鹤岗房价刷屏了，但真相只有一个……

　　怀孕的妻子即将生产，徐刚不得不将心爱的黑狗寄养给朋友，岂料黑狗被一个叫马经理的人宰掉了。

　　生活本不如意的徐刚欲向马经理讨个说法，却发现马经理的现状更是一团乱麻，奇妙的友谊逐渐在两人之间建立......

　　这是电影《东北虎》中荒诞故事，发生在一个东北五线小城，它的名字叫鹤岗。

　　不过，荒诞的不只有电影剧情，还有现实！

　　近日，有网友爆出鹤岗的房价已经跌到让人难以置信的程度。有多难以置信？

　　先看几张图。

　　乍眼一看，1万6、1万9、15万8、31万......

　　没错，鹤岗的房子已经不是按平方米计算了，而是按套计算！（马云爸爸说的房价如葱这么快就实现了？）

　　如果按照单价算，更是刷新三观。据58同城统计，3月鹤岗的均价是1240元/㎡，2月更是跌破一千，只有989元/㎡！

　　而一手房方面，据房天下统计，鹤岗目前在售一手楼盘仅5个，价格同样低低低！最低仅3200元/㎡。

　　如图所示，鹤岗的房子已经拉开了白菜价的序幕。

　　不过，值得注意的是，每平米售价在千元以下房屋，普遍楼层偏高，多为顶层，部分房源位于鹤岗市区内。而单价超过千元的房屋，区位、楼层、房龄存在一定优势。

　　面对低到令人发指的房价，不禁让人发问：鹤岗到底是怎样一个神奇的存在？

　　房价也拯救不了的人口外流

　　鹤岗市政府官网显示，鹤岗位于黑龙江省东北部，版图面积1.5万平方公里，常住人口101万，其中市区人口61.7万（2017年）。2017年，鹤岗市实现地区生产总值282.9亿元；城镇常住居民人均可支配收入21370元，农村常住居民人均可支配收入13967元。

　　而根据去年4月发布的《2018中国最新1-5线城市排名》，鹤岗市位于5线城市行列。

　　虽然鹤岗属于五线城市，但其人口起码是达到百万级别的，为什么房价就这么低呢？

　　仔细想想，其实这和人口流失有莫大(博客,微博)关系。

　　据鹤岗统计局数据，2017年鹤岗常住人口100.9万人，较2015年减少近4.7万人。

　　值得注意的是，鹤岗人口老龄化也很严重，2017年鹤岗60岁及以上人口22.6万人，占比22.4%，比全国平均水平17.9%高出4.5个百分点。

　　此外，据统计，2018年人口净流入量排名前四的地方分别是，广东（84万人）、浙江（49万人）、安徽（28万人）和重庆（16万人）。

　　另一边，2018年黑龙江常住总人口为3773.1万人，比上年减少15.6万人，就连东三省“领头羊”辽宁也没能走出人口流失的困境，净流出5.2万人。

　　不难发现，在中国南北经济发展存在明显差异的今天，这些流动的人口主要是适龄劳动力，而且还是有学历的年轻人。

　　一方面，北方的有才青年纷纷南下，另一方面，中国出生率不断下滑，劳动力人口总数一路下降，导致劳动人口比重逐年降低。

　　当适龄劳动人口总数下滑，南方经济发展强劲，不断吸引外来人口，北方的人口特别是年轻人数量就会减少。

　　所以，无论房屋是有价还是无价，价高或者价低，没有人口支撑就意味着难以实现成交，价格自然比较低，而鹤岗也仅仅是一个缩影。

　　他山之石：免费送房也无人问津

　　历史总是惊人的相似，与鹤岗一样面临人口流失问题的，还有老龄化少子化问题严峻的日本。

　　2018年，为了改善无人照料的“空房”问题，日本乡村地区相继成立“空屋银行”，免费送房给符合条件、通过审核的民众，并以提供修缮补助等优惠条件，吸引民众迁至乡下。

　　而这不仅受其供过于求的窘境影响，而且因为年轻一代离乡背井前往大都市打拼，日本乡下地区空出许多空屋，加上地址人迹罕至，因此有不少人戏称这种空屋为“鬼屋”。

　　据日本国立社会保障暨人口问题研究所预测，到了2065年，日本人口很有可能会从现今的1.27亿人，减少至8800万，即需要房屋的民众会越来越少。

　　此外，还有大洋另一边的美国底特律。

　　2008年次贷危机和金融危机爆发，彻底击败了这座闻名世界的汽车之都。到2009年时，底特律人口已经下降至70万人，经济衰退十分严重，当地的地产大不如前，居民搬离，房屋破旧，即便是1美元出售也无人问津。

　　最后，对于类似鹤岗这样的城市所出现的房价现象，购房者需要注意的是：此类房价其实存在一定的片面性。

　　1.部分房产之所以如此低价，是因为本身出租效果不好，同时长期闲置，部分可能也和物业过于破旧等有关。

　　2.即便楼市再糟糕，单价基本上还是需要3000元/平方米以上，很少会出现10万元总价的现象。

　　3.低价房源有可能是当地的棚改房，性质与一般商品房有明显区别。

　　所以，极端房产的多少是与房源本身的特殊因素有关，并不代表楼市整体的水平。

    本文首发于微信公众号：地产PLUS。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。