一季度上海办公市场新兴板块需求保持强劲

　　上海传统中央商务区租赁需求有所放缓，而新兴板块需求仍然保持强劲。仲量联行华东区及上海董事总经理吴允燊表示：“愈加激烈的竞争不仅使板块间的表现分化加剧，也使同板块项目间的差异变大。” 零售物业市场方面，由于新增供应降至过去一年以来的最低值，核心商圈空置率有所下降。在边际宽松的货币政策带动下，部分持观望态度的购房者开始积极购房，三月份住宅销售势头向好。

　　传统中央商务区租赁放缓，新兴板块需求保持强劲

　　仲量联行2019第一季度市场报告指出，经济增速放缓导致租户对成本价格更为敏感，中央商务区的需求有所减弱。其中浦东中央商务区，受新兴板块竞争力逐渐提升的影响，净吸纳量下降。而浦西中央商务区需求平稳，专业服务业公司和零售商表现活跃。非中央商务区市场需求保持强劲，第一季度净吸纳量达133,000平方米。仲量联行中国区商业地产部总监张静表示：“新兴商务区诸如前滩和徐汇滨江备受青睐，医疗、科技新媒体及制造业企业在这些板块内寻找节约成本及扩张的机会。”

　　古北SOHO于一季度竣工，浦西中央商务区空置率环比小幅上升0.7个百分点至10.1%。在浦东中央商务区，由于若干租户迁至非中央商务区以节约成本，或搬入自持项目，空置率环比上升0.8个百分点至12.9%。在非中央商务区，虹桥汇竣工带来约171,000平方米的新增供应；尽管新增供应量较大，强劲的市场需求使空置率保持在23.3%。

　　三月份住宅一手房销售势头向好

　　一季度，虽然成交量仍受上海持续紧缩的楼市政策抑制，但降准和更低的房贷实际利率带来更加宽松的信贷环境，购房者信心得以支撑。自三月份以来，部分原本持观望态度购房者开始积极购房，加之供应量有所增加，使得上海一手住宅整体市场成交量得到支撑。但2019年一季度整体成交量仍环比小幅下滑0.9%。高端住宅市场方面，由于新增供应有限，成交量亦环比下跌20%至642套。一季度受春节季节性因素影响，租赁市场活动有所减弱。

　　报告指出，在连续两个季度的供应高峰后，一季度整体市场仅有约170万平方米的新增供应入市，环比降低42%。新增供应的减少一方面是受到春节假期的影响，另一方面，由于开发商在2018年下半年为缓解现金流压力而加速推盘，导致2019年待开盘项目减少。高端住宅仅有徐汇区的嘉御庭三期一个项目入市，为市场注入106套住宅。

　　在限价政策的影响下，一季度一手高端住宅价格保持在每平方米116,366元，与上个季度基本持平。二手住宅价格环比下降1.0%，较上个季度3.8%的环比跌幅明显收窄。近期二手住宅市场成交量有所回暖，房东信心得到稳定。租赁活动小幅放缓，导致一季度高端住宅租金环比下跌0.8%。土地市场方面，本季度共有14块住宅用地和9块租赁住宅用地出让，大部分地块以底价成交。

　　仲量联行上海项目销售部总监周静指出：“虽然全面放松楼市政策可能性不高，但在经济不稳定性增加的情况下，上海或将迎来政策微调以稳定市场。“2019年上半年整体和高端市场成交量将继续受抑制，但下半年成交量有望在政策微调后得以支撑。2019年的新盘供应将有所放缓。一手住宅价格在限价政策下将继续保持平稳，二手住宅价格跌幅将继续收窄。

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