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房价翻倍,潜力飚涨?“概念”都是说给“接盘侠”听的....

2019-04-15 08:14:53 和讯房产  建国

    本文转载自公众号:‘小融说房’

  古玩圈最会“讲故事”,地产圈最会“讲概念”。

  卖房的中介和售楼处小姐姐大多舌灿莲花。

  “国家级中心,买到就是赚到”

  “高铁、机场周边,升值潜力巨大”

  “学区房,价值翻倍”

  “一线海景房,亲海不近海,你值得拥有”

  概念说的很好听,但实际上,真当房子买回来以后,水分还挺大。

  今天小融就跟大家聊一下,目前典型的几个卖房概念到底靠不靠谱。

  学区房的真假命题

  学区房到底重不重要?

  1、重要的不是学区房,而是稀缺教育资源。

  同样是学区房,优质教育资源的学区房更有价值。

  比如,在华北地区有个名不见经传的城市叫衡水(楼盘),而衡水的闻名总是和衡水中学分不开。

  每年,一些来自外地比如广东、黑龙江、海南(楼盘)的家长会特地买衡水的房子,给孩子落户成衡水户口,以期在衡水中学本部入学。

  同样在北京(楼盘),海淀学区的抢手程度曾一度诞生天价车位、天价过道、天价地下室的新闻。

  每年的5-9月,是海淀二手房成交高峰期(旧生毕业,新生入学阶段),这几个月间的二手房是一年当中涨价最为凶猛的时期。二手房均价甚至能够从市场冷淡期的8万多飙升至10多万,与市中心东西城区几乎追平。

  我们从北京二手房价格热力图也可以看出来,同样的四环,海淀区二手房均价热度要比更具活力的朝阳区火热很多。

可见,好的学区资源,永远都是家长趋之若鹜的肥肉。

  可见,好的学区资源,永远都是家长趋之若鹜的肥肉。

  2、优质教育资源固然重要,但并不是所有优质教育资源周边都有学区房的概念。

  这句话举个例子就理解了。

  在中国的许多乡镇,城镇规模小、人口少,从东头到西头走个来回也只用半个小时。

  如果城镇最好的学校入学没有户口、住房的限制,那也就不存在学区房的概念。整个城镇都能称的上是学区房。

  高铁站&机场,能不能升值?

  有一个规律,有高铁和机场的城市,高铁站和机场大多建在远离城市的郊区。

  而那些在高铁站、机场周边的楼盘,售楼时都喜欢用高铁站、机场做噱头。

  此时,该不该买?

  如果是经常出差,或者本身就是高铁、机场工作人员可以考虑买。

  但作为普通人,高铁站和机场周边的房子的感觉大概就是食之无味,弃之可惜。

  首先,因为远离市区,周边配套设施相对较少,生活便利性大打折扣。

  其次,高铁和机场造成的噪音会对周边居民居住产生困扰,加上高铁机场是人口流量大,人员身份复杂,安全保障相对较弱。

  买来刚需?住着不爽;买来投资接盘的只有高铁、机场工作人员。

  但是也并不绝对,如果真正比较起来,高铁站相对机场要更有优势。

  一方面,高铁站相比较机场来说,距离城市主城区要更近一些。随着时间推移、城市发展,发展起来的速度和概率要高于机场周边。

  另一方面,许多城市的高铁站所属行政区与新兴经济、新型产业转移区兼顾,这种情况下,高铁城区周边发展起来的可能性很大。

  旅游资源的周边,大部分都凉!

  现在新楼盘的售楼团队,有一种现象很普遍。

  卖房跨城市、跨省,甚至把海南房子卖给东北人,把广东房子卖给四川(楼盘)人。

  这里面,很常见的一种是打着环境资源的幌子(比如常见的海景房、著名旅游景点等等)卖给外地人。

  如果只是为了日后养老,并且不考虑交通方不方便,居住的是不是便利,您就是喜欢,那请随意。

  如果是刚需或升值投资,小融还是劝您谨慎。

  首先,旅游景点有淡旺季的说法。

  如果刚需自住,旺季的交通出行相信大部分人感受过;如果是做民宿投资,除非季节不明显地区,否则一年里多半年的房子都是空置;如果二手房升值的买卖投资,本地人熟悉情况的接盘可能性小,也只能找同样不熟悉情况的外地人。

  其次,大部分旅游景点远离市中心,交通没什么优势,生活便利性差强人意。

  不仅如此,因为有环境资源作为“概念”房价反而要高于当地水平。

  比如河北秦皇岛(楼盘)某高端社区在北京曾盛极一时,每平25000价格高于当地7、8千的普通住宅数倍,而该社区位置却属于秦皇岛下辖县,周边无配套,距离市中心开车也需1小时。

  海景房,是个大坑。

  大部分沿海当地人对海景房并不热衷,不易出手。

  看起来景色好,住起来并不一定舒服,气候、季节、空气湿润度并不适宜。

  “概念”炒的很火热,房价也很不低,但性价比极低。

  背靠自然旅游资源的是不是没有靠谱的?

  当然也有靠谱的。

  比如杭州(楼盘)。杭州西湖东岸,紧挨着市中心延安路,城市主干道凤起路。中心城区上城区、下城区,人流量大,区位优秀,房价也可观,6万以上,但是杭州的靠谱是建立在几百年的城市发展基础上的。即便靠谱,主城区仍然承受了较大的压力。

  我们看杭州现在的城区规划,正在向东、向南发展。说白了是为缓解老城区的交通压力,常住人口转移,留下旅游资源给假期来玩的人而已。

  所以,如果你是异地买房,又碰到了以旅游资源为噱头的中介,一定要谨慎再谨慎。

  当然,以上的概念只是大多数情况下,实际过程中,城市的具体情况不同,也会有差异。

  比如,有的城市高铁站就在市中心,有的城市可能就是依托旅游资源起来的。具体情况还需仔细判断。

  楼市浮沉,乱象丛生,卖房的讲“概念”,大部分都是说给接盘侠听的。真正有价值的地方,从不靠“嘶吼”的概念。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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