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临门一脚的香港梦 氪空间被追讨5亿赔偿里的扩张阵痛

2019-04-13 09:41:42 观点地产网 

  在香港湾仔与铜锣湾之间,有着全香港最高人流道路之一的轩尼诗道,街道边是繁华的金饰珠宝店以及百货商场。而华懋集团旗下湾仔全新地标甲级商厦One Hennessy也选择坐落在这里,并将于今年第二季落成。

  One Hennessy商厦在去年5月开始预租,两个月内出租率已达80%。

  但根据近日消息,One Hennessy商厦的其中二大租户之一的氪空间声明要弃租。

  氪空间在去年5月底预租One Hennessy商厦共7层,租期10年。华懋在今年2月取得入伙纸后,告知氪空间租约即将生效,但收到的却是氪空间一封拒绝收楼和履行租约的电邮。

  因此,一场涉额5亿港元的官司诉讼就此打响。

  对于被告方氪空间来讲,2018年是其海外扩张的元年,香港One Hennessy商厦正是其海外布局的“第一单物业”。

  香港“第一单物业”官司

  近日,华懋集团因租约问题,与氪空间开展一场官司。起因是这样的。

  去年5月,华懋One Hennessy商厦开始预租,在短短两个月内,出租率就已达80%。氪空间便是第一家与华懋达成租约的大租户,另一大租户是上海(楼盘)浦东发展银行,两大租户租赁面积就已占了近6成楼面。

  根据与华懋的租约,氪空间租用One Hennessy商厦7层楼面,总楼面合共8.3万平方呎,为期5年,租约期满时,可选择续租5年。

  租金方面,氪空间同意按期缴纳相关租金,月租约739.6万港元,并会预缴3个月租金及其他费用。

  后来氪空间支付了1个月租金,作为首笔按金。华懋集团认为氪空间此举等同于接受了租约的全部条款,于是按照约定建设One Hennessy商厦。

  在今年2月中旬,华懋取得入伙纸后,通知氪空间租约将于今年4月1日起生效,并要求氪空间须在3月5日或之前执行租约条款,预缴租金。

  但令华懋意想不到的是,氪空间突然反悔,在需要预付租金前夕,先后向华懋发送中、英文电邮,表明自己要弃租。

  氪空间的举动让华懋有些错愕,去年6月双方还在宴会上共举酒杯庆祝租约签定,转眼间氪空间就要说弃租。

  华懋对于氪空间弃租显然不是很开心,华懋集团执行董事兼行政总裁蔡宏兴对外表示,氪空间弃租一事正交由律师处理中,要求氪空间赔偿5亿港元损失。

  其还表示,已将相关楼面重新推出招租,倾向以全层招租,目前已有来自中环及新来港的机构洽租中。

  氪空间的资金难题

  氪空间的愿景是星辰大海,在2020年追上WeWork全球的规模是其此前立下的一个目标。在WeWork在上海、北京(楼盘)、香港连续加码的情况,氪空间对规模扩张的诉求愈加强烈。

  氪空间创始人兼董事长刘成城在去年就表示,氪空间要开始布局亚太市场,香港将成为氪空间海外布局扩张的首站。

  华懋One Hennessy便是其在香港签下第一个物业,楼面积8.3万平方呎。签下第一个单物业不到3个月后,氪空间又跟九龙仓签下第二个物业——铜锣湾时代广场,楼面积5万平方呎。

  氪空间接连在香港市场大刀阔斧地跑马圈地,仿佛在向市场证明,在香港3年内新开设超百万平方呎联合办公社区并不是一句空话。

  其在官网大事记中表示,2018年是海外扩张的元年。

  而现在,氪空间突然间被爆出放弃香港的“第一单物业”的租约。有趣的是,其标榜的对手WeWork广州(楼盘)首个商业中心社区刚好在昨日开幕。

  确实,如果不是发生了什么变故,氪空间又怎么会愿意在这个时点弃租香港签下的“第一单物业”?

  有市场人士分析称,氪空间弃租背后或与扩充太快及资金链紧张有关。

  刘成城去年就曾对观点地产新媒体表示,我们现在是扩张期,肯定是以规模优先,效益比较次之。

  据氪空间官网披露,其在2018年首月完成6亿元人民币的Pre-B轮融资,6月启动海外扩张,8月管理面积达到30万平方米。

  随后在第四季度,氪空间又新开12个社区,包括上海8个,北京2个,厦门(楼盘)和合肥(楼盘)各1个,工位总数接近1万个。仅一个季度新增工位数就比2017年全年还要多。

  在氪空间运用资本的力量快速扩张、抢占市场份额时,资金方面却也存在着不小的弊病。

  近日,氪空间被曝关闭旗下6个空间,共计3万平方米的面积,之前签约的一些项目也被报撤出或和业主重新商谈租金条件,如上海吴中路项目,苏州(楼盘)协鑫等项目。

  氪空间的资金链问题或许可以从其布局理念和共享办公市场变化窥知一二。

  2014年,诞生于中关村(000931)创业大街的氪空间,跟优客工场价值洼地理念不同,走的是CBD核心路线,核心城市、核心地段、核心商圈是其一贯的选址思路。

  近两年,氪空间在北京和上海的核心商圈如国贸CBD、陆家嘴(600663)、人民广场接连布局。其中,在2018年年中,氪空间拿下北京中关村西区最贵写字楼-理想国际大厦,租金超过400元/平米/月。

  在共享办公企业纷纷扩张,做大自己份额的大环境下,核心商圈的物业自然备受关注,氪空间被指出租取物业价格过高,已经超出了合理范围。

  在高租金的前提下,联合办公唯有通过服务、创意、运营、差异化等创造出空间的增值,形成租金差价,才能在市场赚取利润,回笼资金。

  但近段时间共享办公市场行情并不好。今年1月,金地旗下的共享办公产品ibase被曝出深圳(楼盘)门店亏损并单方面停运。同月,软银资本原本计划投向WeWork的160亿美元也被曝出突然下调至20亿美元。

  规模扩张、选址理念、市场寒冬种种因素交织,或许正是造成氪空间资金短缺、弃租One Hennessy商厦的重要原因。

  不过,氪空间资金问题或将迎来转机。

  市场消息称,歌斐资产将再投资氪空间数千万元人民币,并派驻一支约10人左右的团队入驻。此举或是为拯救其此前与泛城资产共同投资的3亿美元。

(责任编辑:徐帅 )
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