2019年3月中国典型长租公寓品牌指数 TOP30

　　榜单解读

　　整体表现来看，3月各梯队公寓品牌声量较2月有较大提升。主要由于以下两方面因素：

　　1、3月两会期间“租赁住房”成热门话题。

　　2、正值“年报季”，房企系企业表现尤其出众，在媒体端、自媒体端品牌声量明显，受行业、媒体及资本方的关注度显著提升。

　　表：2018年7月-2019年3月品牌声量

　　数据来源：亿翰智库整理

　　根据亿翰数据显示，龙湖·冠寓持续门店的快速扩张使其在集团整体投资性物业租金收入占比中达到10.4%。并且在品牌曝光及微信运营板块表现突出，成为本月第一。

　　乐乎和旭辉·领寓分别位居第二、第三。其中旭辉·领寓指数跃升明显，较上月上升10.2点，除行业曝光大幅增长原因之外，本月与“神马专车”、“Jeep”等品牌的跨界合作也受到行业瞩目。

　　解读一

　　聚焦两会，管理是首要问题，受政策利好影响，市场将继续升温

　　3月12日上午，住建部部长王蒙徽在十三届全国人大二次会议 “部长通道”上介绍：要坚持调结构、转方式，特别是要大力培育和发展住房租赁市场，重点是要解决新市民的住房问题。

　　图：两会期间涉“租赁市场”部分热词

　　亿翰智库整理

　　两会期间，租赁住房再次成为热词，而作为租赁市场重要业态之一的长租公寓是落实房住不炒定位、构建租购并举住房体制的重要手段，在政策扶持下迅速发展。但与此同时，长租公寓快速发展中存在的问题亟待解决。

　　全国两会上，全国政协委员、市政协副主席、社省委副主委、社市委主委梁鸣在全国两会上发声：“建议尽快出台《住房租赁管理条例》（下称条例），让住房租赁行业发展有法可依、有章可循。”

　　《条例》的出台，有助于界定租赁主体的权利义务，增加金融支持、行业规范、市场管理等方面内容，让租赁行业发展有法可依、有章可循。

　　2019年初，国家发改委等十部门联合出台实施方案，进一步加快发展住房租赁市场。随后全国各地如北京（楼盘）市、上海（楼盘）市、天津（楼盘）市、辽宁市、杭州（楼盘）市等的政府，也在两会工作报告中纷纷将“完善住房保障体系，加快培育住房租赁市场”作为2019年工作的主要任务。

　　而从“两会”政策基调来看，租售并举仍是大趋势。在政策的鼓励下，预计今年住房租赁市场将在一些列整合规范后继续升温。

　　解读二

　　年报出炉，运营突破或成房企系未来突破点

　　本月，各大房企发布2018年全年业绩，涉及长租公寓的企业同时对集团旗下长租业务发展进行了总结，同样也侧面反映集团对其长租板块的规划：

　　○万科-长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%；

　　○龙湖-长租公寓在北京、上海、深圳（楼盘）、杭州、南京（楼盘）、重庆（楼盘）、成都等一线及二线城市开业运营，龙湖冠寓已累积开业超5.3万间，营收达到4.26亿元。今年将开到接近10万间；

　　○旭辉-领寓完成全国华北、华东、华中、华南、西南5大区域20个城市的布局，计划2021年上市；

　　○朗诗-长租板块达到了4万多间，已开房源达1.5万间，因回收周期达3-5年，在一段时间内会产生业务亏损，决定剥离长租公寓业务；

　　○合景泰富- 长租公寓是合景泰富的新进业务，2018年是其长租公寓板块的发展元年。报告期内，合景泰富以广州（楼盘）、佛山（楼盘）、北京、上海、南京、苏州（楼盘）为试点，设计开发了誉舍、昕舍、陆舍三大品牌；

　　○招商蛇口-公寓项目总体规模达98万平方米，约2.4万间，项目已布局北上广深、天津、大连（楼盘）、重庆、武汉（楼盘）、南京、杭州、苏州等13个重点城市；

　　......

　　（详细企业口径租赁板块描述见文末附文）

　　从数据上可以看到，经历了波澜不断的2018年，房企系的长租公寓布局规模依然快速增长着，同时也看到更多的企业如正荣、中粮等企业的进入。但只从盈利考虑，目前市场能够完成良好盈利的寥寥无几，甚至有如朗诗担心公寓板块亏损影响集团整体业绩而选择剥离的现象。事实上，目前长租公寓虽受政策扶持，但对于大多数企业而言仍是具有一定挑战性的领域，特别是对于企业的财务能力，因为公寓会占用企业大量的资金沉淀。因此长租公寓要做出利润，也更考验企业的长期运营能力。

　　运营是决定公寓企业后续发展及致胜的核心因素，目前阶段，市场的竞争仍集中于规模与资金，在运营层面仍处于同质化阶段，如何做好运营成为企业破局盈利困境的关键：

　　服务运营的新手段。公寓的服务运营相较于传统的社区服务，因其单项目规模的原因，更利于社群化的打造，现如今越来越多的企业意识到服务运营的重要性，纷纷在此领域创新。特别是新手段与跨界的运用更是层出不穷，“共享单车”、“抖音”、“新零售”等都逐渐成为企业服务运营的常见手段，也体现了企业对于未来多元化增值服务成为新的增长点的企盼。

　　金融运营的新渠道。自2018年中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》之后，大大激发了企业通过金融创新手段寻找和探索提升盈利能力的新方式。就目前阶段，资产证券化确实可以帮助长租公寓在退出机制、现金流方面提供有效空间，但另一反面，一二线城市普通商品房和公寓的租金回报水平仅为2%，资产证券化并不能解决长租公寓盈利难的根本问题。所以对于企业来说，做好产品是首要任务。

　　城市更新的新机会。尽管万科在深圳万村计划中受到了挫折，但长租公寓在“城市更新”中扮演的人居载体的角色是毋庸置疑的，并形成了包括金地、华润、碧桂园、佳兆业等房企及其它品牌公寓的集聚效应。通过逐步打破城市边界的过程，打通了圈层的互动，社区的互动。目前来看，城市更新仍蕴含巨大的发展机会，同样也将成为长租公寓企业进一步发展的契机。

　　本月“最公寓”

　　2019年3月长租公寓媒体曝光指数TOP3分别为龙湖·冠寓、万科·泊寓和朗诗·朗诗寓。由于3月正值各大房企发布全年业绩，在媒体端、自媒体端的品牌发生量相较其他长租品牌运营商发优势明显，深受行业、媒体及资本方的关注。

　　随着大批房企加入长租公寓，行业竞争格局一再发生变化。从本月各大房企发布2018年年报中可以看出，虽然房企拥有较强的资本和资源实力，但是相较于房企其他业务来说，长租公寓业务多是战略性布局，租赁业务的发展都还是在消耗阶段，盈利艰难。

　　2019年3月长租公寓微信公众号运营指数前三分别为上海地产·城方、蛋壳公寓和优客逸家。

　　经过了2018年下半年的寒冬，2月份的升温，本月长租公寓逐渐步入正轨，长租公寓各大微信公众号推文数上升明显。从内容上看，公众号本月传播热点围绕“3.8女神节”和“新店开张”。其中，众多长租公寓使用各大不同的形式为新店开张造势，而女神节公众号大多以优秀海报形式呈现。

　　数据来源：亿翰智库整理

　　三月开业季

　　*Kaisaspace：3月15日，WeWa创享家新一站正式登陆上海漕河泾。开业期间，租金3110元/月起，限时8折，仅65套房，先到先得！

　　*朗诗寓：朗诗寓入驻网红城市重庆，签约6个月及以上立享房租9折优惠！

　　*昕舍：合景?昕舍新店驾到——杭州联胜路地铁站店！现在入住，即享押一付一！精致两房一厅、雅致一室一厅、一次过C位出道！

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　　女神节优秀海报系列

　　向下滑动图片查看更多

　　（以上海报出自尚臻、城方、有巢、湾流国际、贝客）

　　3月，长租公寓行业融资迎来高潮，行业逐步回暖升温。资本的入驻不仅有助于品牌长租公寓积极拓展房源规模，更能有效提升企业运营力和产品力。

　　*3月11日，国内规模领先的集中式长租公寓品牌——魔方生活服务集团宣布获得1.5亿美元的D轮融资，加拿大领先的机构基金管理公司CDPQ为本轮战略投资方；

　　魔方生活服务集团经过多轮融资，旗下已经拥有魔方公寓，摩尔公寓，V客公寓，9号楼等多条产品线，同时还投资了窝趣公寓等品牌公寓。据悉，魔方生活服务集团的第一大股东是美国华平投资，华平正在积极推进魔方未来海外上市进程。

　　*3月13日，朗诗绿色集团和平安不动产有限公司成功设立中国首单合作型长租公寓储架式REITs“平安汇通－平安不动产朗诗租赁住房1期资产支持专项计划”，规模为10.68亿元；

　　本次产品的成功发行将有助于朗诗在长租公寓领域进一步盘活优质存量资产，践行资产轻型化战略。

　　*3月，青客基本完成一轮亿元美元级别的融资；

　　领投方仍然是凯欣资本和大摩。目前青客在全国6个城市管理超过10万间房源，并且马上将着手进行D轮融资，计划融资2亿美金以上，继续深耕长租公寓。

　　附文：部分房企年报

　　房企业绩发布涉及公寓板块观点：

　　万科-长租公寓高速扩张

　　万科关于租赁住宅的描述，主要如下：

　　租赁住宅，2007年开始探索，2008年万汇楼，2014年大规模布点，4年时间开业运营超过6万间，租金收入8个亿，钱很难赚，但是增加了客户的粘性。

　　截至年报披露日，万科长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

　　截至年报披露日，万科共完成55亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供了资金支持。

　　龙湖-长租公寓挺近TOP3品牌

　　龙湖关于租赁住宅的描述，主要如下：

　　“冠寓”已陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营，龙湖冠寓已累积开业超5.3万间，营收达到4.26亿元。今年将开到接近10万间。

　　邵明晓表示，目前冠寓20%为重资产，回报率60-70%，和天街接近，5-6%的盈利就可以覆盖资金成本，对于一些资金成本高的房企就未必合适。另有80%为中资产，租回来运营，单店毛利率在35%左右。

　　旭辉-领跑长租公寓行业

　　旭辉关于租赁住宅的描述，主要如下：

　　“房地产+”一直是旭辉的特色，公司的多元化叫做地产垂直一体化，做地产相关的多元化。长租公寓也是业内比较领先的，在业内排名前三，管理规模是5万间，积极践行“房住不炒”的理念。

　　朗诗-长租板块2019年面临拆分

　　朗诗关于租赁住宅的描述，主要如下：

　　“朗诗计划剥离长租公寓业务”，被问及长租公寓业务未来的发展规划，田明表示，依据国际经验，人口导入型城市地区的居住问题，一半以上的居住需求是租房来解决的。随着我国城镇化的推进和“房住不炒”的顶层设计，朗诗看好长租公寓行业未来的发展。

　　合景泰富-长租公寓板块的发展元年

　　合景泰富关于租赁住宅的描述，主要如下：

　　长租公寓是合景泰富的新进业务，2018年是其长租公寓板块的发展元年。报告期内，合景泰富以广州、佛山、北京、上海、南京、苏州为试点，设计开发了誉舍、昕舍、陆舍三大品牌，分别服务于高端商务人士、白领阶层及职场新人。

　　2018年，合景泰富地产正式更名为合景泰富集团。目前，除传统地产业务外，购物中心、酒店等多业态板块均有不俗表现，并将发挥协同效应助力集团实现高质量快速增长。

　　招商蛇口-积极探索多元融资渠道

　　招商蛇口关于租赁住宅的描述，主要如下：

　　完成国内首单储架式长租公寓CMBS产品“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”的首期发行20亿元，为公司长租产品后续经营发展获得充足的资金支持。

　　碧桂园-多元业务齐发展，增厚自身综合实力

　　碧桂园关于租赁住宅的描述，主要如下：

　　2017年，BIG+碧桂园国际社区正式亮相，计划2020年内建设100万套。

　　总结

　　在提质降速发展背景下，部分房企将“多元化”上升至战略发展高度，以求在当前行业背景下突破转型。多元化业务主要转移至地产开发+、地产上下游、存量管理以及其他创新业务四大板块，其中，长租公寓领域化身房企“新宠”。

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