当整个地产业准备过寒冬时，意外发生了

　　当整个行业都做好了度过漫长寒冬的准备，2019年一季度国内房地产市场“暖意”初现：来自国家统计局数据，1-2月份全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%；住宅投资8711亿元，增长18%。政策面也利好频出：部分城市调控局部性松动、粤港澳大湾区规划落地、300万到500万人口大城市全面放开落户……

　　房地产行业的这轮大周期经历了多轮起伏，走到了今天，房企该如何抓住机遇、结合自身优势，积极进行布局？4月9日，由易居克而瑞研究中心举办的主题为“大周期 大循环——房企城市布局再思考”第25届地产金融形势发布会成功落下帷幕，多名业内、资本界及开发企业嘉宾共同出席了会议。

　　易居企业集团CEO丁祖昱首先在会议上做了主题为《三月“小阳春”会持续吗？》的演讲，从资金面、调控政策、土地市场、二手房市场对一季度房地产市场表现做出分析并进行预判。他指出，在资金面、政策预期、银行信贷三重因素的共同作用之下，市场目前已出现回暖迹象。来自克而瑞监测的数据，3月新房成交同比微增9%，其中一线城市增幅最为显著，“升温”速度甚至快于市场整体。二线城市则是“涨跌参半”，不同城市间差异明显，例如较明显的有宁波（楼盘），一季度同比上涨80%。三四线城市“跌多涨少”，分化加剧。因此，丁祖昱建议房地产投资活动不能只看大周期，即全国房地产周期，更应该关注每一个城市的小周期，因为每一个城市的小周期决定了每个项目的命运。

　　而从土地市场来看，一季度整体成交规模位于低位，二线城市与强三线城市地价同比、环比涨幅明显。丁祖昱表示，虽然土地市场目前趋于理性，但迫于销售压力，房企积极拿地，甚至会出现高溢价成交的情况。至于二手房市场方面，一季度延续2018年四季度以来稳步回升的态势，环比微增、同比增长15%左右，热点城市中上海（楼盘）、厦门（楼盘）成交创新高，广州（楼盘）、深圳（楼盘）、青岛（楼盘）等仍然呈下跌态势。

　　受市场影响，百强房企又有着怎样的表现呢？丁祖昱表示，TOP100房企3月单月业绩有所回升，但一季度整体规模略有下降。行业周期下，各梯队房企竞争相对激烈，数据显示，TOP3龙头房企一季度全口径销售金额同比下降近13%，TOP4-20的规模房企一季度累计业绩则同比增长达13.8%。对于2019年的目标，规模房企相对谨慎，增长率普遍在20%左右，通过有质量的增长来获取更大的收益。拿地销售比上，百强企业保持谨慎态度，龙头房企依然保持绝对优势。部分房企如新希望、大华、禹洲、中骏等企业表现抢眼。

　　在此基础之上，丁祖昱对2019年二三季度市场表现进行预判。他表示，考虑到行业资金链、政策预期、中美贸易战、股票市场、企业拿地等因素带来的影响，二三季度市场将出现反复波动，一二线、强三线城市在人口流入、产业发展、经济支撑等因素的作用下，房地产市场将触底稳步回升，但不同区位、档次的产品可能面临去化压力。至于行业规模方面，他预计2019年整体销售面积将降5%，销售金额与2018年持平，维持在15万亿元左右。2019年开发投资增速维持在8%，房企竣工面积或将大幅增加。

　　弘阳集团总裁蒋达强则为与会嘉宾带来了主题为《弘阳一个区域房企的全国突围》的演讲。根据年报披露数据，2018年，弘阳地产实现合同销售额473.4亿元，同比增长84%，业绩增幅明显，行业排名提升至第58名。蒋达强在随后的演讲中分享了弘阳的秘笈，他认为对于开发商而言，最重要的是把握行业的“分化”，即在区域上更关注城市郊区化的形成，在投资上关注存量的创新，在研究上将重心从行业转移到城市板块，在企业经营商从过去的追逐概念和风口演变为追求企业核心竞争力，深入研究企业价值创造力。

　　在接下来主题为《一二线or三四线，变局中的投资趋势与机会》的圆桌论坛中，易居企业集团CEO丁祖昱主持，中梁控股投资发展中心总经理齐小创、禹洲集团投资发展中心总经理宋明、力高集团集团助理总裁艾咏天、海通证券(600837)房地产行业首席分析师涂力磊分别就2019年房地产企业投资布局发表了自己的见解。齐小创表示，无论是一二线还是三四线城市，中梁较为注重高周转。近两年来在一二线城市有了更多布局，比例已经达到50%-60%左右。对于市场认为的三四线城市可能存在的风险， 齐小创表示一些以前只做一二线城市大的房企也开始下沉到三四线，但是很多实验是不太成功的，他建议房企更多地把目光放在600万到800万以上人口、GDP在2000万以上的城市，如徐州（楼盘）、洛阳（楼盘）。宋明表示，禹洲目前同样聚焦于一二线城市，但对于三四线城市不排斥，三四线城市中较为看好的有无锡（楼盘）和扬州（楼盘）。艾咏天表示，力高的投资策略相对稳健、务实，投资时会考虑三四线，但是不唯三四线论。如果地价有相对优势，同时城市有较好的发展预期，人口有支撑面，力高仍然会考虑。在布局方面，强三县、弱二线城市仍然公司的是“主战场”。主持人丁祖昱在最后总结时表示，房地产仍然是中国经济的压舱石，未来长期看好。但从短期来看，房地产市场仍然存在着诸多不确定性，房企应当学会“以变制变”，这样才能在行业中越做越好。

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