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不搞回迁,不走后门,不做钉子户,什么样的城中村村民才是真正的壕

2019-04-14 07:00:00 和讯名家 

  ◎海外掘金(ID:gold1849) |  震谷子

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  我们经常说,像英美这样的老牌发达国家是投资保值的首选。

  问题是,英国哪些地方最保值?

  泰晤士河畔的大豪宅?

  伦敦眼附近的公寓?

  伦敦郊外的小村庄?

  海外投资中最大的思维误区就是直接套用在中国买房的思路。所以上面那个问题的答案可能超乎你的想象。

  最近一年房价能牢牢顶住英国脱欧压力的区域,居然在伦敦“城中村”,这个中国人再熟悉不过的词语。

  但是,伦敦城中村,是你既熟悉又陌生的存在,细细研究,你会发现里面藏了不少彩蛋。

  1

  城中村,对一座城市来说意味着什么?

  在中国,它可以是最能展现生活冷暖的折叠空间,在这里看尽人生百态,可以是城市发展的毒瘤,需要快速切除,也可以是权钱交易的温床。

  在英国,它是具有上百年历史的小型社区,也是未来城市发展探索的新方向,最重要的是,它是为数不多的没有受到英国脱欧影响的房地产市场。

  伦敦房价去年大起大落,但总体颓势不可抵挡,直到今年初已经跌穿了去年同期的价格水平。

  (数据来源:英国统计局)

  伦敦的城中村呢?你可别小看。

  我们来看看马里波恩(Marylebone)的表现。这里的房屋均价去年上涨4.6%,一栋独栋式住宅价格接近240万英镑。

  马里波恩位于摄政公园南侧,紧靠伦敦中心区和著名的贝克街,住在这里说不定能与扮演福尔摩斯的卷福偶遇。

  当然,想要见到福尔摩斯也是要有资本的。去年,马里波恩地区的单间平均售价为184万英镑(1619万人民币),联排别墅平均售价为292万(2569万人民币),独栋别墅平均售价为206万英镑(1812万人民币)。

  反复确认了一下,我没有看错价格。这就是遍地千万豪宅的“城中村”。

  更关键的是,去年房价逆势上涨的伦敦城中村远远不只马里波恩一个,而是10个。

  (房价不跌反升的十个伦敦城中村,来源:home&property)

  即便在政治和经济动荡时期,投资城中村都是一项聪明和安全的选择。

  2

  一说到城中村,我们第一反应都会想到中国城市里那些与摩天大楼只有一路之隔的破旧楼房,例如娄烨导演新作《风中有朵雨做的云》故事背景中的广州(楼盘)冼村。

  但是不好意思,放眼全球,城中村也是分三六九等的。

  在英语里,城中村(Urban Village)就起源于英国,经过岁月的洗礼,最高级的城中村也在英国。

  七十多年前的伦敦,是不同城镇和村庄的混合体,每个城镇和村庄都有不同的建筑特点。

  而隔开这一个个村庄的,是英国的“高街”(highstreet),一个小型社区或村庄的中心商业街。伦敦有600条高街,变成了六百多条分界线,横亘在村庄中间。证明城市中的村庄绝不是零星分布,而是几乎组成了整座伦敦市。

  伦敦就是一座“村庄之城”。这个理念,从1960年至今仍然是英国人的共识。

  (1944年的伦敦地图,每一个小圈就是一个村庄,来源:Patrick Abercrombie)

  因此,在上世纪90年代初,英国人还在他们的城中村论坛(Urban Village Forum)里,向伦敦政府提议,要将城中村作为伦敦未来的城市发展方向。

  在后来的二十多年间,伦敦“城市村庄”不仅真的吸引了大量的伦敦人,还成为了富人和名人的归宿。

  曾四次扮演“007”的英国男员丹尼尔·克雷格,2008年10月花费400万英镑翻新了樱草花山(PrimroseHill)的一栋别墅。在007原著故事中,邦德所在的英国海军情报局总部就在樱草花山,一座“摄政公园附近的深灰色建筑”。

  (站在樱草花山上可以眺望到著名的伦敦眼,来源:Woulfe)

  3

  在中国,情况刚好相反。

  上至高层,下至外来务工人员,都对城中村又爱又恨。

  截至2018年,广州市还有272座城中村尚未被拆除或改造,深圳(楼盘)则有150座,北京(楼盘)超过300座,上海(楼盘)虽然没有确切数量,但外来人口已达972万人,占全市常住人口的40%。

  中国为什么没有出现像外国那样的贫民窟,一是因为中国农村数量太多,像海绵一样吸纳着受挫离开城市的人口,二是因为城市当中就有生活成本相对低廉的城中村,成为了不少外来务工人员的落脚之处。

  中国城市化最终必然走向大都市圈阶段,大城市周围的中小城市会接过居住和生活的需求,但在此之前,为了生计涌入城市的人们用脚投票,做出了选择。住在中心商务区旁边的村庄,比起缺乏生机的卫星城更有人情味。

  说白了,中国城中村就像一颗长在心脏里头的肿瘤,动也不是,不动也不是。

  沥滘村是广州海珠区最大的城中村,也是广州市2001年就说要拆迁的第一个城中村,占地面积接近440万平方米,人口超过12000人。直到现在,一走出沥滘地铁站,还能看到鼓励村民拆迁的标语。

  (知乎用户@黎梓杰同学)

  在沥滘村随处可见的景象,是头发花白的老人坐在路边扇风,和瘦削的年轻人坐在三轮车前打王者荣耀。住在沥滘村的白领上班坐的不是滴滴打车,而是穿梭于整个沥滘村的三轮车。

  一位在沥滘村土生土长的老伯曾经说过:“钱都补不够,还谈什么征地拆迁?当年建三号线的时候也只是一平米补2000块,拆了都不知道去那儿住。”

  沥滘跟冼村一样,因为征地款项太少而坚持钉在城市中轴线上,但是后者毕竟挡不住城市中心商务区东拓的步伐,已经建起了宏伟的珠江新城CBD。

  2018年10月30日,说了十八年的沥滘村改造终于要迈出坚实一步了。沥滘片区的城市设计终于在规划委员会那里通过。

  根据规划,未来将实现5分钟可达琶洲互联网创新集聚区;10分钟可达广州南站、珠江新城;20分钟可达广州火车站;30分钟可达白云机场(600004)。

  从提出改造到规划出台,沥滘走了十八年。从现在到规划完成,不知还会不会再走一个十八年。

  4

  与沥滘村一样,伦敦的马里波恩也是因为得到了全新的政府规划与开发商的建造支持,房价迎来了新一轮的爆发。

  近两年,一波新的住宅开发改造为马里波恩带来了450套新住宅,让这里形成了一个三个房地产市场:二手房产、翻新房产和新建豪宅。买家对翻新房产和豪宅的追捧让马里波恩成为伦敦最昂贵的城中村,没有之一。

  (在过去五年中,马里波恩房屋单价增长了45.6%,远超附近的梅费尔和诺丁山等热门区域)

  五年前,马里波恩的房屋单价比伦敦中心区低了8.3%。现在反而高出了7.1%。

  不过,请注意,就算离中心区再近,马里波恩也不是中心商务区,甚至南边还有更贵的梅费尔地区。在英国人看来是村庄的地区,到底有什么神奇的魅力呢?

  伦敦经济学院曾经对英国城中村做过一次详尽的研究,总结出这些地区的六大共同点:

  从这些共同点可以看出,城中村首先要是一个小型村庄,环境还不错,居民互相熟悉,能为自己村里的事情做主,然后加上常见的公交站、地铁站等交通设施,商业配套,而不是我们印象中村庄的脏、乱、差。

  在中国,改造后的城中村也基本告别了脏、乱、差,在城市中不再那么刺眼,例如上文提到的冼村。2018年1月25日,冼村村民摇号挑选回迁房,最多的一户可以分到1000平米。由于房价大涨,按目前的市场价估算,村民们户均都坐拥千万资产。

  (改造后的冼村,与之周围的珠江新城并无二致,来源:图虫创意)

  不过,千万资产之上,曾经的人情味真的还在吗?

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(责任编辑:王治强 HF013)
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