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大部分城市的价格洼地,其实已经被抹平了

2019-04-13 10:32:16 和讯房产  真叫卢俊
  最近遇到很多朋友经常会问我一句话

  “你说一线城市是不是要开始涨了”

  我再进一步问他们判断的理由,都很亢奋的说因为目前全国普涨已经差不多到尾端了,很多三四线已经翻了一倍了,接下来就要轮动一线城市了

  就跟上一轮一样,一线涨完二线涨,然后再到三四线,价格随着城市能级一层层传递

  听起来很有道理对不对,但我一直觉得中国的楼市想要对照着以往的经验再来走一遍是很难的

  最核心的原因还是因为中国的楼市受政策影响的波动实在太大

  房价上涨的逻辑,已悄然发生了改变

  01

  以前说房地产,短期看金融、中期看土地,长期看人口,其实正确的解读应该是,房地产短期看政策,中期看政策,长期看政策

  2018年楼市有个大前提叫“房住不炒”,2019年最重要的一句话叫“因城施策”

  这句话实在太重要了,所有人都应该在心里默念100遍

  为什么这么说,就像我刚才在前面说的,前几年有个这样的现象,上海(楼盘)和深圳(楼盘)先领涨,涨完以后杭州(楼盘)苏州(楼盘)接着涨,然后再逐层传递到周边的县城,对不对,房价是具有很明显的传导机制的

  但在“因城施策”的机制下,这样的一个传导机制就彻底失效了

  以前是中央定一个基调,然后大家全部严格执行,现在就是没有明确的基调了,甚至在会议上也不怎么提房地产或者就是如果要提也是提的很模糊,大家全部按照自己的理解去执行

  从本质上说,楼市其实已经被割裂成无数个区块,然后各种能量在不同区块内流动

  现在的情况就是每个城市都要理解基调,然后再根据自己的不同情况做一些小调整,可以松一点,可以紧一点,都没有关系,最核心的就是要因地制宜

这就是为什么我们看到有那么多的城市在2018年或是在2019年,都有要么看似很松或是很紧的信号,很多城市都不一样,并且城市互相之间其实也没有任何的联系
  这就是为什么我们看到有那么多的城市在2018年或是在2019年,都有要么看似很松或是很紧的信号,很多城市都不一样,并且城市互相之间其实也没有任何的联系

  所以就有一个特别重要的现象,就是从去年开始,地产正式告别了雨露均沾,出现了特别明显的两极分化,城市的裂变比想象中的还要厉害

  换句话说就是,整个地产的赛道其实已经没有什么标准答案了

  你没有办法说这个城市出台了这项政策然后另一个城市肯定会马上跟进,不能说杭州松绑了估计苏州马上也就快了,每个城市都出现了剧烈的分化,每个城市都不一样了

  相当于在各个板块之间,房价失去了传导机制,独立存在了

  02

  还有就是这两天被刷屏的发改委要求除特大城市外全面放开落户条件的文件

其实,在一城一策的条件下,哪怕发改委不要求,大量的二三线城市抢人,其实已经不是什么新闻了
其实,在一城一策的条件下,哪怕发改委不要求,大量的二三线城市抢人,其实已经不是什么新闻了

  只是,让我们没有想到的是,后来的门槛被不断的降低,从硕士、本科、直到大中专、职高,城市抢人的“限度”,正在被一遍遍的刷新

  其实对于政府而言,这个政策根本就不是针对房地产市场出台的,很多人都直接把这些政策理解房地产市场放开了或是是政府又要卖地了,这么理解本身是存在偏差的

  这种对于落户政策的全面放开,其实就是针对户籍政策的意向重要改革,但是导致的现实后果就是会直接影响人口的流动从而对房地产市场产生巨大的影响

  大家可以想一下,如果越来越多的强二线或是三线城市都像石家庄(楼盘)那样变成了“零门槛”或是很低的门槛就可以落户,导致的最直接的后果是什么

  就是整个四线及以下的城市都会彻底失去价值,很多没有产业的城市都会出现比较巨大的人口外流

  然后好的城市城市一旦放开了口子,大量的人口都会被吸引到那些有价值的,有产业的省会和二三线城市去

  在户籍制度松动的背景下,强者恒强,弱者更弱,好的城市将会聚集越来越多的人,差的城市人口就会不断外流,因此,影响房价的就不是前期所谓的板块轮动效应了

  更多的受到供需的影响,受到流入人口的影响,受到产业政策的影响,换句话说就是,如果这个城市未来有很强的发展预期,则越会吸引到人,未来的整个房价也就会越高

  这个城市如果底子很差并且整体发展出现了停滞,则整个房价也会跟随着停涨,因为缺少了愿意接盘或是能够接盘的人

大部分城市的价格洼地,其实已经被抹平了
  换句话说,随着大量的城市放开落户的限制后,人和钱的流动都是很自由的,他们愿意流去的地方,才是未来房价上涨的区域

  在接下来的时间里,城市房价的比拼,是真正意义上的城市综合实力的比拼,是人才吸引力的比拼

  想要依靠板块轮动判定房价,整个失真度会很大,因为干扰的因素正在越来越复杂化

  03

  还有一点值得关注的是,经过一轮大牛市以后,大部分城市的价格洼地,其实已经被抹平了

  在这种情况下,资金流动带来的整体获利空间将被缩小,资金流动的原始动力将被极大的削弱

  就是在全国绝大部分的城市,你几乎很难找到什么洼地了,绝大部分城市的房价已经充分体现了经济的发展程度

  甚至有一部分的城市由于棚改,激活了很多新的置业需求以及投资冲动,已经透支了未来的房价

大部分城市的价格洼地,其实已经被抹平了
  在这种情况下,其实就是大量的城市已经接受了投资跨越式的发展,但是,这并不意味着三四线以下的房价涨幅会戛然而止

  前几年,国开行等金融机构,搞出了一个叫PSL(抵押补充贷款)的东西来帮地方政府推进棚改,其实就是一种期限较长,但利率较低的贷款

  通过这个PSL,可以大量的给三四五线城市输血,更重要的是,在政府层面,依然在积极努力的推进棚改,每个省份和重点城市都有对应的目标,都要确保去完成棚改的目标

  因此,三四五线城市因为棚改带来的整体红利和发挥的作用还将持续下去,这种价格的长尾机制会被拉的很长

  换句话说,很多人现在来判定说三四五线城市的房价已经见顶了,马上就要轮动到一线城市,其实还真不一定

  但是,需要重点提醒的是

  虽然价格洼地正在消失,但我们仍要努力寻找那些正在剧烈成长的城市,在这些城市,带动房价上涨的,其实就是城市本身的价值

  我们需要特别关注那些被整个国家重点投资的城市,比如长三角、比如粤港澳大湾区,这些超级城市将会承担更多的产业、更多的人口以及更好的经济能级

  由于国家战略的规划,相当于是整个国家的资源都往这些重点区域倾斜,最后就是这些城市群一定都会一起被发展起来,越来越多的资源在这些城市群里汇聚和流通

  一线城市因为本身要保持特别可控的状态,但同时又要保证经济的持续发展,所以就只能让一些人在环线发展和聚集,让一线城市带动周边发展,这点很重要

  如果说要重点关注的话,环一线城市起码要比全国90%的城市都要好很多,而城市房价的上扬,在未来,大概率就会发生在这些城市身上

  04

  从2019年开始,真得不会再有全国统一的房产市场了

  房价的波动和走势将会越来越依赖各种细枝末节的敏感

  无论是从政策的导向还是市场的反馈看,房地产的调控政策也将越来越细致,因城施策将成为房产市场的新常态

  房价,将越来越体现城市应有的内核本质和价值

  我们在低头做事的时候,也别忘了抬头看天

  房价波动的信号正在这混沌的市场里悄然转移

  以上为正文,来自R先生

(责任编辑:徐帅 )
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