂电机电控、销售渠道网络为一体的世界最先进的完备新能源汽车产业链闭环。

　　此前，有不少人对恒大造车持质疑态度，认为许家印是汽车领域的门外汉，业内人士还一直强调，“汽车不是用钱堆出来的”。

　　这种说法其实并不对，第一，许家印在地产和足球方面也曾是门外汉，但他正是凭借着地产和足球，登上中国首富之位；第二，造车不能仅靠钱，但没有钱却是万万不能的，资金显然是当前新兴造车势力最大的痛点，要解决新能源汽车的种种瓶颈，资金实力必不可少，而恒大不差钱，否则绝无可能在短短半年内构建起国内首个新能源汽车全产业链布局……

　　而且，除了有钱买买买整合产业链之外，恒大还有有诸多优势。比如，管理。许家印表示，在产业的发展过程中，最核心的就是企业管理。恒大这些年在企业管理方面还是很有信心的，在企业制度建设、文化建设、队伍建设等方面都下了很大功夫，形成了从严管理、奖罚分明的管理文化，以及非常强大的执行力。

　　以上可不只是耍嘴皮子功夫。在大部分造车势力量产遥遥无期时，恒大已经宣布首款电动汽车将于6月在天津（楼盘）基地投产，未来还将开发并推出涵盖中端、中高端、高端及豪华定位的全系列多品牌产品。这意味着从今年开始，新能源汽车就能为恒大贡献业绩了。

　　除了贡献销售业绩，新能源汽车的投产，还将改变恒大的估值逻辑——恒大是一家以新能源汽车为龙头产业的多元化综合性企业，而非一家单纯的地产公司。目前，新能源车企在境内外资本市场均获得认可，估值远高于房地产开发等传统企业。以比亚迪(002594)为例，其市值折合人民币为1167.6亿，静态市盈率约为54倍，而目前恒大的市盈率不过8倍左右。未来随着恒大新能源汽车业务逐渐成熟，全产业链战略优势进一步发挥，其估值模式有望向新能源车企靠拢，冲刺万亿市值。

　　业绩发布会现场，谈及造新能源汽车的信心，许家印直言：“我们对汽车产业还是很有信心的，你不要忘记我是车间主任出身的，也算是制造业的央企出来的。当时舞钢是冶金部的直属企业。我干了十年的车间主任，还是有制造业基本功的。”

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　　随着新产业逐步贡献业绩

　　年利润超千亿将成为常态

　　许家印自2012年起，多次在上千人的记者及投资者年报业绩发布会上讲过同一句话：“越是市场不好的时候，越能展现恒大的功底。”

　　格局决定高度，高度决定未来。纵观恒大成立以来的发展轨迹，许家印的布局都是大开大合。

　　第一，足够前瞻，恒大早在9年前就开始对公司未来发展、多元化产业进行大量调研。在多元化探索的道路上，甩了别人十几条街。

　　第二，无论是传统的房地产开发，还是多元化，瞄准的都是有着巨量发展空间的领域——

　　根据国务院《“健康中国2030”规划纲要》，到2030年我国健康服务业的总规模将达到16万亿。空间十分巨大。

　　2018年全国实现旅游总收入5.97万亿元，同比增长10.5%，已经连续多年保持两位数的高增长。市场空间大，增速又高。

　　汽车产业未来5-10年都是几万亿的规模，在全世界更是几十万亿的大产业。而且，新能源汽车替代燃油车的大方向已经非常清楚，欧洲许多国家对禁售燃油车都有了明确时间表，未来新能源汽车的市场是非常巨大的。

　　许家印在业绩发布会上表示，恒大先前进入了粮油、乳业、矿泉水产业，但经过探索，我们发现一年销售几亿、几十亿的产业体量，跟恒大年销售六千亿的规模是不匹配的。恒大在产业选择上，一定是非常大的产业。经过9年的探索，恒大最终选择了进入旅游产业、大健康产业和新能源汽车产业，这些都拥有巨量市场，可以做成万亿企业。完成这些布局后，未来五年内，恒大不会再涉足其他大产业。

　　第三，采用高标准的发展思路迅速打开市场。比如恒大旅游有两个填补世界空白的拳头产品——恒大童世界和恒大水世界。“恒大养生谷”，提供全周期、全方位的养生养老健康管理服务，契合中国的健康养生养老的发展，也做到了填补世界空白。至于新能源汽车，恒大计划三年内实现50-100万辆的产能建设，力争3-5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。对此，许家印的说法是：恒大做事的风格，要么不做，要做就要做大做强做成功！

　　多年前瞻性的精心布局，已经勾勒出一个新恒大（由一家地产企业成功转型为多元化综合型企业）：盈利稳步增长的地产主业既是业绩高增长的压舱石，又为多元化业务探索提供了充足的弹药。

　　可以预见，随着新能源汽车及其他新产业逐步贡献业绩，恒大有望进一步扩大领先优势，年利润超千亿也将成为常态。（作者：明源地产研究院 凌峰）