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东北四线城市房价暴跌:万元一套,零元出租,咋回事?

2019-04-15 17:46:48 和讯名家 
文 | 梁红玉
东北四线城市房价暴跌:万元一套,零元出租,咋回事?
文 | 梁红玉

  “房价未来是大葱价”,马云说这句话时,几乎没有人当真。现在,这句话正在变成现实,廉价如大葱白菜的房价已经东北的三四线城市出现。

东北四线城市房价暴跌:万元一套,零元出租,咋回事?
4万9、6万、3万7、1万6……粗略一看,感觉价格还算正常,以为又是一条普通的房产中介信息。不过,这不是一平方的价格,而是一套房子的价格。

  最低1万6可以买到一套46平方的房子,每平方只需要347.82元。在鹤岗月薪买房还真不是梦。如果你想住320平方的高层复式大House?15.5万就可以了。

东北四线城市房价暴跌:万元一套,零元出租,咋回事?
  根据记者向当地中介、居民、银行机构等核实,鹤岗二手房房价确实如传言一般,每平方几百元的二手房十分普遍。

  房价走势图显示,鹤岗市的房价在2019年2月突然暴跌,从1月的2353元/平方米的均价,跌至989元每平方,跌幅达到57.9%。3月虽有回升,但是相比1月的价格,还是跌去了近一半。

东北四线城市房价暴跌:万元一套,零元出租,咋回事?
几百元每平方的房价,并不是鹤岗市偏僻区域或个别楼盘的特殊现象。鹤岗市共有兴山、向阳、工农、南山、兴安、东山6个市辖区以及两个县,几百元每平的“白菜房价”在鹤岗各个区均有出现。

  在某个房产中介网上,该市还有面积110平、总价1万、月供只需要45元的房子:

(中介网站信息,未核实)
(中介网站信息,未核实)

  几百元一平方的房价,连建筑成本都收不回来。不过,以白菜价进行抛售的业主,想的可不是收回成本的问题。在鹤岗,房子似乎成了负资产。

  最直接体现则在供暖方面,当地居民供暖价钱为26元/平方米,供暖面积计算,为建筑面积×0.87。也就是说,100平米的房子,一年要缴纳的供暖费为2262元。另外,物业管理费1.2元左右/平方米,物管费每年也要1400左右。在这里,房子不再是人们热捧的“金融工具”。

  不少房东甚至对租金的要求为零,只要租客出取暖费与物业管理费,房子就可以签约入住。

  究竟发生了什么?

  煤都陨落,人口大量外流“白菜房价”只是鹤岗作为收缩型资源城市的其中一种表现。鹤岗,也不过是其他收缩型城市的缩影。

  一般而言,常住人口连续3年以上持续流失且缺乏回流的城市,均可被视为收缩型城市。人口流失是东北三省的共同特征,2014年—2017年城区常住人口连续下降城市前20中,东北三省占了16席。鹤岗是个人口100万的四线城市,正是东北三省众多收缩型资源城市之一。

东北四线城市房价暴跌:万元一套,零元出租,咋回事?
  黑龙江鹤岗市作为一个典型的资源型城市,因资源而生,也因资源枯竭而衰,逃不开“资源的诅咒”。

  “资源的诅咒”,指的是当一个地区的自然资源特别丰富的时候,地方经济便会对资源产生严重依赖,进而阻碍创新能力。当南方等城市都在大力发展科技金融等服务产业时,东北的这些能源资源丰富的城市,依旧在吃能源的老本,错过了产业转型的良机。

  鹤岗是黑龙江省四大煤城之一。与东北其他依赖能源资源发展起来的城市一样,鹤岗没有新兴产业的支撑,而原有的煤矿产业不断衰退。产业单一、工作机会少,面临着产业衰退和人口外流的双重危机。随着城镇化比例的提高以及户籍制度的全面开放,大中特型城市的人口吸虹效应明显,中小城市则承受了人口流失的命运和“资源的诅咒“。

黑龙江省2014-2017各市小学生人数变动
黑龙江省2014-2017各市小学生人数变动

  2014—2017年,鹤岗以负14.9%的比例成为黑龙江各城市中,小学生人数减少最多的城市。

  楼市交易中,一个城市的小学生增幅通常更真实准确地反映该城市人口流动状况。按照这样的标准,鹤岗无疑是黑龙江省“人口流出”最大的城市。

  安置房、商品房,越多来越多的空房

  一件商品的价格异乎寻常,必定是供给端或者需求端出现了问题,而鹤岗市,无论是住房供应的供给端还是购买的需求端都问题重重。人口持续流失,造成鹤岗楼市需求端的减少。而供给端的问题,则出现在棚改住房安置上。

  不少鹤岗当地的网友指出,这些低至几百元一平的房子,绝大部分都是当地的棚改安置房。

  从2009年开始,国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区开始进行大规模改造。鹤岗等东北三省大部分的省市都进行了棚改。

根据鹤岗市2018年政府工作会议报告显示,(2018年)推进安居保障惠民,全年各类保障房结转续建复工10346套,回迁安置16830户;2018年的政府工作报告中,(2017年)各类保障性安居工程共开复工建设4万套,安置居民2.6万户,完成货币直接补偿9277户,改造农村危房703户。
  根据鹤岗市2018年政府工作会议报告显示,(2018年)推进安居保障惠民,全年各类保障房结转续建复工10346套,回迁安置16830户;2018年的政府工作报告中,(2017年)各类保障性安居工程共开复工建设4万套,安置居民2.6万户,完成货币直接补偿9277户,改造农村危房703户。

  十年时间,鹤岗等城市创造了大量的棚改住房,虽然官方公布的数据有限而且不全,但从上面两个数据可以看出,当地政府一直在致力于棚改安置房的建设。也就是说,棚改安置房的数量每年都在增加。

  棚改住房安置创造了大量的住房,但是当地的人口却在持续流失着,供给端供应增加、需求端持续减少,两者一增一减,最终形成了房价贱如白菜的局面。而保障住房的“白菜价”,也直接拉低了鹤岗的商品房价格。

  事情在网络上引起网友热烈争论。不少人认为,鹤岗的“白菜房价”拉开了三四线城市楼市“凉凉”的序幕,也有人认为鹤岗只是一个极端情况,不具有普遍性。

  但是,鹤岗的“白菜房价”真的只是个例吗?

  在黑龙江西部的大庆(楼盘),10万一套的房子已经随处可见,要偏远一点?也有三四万的。

  如果可能、那就走在时代的前面

  如果不能、那就同时代一起前进

  但决不要落在时代的后面——布留索夫

    本文首发于微信公众号:时代周报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:崔晨 HX015)
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