龙湖：突破2000亿元门槛 谨慎乐观看待市场

　　“正在蓬勃发展的中国城市群，人口集聚、产业联动清晰可循；一二线城市新锐崛起、线上线下融合提速的趋势正生动凸显。”龙湖集团董事长吴亚军在集团2018年业绩报告中坚持看好中国城市群发展。

　　日前，龙湖集团发布2018年业绩报告。报告显示，2018年龙湖集团合同销售额2006.4亿元，同比增长28.5%；营业额同比增长60.7%至1158.0亿元，其中物业投资业务收入同比增长57.7%至40.9亿元；毛利同比增长61.8%至395.3亿元，毛利率为34.1%；核心税后利润率为14.7%，核心权益后利润率为11.1%。

　　克而瑞分析显示，2018年龙湖集团销售金额达50亿元以上的城市有13个，实现同比增长的有5个；销售贡献超过50亿元的城市贡献率达78.4%，同比增长9.6个百分点；城市深耕效果显著，其中，重庆（楼盘）和北京（楼盘）的销售超过200亿元，重庆销售金额最大为263.4亿元，同比增长42.2%。不过，在大部分城市实现增长的同时，也有部分城市同比出现明显下降，比如苏州（楼盘）、厦门（楼盘）以及杭州（楼盘）等城市。

　　报告显示，环渤海、长三角、西部、华南及华中区域合同销售额，分别占集团总合同销售额的34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。龙湖集团销售份额的分布印证了吴亚军看好城市群发展的观点。但从区域上看，粤港澳大湾区的占比并不高。

　　从土地储备情况看来，2018年龙湖集团获得91幅新土地，同比增加16幅土地，其中通过收并购获取的土地幅数为29块，占比24%，土地储备合计6636万平方米。从布局来看，华南地区占比仅为5.9%。相比而言，龙湖集团在山东的布局显得大手笔，仅烟台（楼盘）一市所占整个土地储备比例就达到了10.7%。

　　对于未来布局，龙湖集团首席执行官邵明晓表示，“粤港澳大湾区进入较晚，不过可以预见大湾区不仅是中国，可能是世界最活跃的区域，集团未来会加大布局。”

　　在土地预算方面，邵明晓表示今年会继续量入为出，保持半年负债率在60%到70%之间，全年在50%到60%之间，以此来规划全年的买地计划。他还表示，龙湖集团这么多年的发展得益于精准适宜的拿地策略，未来会坚持谨慎乐观的态度。

　　2019年，龙湖集团可售货值约为3500亿元，计划全年主力推盘项目207个、全新项目71个，在包括香港、深圳（楼盘）、东莞（楼盘）、温州（楼盘）、惠州（楼盘）在内的11座城市将会有新项目问世，产品将涵盖刚需、改善型、商业经营等不同细分需求。

　　2018年，龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为40.9亿元，较2017年增长57.7%。目前集团投资物业主要为商场，其次为长租公寓冠寓。商场、冠寓、其他收入的占比分別为87.8%、10.4%和1.8%。截至2018年12月31日，龙湖集团已开业商场建筑面积296万平方米，整体出租率为97.4%；冠寓已开业5.3万余间，整体出租率为50.1%，其中，开业3个月至6个月的项目出租率为70.2%，开业超过6个月的项目出租率为87.4%。

　　据龙湖方面介绍，集团商业选址基本是一二线城市的地铁上盖项目，已开业商场的出租率在97%以上，毛利率在70%以上。年报显示，2018年集团累计开业商场数量有29个，其中天街系列22个，占商场收入92.7%的天街系列未来仍会是商场收入的主要贡献源。据了解，龙湖集团目前主要在建21个商场项目，合计在建面积为209万平方米，其中19个为天街系列。

　　作为龙湖集团的明星长租公寓产品，冠寓目前20%为重资产，回报率60~70%毛利率，预计今年累计能开10万间。年报显示，冠寓租金收入增长率同比增长961.4%。虽然租金收入较2017年有了巨大提升，但龙湖方面表示，长租公寓对运营要求很高，目前冠寓开业6个月后入住率87%，要提高到90%才会有更好盈利。预计到2020年，冠寓将实现盈利。

　　在保持规模扩张的同时，龙湖集团保持较低的负债水平和良好的财务结构，平均借贷成本仅为4.55%。年报显示，龙湖集团的综合借贷为1198.2亿元，其中约460.7亿元按固定年利率3.06%至5.60%计息，其余借贷则按浮动利率计息；一年内到期债务为117.4亿元，占总债务比例为9.8%，现金短债比3.9，现金可完全覆盖企业短期负债，企业无短期偿债压力。此外2018年龙湖集团长短债比高达9.2，负债结构健康。在融资环境收紧的情况下，2018年龙湖集团通过发行多种境内外债券低利率融资，同时利用其自身于住房租赁领域的优质资产进行融资，企业融资能力相对较强，融资资质保持良好。

　　2019年龙湖集团销售目标为2200亿元，同比增长9.6%，可售货值3500亿元，去化率达63%就能完成目标。整体来看，龙湖2019年销售目标较保守。邵明晓表示，今年房地产市场的基调是稳地价、稳房价、稳预期，“未来两三年，公司会保持核心盈利20%以上的增幅。”龙湖方面表示，集团进入城市保持克制，目前只进入47个城市，完成2000多亿元。

　　吴亚军在年报中也提及“水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返，回归、重塑成为共识。”