高和资本苏鑫：到家模式成新商业的突破点

    4月12日，中国商业地产行业发展论坛2019（第十六届）年会在苏州举行。此次年会由全国工商联主管的全联房地产商会商业地产研究会发起，今年的年会以“新形势 新思维 新动能”为主题，聚焦行业热点话题，荟聚商业地产大咖，共同探讨商业地产的现状与未来。

　　商务部特派员王选庆司长、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌、著名财经作家、吴晓波频道创始人吴晓波、红星美凯龙集团董事长车建新先生、万科高级副总裁、印力集团董事长丁力业、路劲集团董事局主席单伟豹、万达集团副总裁曲德君、苏宁控制副总裁、苏宁置业总裁金明等行业大咖出席了本次年会。

　　高和资本董事长苏鑫表示，我们中国所处的一线城市和核心的二线城市都已经进入了一个存量发展期。那么规模有多大？跟地产相关只有两个赛道，一个是大家熟悉的开发赛道，第二个是存量赛道，规模有说50万亿，一线城市就50万亿，不管怎样没有争议，但是规模完全是跟开发的规模相比较的。

　　那么政府对城市更新是非常支持，因为城市更新它能做到三者共赢。首先对政府来说提高了城市的面貌，增加了税收，对于消费者来说满足了消费者的需求，对投资者赚很多的钱。城市更新不仅仅是简单的外立面、建筑的改造。关键还是好的城市更新是可以给这个城市、这个区域带来复兴、带来红利，使之成为城市活力的起搏器。同时城市更新的推动力是持续的，长远的，就是消费升级和技术、科技的推动。

　　2016年开始，马云提出新商业，新商业到底给我们带来什么样的启发？他的定义就是线上、线下结合的商业。那么还原到商业的本质，是经营空间的还是坪效，所以新商业的本质就是增加空间的坪效，更高坪效的就是新商业。

　　怎么做到这一点？有两个数字，一个是60%，一个是5万。60%是线上线下所有的销售，线上占60%，坪效是5万块钱，是传统商超的2—3倍。那么问题就来了，他们为什么能够做到这一点？新商业提高坪效，如果只是在线下它是有天花板的，就一定要在线上下工夫，怎么理解？

　　它有三个赋能，一个是战略的赋能，他做这个事情的时候，虽然是线下面的实体店，但是所有的事先考虑线上，它定掉了三个目标，第一个目标是线上的收入要超过线下；第二个每天线上订单5000单，3小时、3公里为半径；科技赋能两种模式，到店模式能够理解，还提供一个到家模式更优意思。

　　以前的电商是流量导入，讲性价比，现在的新商业是讲到家模式，我们购物中心的这些消费者，如果天气变化不一定到你店里面，怎样线上满足它的需求，这里面的信息很重要，产品的认知很重要，尤其是生鲜，怎样解决呢？把线下的实体店变成它增加体验和服务的场景，增加它的品牌感，最终到线上购买。到家模式是一个新的突破点，已经不是简单的传统电商的，关注品牌和服务了。第三个是产品的赋能，就是小步快跑、快速迭代。作为一个新的模式的时候，从0—1不是无限制的，而是快速地进行迭代。