净利增长240% 销售额增长204.1%！大发地产的2018：高速高质量增长的一年

　　每一年新上市的“内房股”，总有一些在上市后进步非常快的“新生”，比如2009年的恒大、2010年的融创、2012年的旭辉、2016年的融信。这些企业通过上市“洗礼”之后，管控更加严格、风控更加严密，最终成长为行业中实力最强的头马。

　　在2018年上市的所有内房股中，大发地产（6111.HK）很可能是进步最快的那几家。无论是合约销售额、销售面积，还是毛利率、核心净利润，大发都实现了大幅度的增长。在反映投资风险的偿债能力方面，持有现金总额和净负债率等指标都有明显的优化。

　　值得关注的是，大发地产土地平均成本为2916元/平方米，售价对应地价比为5:1。相对平均售价的低成本土地，为大发未来持续实现营收和利润的高质量增长奠定了基础。

　　增长质量和速度：行业居前

　　翻看大发公布的2018年业绩可以发现，2018年合约销售额同比增长204.1%，其中2015-2018年合约销售额年复合增长率77.9%。2018年合同销售面积同比增长144.5%，增长率高居行业前列。

　　核心净利润4.89亿，同比增长240%，核心净利润率8.2%，同比增长156%，毛利率26.6%，同比增长85%。观点指数研究院发布的数据显示，“2019中国房地产上市企业30强”的平均毛利率水平为27.82%，大发地产的毛利率水平直追头部房企。

　　截至去年年末，大发地产持有现金额同比增长260%，净负债率同比降低60%，负债处于健康水平。同时，净资产负债率大幅度改善，利息覆盖倍数1.6（2017年为0.7，较2017年提高157%），现金对债务的比例为1:1。

　　资料显示，大发在去年严控风险，重视现金流和回款，公司财务稳健性逐年提高。优先选择可以合作或融资的项目，实行全开发流程标准化，有效缩短开发和现金流回正周期，确保盈利和效率的均衡增长。

　　优质的产品，是确保盈利和效率均衡增长的一项关键前提。2018年，围绕“悦居生活服务商”的战略定位，通过打造情景式空间体验，大发地产树立了极具辨识度的悦系产品IP。

　　12月，大发悦系产品发布，首次向市场及客户输出差异化的“八大悦居生活系统”，形成具有大发式标签的100+设计场景研发成果。悦系产品从用户的日常活动、情感需求为出发点，配备设施、打造空间，构建出不同的具体情景，并将居住融入到各大场景之中，为追求人居品质的客户提供幸福情景体验和高性价比产品。大发地产摘得“中国特色地产运营优秀企业——情景地产”、“2018年度地产创新企业榜样”等殊荣。

　　此外，为保障给客户提供有品质的产品，大发地产制定了严格的产品质量管控标准，通过从集团、地区至项目的三级质量管理体系，保障了高品质的产品。

　　依靠有竞争力的高品质产品，以现金流管理为核心，以标准化的计划管理体系为主线，实现从项目拿地至展示区开放、项目首次开盘、竣工以及最终交付的全生命周期的经营管理。通过标准化的工期管理，实现了项目高效的运营节奏，保障了项目的快速开盘，现金流的快速回笼。

　　以财务经营为导向的管理路线，也同时加强了对利润率等关键要素的管理，实现快速高效运营，提高资金利用效率，抵抗经营风险，促进企业高质量的均衡增长。

　　优质储备：不仅是土地，还包括了人才

　　2018年所呈现的高质量增长，有机会在未来几年持续。除了有竞争力的高品质产品，和有效的现金流管理外，大发还拥有行业内很多企业所无法企及的优质土储。

　　截至2018年12月31日，大发地产在长三角地区的项目储备占比约91%。值得关注的是，大发地产土地平均成本为2916元/平方米，售价对应地价比为5:1，亮眼的数值彰显了大发地产高质量的土地储备。

　　大发继续以多元化方式进一步扩充全国战略版图，积极布局国家黄金城市群，选择国家布局中的战略性区域，如环沪、环太湖，如嘉兴（楼盘）、湖州（楼盘），粤港澳大湾区的清远（楼盘），重点关注作为国家核心的一二线城市以及具有高增长潜力和利润的卫星城，2018年下半年，大发地产开始相继进驻合肥（楼盘）、徐州（楼盘）、成都、重庆（楼盘）等二线城市，全国化布局愈加均衡。

　　除了通过公开市场招拍挂，大发所获得的低价优质土储，很大一部分来自于合作伙伴。奉行合作共赢的理念，大发审慎选择高质量的合作伙伴，2018年集团除了与品牌房企和规模型房企合作外，也携手了一些具备本土优势的地产开发商，获取了一定的优质土储，为集团的发展提供保障。通过合作共赢，大发地产具备了更强的品牌优势，此外也提高了资金利用效率，降低经营成本与风险，为高质量的规模成长提供了一条更优质的道路。

　　企业高效的运营，也让大发吸引了一批高素质、能独挡一面的行业内优秀人才。大发地产多维度实施考核及激励，推行的人才战略和“共赢及共创激励”计划已初见成效，将雇员的个人成长与企业的发展联系在一起，极大提升了组织效能。

　　行业和市场变化瞬息万变，除了职业化、专业化，团队必须具备快速强大的应变能力。大发地产管理团队精英化年轻化，40岁以下占90%，富有激情，善于创新和打破常规，以活力和创造性打造出高水平的企业管治及健全的业务管理体系，为公司实现长期可持续增长奠定坚实的基础。同时，辅以“启明星”和“启航星”培养计划构建人才梯队，培养企业长远发展的“后备军”。