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大数据报告|“326新政”两周年,那些买商住的人后来都怎样了?

2019-03-29 08:29:08 90度地产微信号 
2017年3月26日,北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,调控对象直指此前打政策擦边球,以不限购、不限贷闻名的“商住房”。一时之间,占据了北京新房市场半边天的商住房彻底哑火,从新政前一年67673套的成交直接断崖式下跌至新政后一年的3366套。
大数据报告 | “3·26新政”两周年,那些买商住的人后来都怎样了?
  2017年3月26日,北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,调控对象直指此前打政策擦边球,以不限购、不限贷闻名的“商住房”。一时之间,占据了北京新房市场半边天的商住房彻底哑火,从新政前一年67673套的成交直接断崖式下跌至新政后一年的3366套。

  从2017到2019,

  商住限购的“冰与火之歌”

  “商住房”的概念,最早诞生于上世纪90年代深圳(楼盘)开发商对烂尾楼的改造。这类房屋的包装卖点是“类住宅”,但土地规划属性又是综合类或商业用地,因此产权一般是40年或50年。

  从法律角度看,综合用地或商业用地改为住宅的行为是违法的。早在2011年,北京市就出台了政策法规,要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局。实际上由于调控政策严格、住房需求旺盛,在过去相当长的一段时间里,所谓“不限购、不限贷”的商住房是商品住宅的重要替补。

  有调查称,在过去10年里,北京商办项目成交量约为40万套,其中商改住占25万套。2016年以前,商住房在总成交中占比不到30%,但到了2016年,这一数字已攀升至59%。

我爱我家研究院的统计显示,在“3·26新政”前一年(2016年3月27日-2017年3月26日),北京新建公寓类产品共计网签67673套,而在其后一年的时间里,这一数据骤降至3366套,降幅高达95%;第二年虽同比回升57.4%至5299套,但仍比新政前同期要少92.2%。
  我爱我家研究院的统计显示,在“3·26新政”前一年(2016年3月27日-2017年3月26日),北京新建公寓类产品共计网签67673套,而在其后一年的时间里,这一数据骤降至3366套,降幅高达95%;第二年虽同比回升57.4%至5299套,但仍比新政前同期要少92.2%。
2016年前后,北京商住房迎来了绝无仅有的“高光时刻”。来自易居的历史数据显示,2017年的头两个月,北京商住新房均价高达45399元/平,远超新建普通住宅37967元/平的水平。
大数据报告 | “3·26新政”两周年,那些买商住的人后来都怎样了?
  2016年前后,北京商住房迎来了绝无仅有的“高光时刻”。来自易居的历史数据显示,2017年的头两个月,北京商住新房均价高达45399元/平,远超新建普通住宅37967元/平的水平。

  新政之后,商住市场情势急转直下。中原地产研究中心数据显示,2017年3月,北京商住房均价为51036元/平;2019年3月,同类产品价格已跌至33858元/平,跌幅超过3成。从中原地产提供的二手商办成交数据来看,两年时间二手房价格平均降幅超35%,部分甚至出现价格腰斩的情况。

  量价齐跌传导到供给端,带来的直接后果是房企公寓类产品开发意愿大幅降低,市场存量逐年减少,当前销售以消化库存为主。在政策不调整的前提下,商住公寓类型的产品将逐步退出新房市场。

大数据报告 | “3·26新政”两周年,那些买商住的人后来都怎样了?
  围城内外:

  那些“被套牢的”和“新入场的”

  “3·26新政”改写的不仅是楼市格局,还有围城内外购房者的选择和命运。新政要求,在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织;新报建的商办类项目,小分割单元不得低于500平方米。在政策执行前已销售的商办类项目(即二手房)再次上市出售时,可以出售给个人,但个人必须具备在京购房资格,且能支付全款。

  这项规定从建筑规划、购房资质、信贷政策等多个方面入手,全方位地阻断了商住炒房的可能性,同时也造就了一批“被套牢者”。他们有的是较早入手商住做过渡用,有的则因为新政一夜之间丧失购买资格。

  新政里最受伤的,恐怕是买商住过渡的刚需们。商住吸引他们的是,首先是低于周边住宅30-50%的单价。再加上商住房“小户型、低总价”的销售策略,一套商住的总价往往能做到周边住宅的25%-50%左右,首付款也能低至几十万起。

  在2016年前后房价暴涨的时期,这看起来是一笔还算划算的买卖。新政公布后,二手商住价格集体跳水,有业主一套房赔50万挂牌还是无人问津,想挣出来的首付更是打了水漂。

  那些恰好赶上“3·26新政” 的购房者,则面临着更为被动的处境。90度地产在2018年3月曾做过一篇报道:《买房人胜诉了,为何上亿房款却难追回?》讲述的是上百位新政前已交首付款,新政后因没有商办购房资格、无法办理贷款的购房者,历时一年多虽然胜诉,但仍无法追回首付款的维权路。最近小编回访业主,得知此事仍未有最终结论。

  新政后的商办市场,就像一座围城,有想要走出去的“被套牢者”,也有想要走进来的“新入场者”。中原地产调查结果显示,在限购之后的一年里,北京商办项目成交主要集中在通州符合调控的商务公寓。个人能购买、区域有前景、价格有吸引力的商办项目,才有实现缓慢去化的可能。

  3·26前后:

  解套的幸运儿和留守的安天命者

  与“被套牢”的大多数形成鲜明对比的,是在限购前夜解套的幸运儿。他们有的是在限购前将自己持有的商住房出手,有的是在购买商住房的过程中及时中止交易行为。

  “商住房”由于在合法性上存在瑕疵,加上产权、落户、入学、水电等附加权益与普通住宅不对等,一直以来都不算房屋交易市场的主流产品,价格也普遍低于住宅。

  但有数据显示,2015年北京商住的价格为26400元/平米左右,到2017年限购前的两个月,这个数字已攀升至45400元/平米左右,时间价格上涨约1.7倍,甚至超过了当时的新建普通住宅价格。低位入手且能赶在新政前将持有商住房出手的人,无疑是幸运儿。

  还有一些正在进行新建、二手商住交易的购房者,在听闻“3.26新政”的消息后选择中止交易,并追回订金或首付,也能实现及时止损。

  留守商办公寓市场的,主要是两类人:一类是买不起普通住宅又不想买环京的刚需族,他们买房纯粹是为了解决在北京有个固定住处的问题;另一类则是由于新政无法出手、又不甘心大幅降价的投资客,通常他们会选择由售转租,观望后市。

  无论是自住还是出租,持有者都需要放平心态。此前有数据显示,从2011年12月到2016年5月,北京住宅价格上涨了131.46%,而商住房涨幅仅为87.92%。新政之后,商住价格不涨反降,价格上行的趋势更是很难跑赢普通住宅。

值得安慰的是,商住项目的出租回报率通常高于普通二手房。此前21世纪不动产市场研究部的抽样监测数据显示,成交旺盛的商改住项目,房屋的出租回报率一般在3.5%左右,高于普通二手房2.2%的租金回报率。
  值得安慰的是,商住项目的出租回报率通常高于普通二手房。此前21世纪不动产市场研究部的抽样监测数据显示,成交旺盛的商改住项目,房屋的出租回报率一般在3.5%左右,高于普通二手房2.2%的租金回报率。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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