鹤岗积极培育新产业才能应对“收缩”

2万元能买多大的房子？对于这个问题，对于大部分生活在一线或者强二线城市的居民来说，这个问题的标准答案是“一平方米也买不起”。

但是有一个城市，2万元就能实现你的“安居梦”——最近网上流传的一张截图显示，在黑龙江鹤岗市，只要花1.9万元就可以买到55平方米的房子！折算下来，每平方米单价只有345元！

而相比之下，2017年前后网络上曾炒得沸沸扬扬的北京（楼盘）“最贵学区房”，爆出曾有小平房的单价被炒热至超过30万元/平方米，最顶峰甚至到过46万元/平方米。虽然在有关部门的联合整治之下学区房的炒作现象明显收敛，但与其鼎盛期创下的纪录相比，鹤岗市的低价房源，单价连前者的千分之一都还不到。

不过，这样低的房价对鹤岗这座城市来说也绝不是什么好事：经济规模倒退，还不如沿海地区一个强镇；十多年间流失了约10万人口……城市发展中遭遇的这些“阵痛”，都直观地反映在了鹤岗低迷的房价上。

●总价2万元以下房源随处可见

在鹤岗，真的只要花2万元就能买到一套接近60平方米的房子吗？

《每日经济新闻(博客,微博)》记者经过调查发现，这并不是网上流传的段子，而是确凿的事实。

在当地二手房交易网站上，记者轻轻松松就找到了大量总价在5万以下的房源：比如说，在鹤岗“东山沿河北小区”，一套位于7楼的46平方米毛坯房（一室一厅）总价只要1.5万元，折合326元/平方米。

而在鹤岗“九州松鹤小区”，一套位于6楼的50平方米毛坯房（一室一厅）总价也只有1.9万元，折合380元/平方米。

从鹤岗市的地图看，这些单价极低的房源所在小区都位于市区的核心位置，地段并不差。比如说，九州松鹤小区位于鹤岗市委附近，周边有多个市级机关，星级酒店和城市公园。而另一个单价很低的东山沿河北小区离鹤岗传统繁华地带——向阳区比较近，医院、学校等配套设施一应俱全。

从二手房交易网站提供的数据看，这些房源的价格，已经低到和装修费用比肩。那么，这样便宜的房子，背后会不会有什么猫腻？对于这一问题，当地网友的讨论“点醒”了记者。

在当地贴吧中，不少网民纷纷指出，这样的房子虽然便宜，但从性质上讲，一般都是非常特殊的“棚改房”，办房本、过户等手续非常麻烦，不建议普通购房者购买这样的房产。

记者也在和当地房屋中介联系后了解到，网友反映的情况基本属实。一名中介告诉记者，鹤岗的确有许多总价在2万左右甚至价格更低的房源，但这些房源都属于棚改房，不可能马上拿到房本，需要等上几年。至于具体要等几年，这名中介在通话中并没有正面回应。

记者联系的另一名中介虽然强调“房本是一定会有的”，并宣称他手里的房源可以将文件上登记的户主信息直接从之前的房屋所有权人改成有意购房者，但他也没有回答记者“多久才能拿到房本”的问询。

记者还注意到，这些低价房源一般都是多层住宅的6~7层，为什么楼层越高的房源房价越低呢？接受采访的中介向记者表示，这些多层住宅一般不配电梯，所以楼层高的位置会比楼层低的位置便宜些。

而根据我国现行《住宅设计规范》显示，七层及七层以上住宅必须设置电梯。也就是说，这些不配电梯的住宅从建设的时候就低于国家标准，因此，上述房源能有如此低的价格，也并不令人感到意外。

●全国房价排行榜未纳入鹤岗

网上流传的总价2万元的房子其实是性质特殊的棚改房，那么在鹤岗要买一套有房本、能正常过户的商品房，究竟又要花多少钱呢？

接受采访的中介告诉《每日经济新闻》记者，目前当地位于市中心区繁华地段的商品房均价普遍在2000元/平方米。这和单价300多元的棚改房相比，差距还是非常明显的。

根据网上挂出的房源资料，一套位于鹤岗市中心地带的精装修93平方米二手房，目前总价为25万元，折合2631元/平方米。

在中介看来，2000多元/平方米的房价和棚改房相比已非常贵。但在全国范围内，这一价格仍已经属于“白菜价”。住房大数据联合实验室发布的2019年1月中国142城市大数据房价排名信息显示，142城中房价最低的鞍山（楼盘）市，当月房价中位数为3674元/平方米，也远高于中介提供的鹤岗房价数据。

另据住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组针对2018年中国260个城市所进行的房价分析，当年房价最低的广西（楼盘）来宾市，二手住房报价中位数约为2652元/平方米。不过记者注意到，在这份号称囊括了全国主要城市房价的名单中，并没有鹤岗。

对比周边城市，鹤岗的房价也低得惊人：根据某房产网站数据，目前，与鹤岗相邻的佳木斯（楼盘）市房价均价为4608元/平方米、伊春市房价均价为4685元/平方米。而鹤岗市住房均价只有1542元/平方米，形成了一个明显的“洼地”。

从记者找到的当地网友讨论中，也能明显感到鹤岗房价确实是下跌了——2016年，鹤岗城区的住房均价还普遍在2500/平方米以上，下属的绥滨县住房均价甚至达到了3700元/平方米。而今天在鹤岗，总价5万元以下的房屋随处可见。

●“当警察就送房”，有的外加送车

在房价如此之低的城市，像其他城市那样的“买房难”现象当然就不会太典型。甚至还出现了在当地就业“送房”“送车”这样的优惠。

今年3月，鹤岗市公安局在官网上发布文件称，四所部属公安院校的毕业生，通过招录程序到鹤岗市公安局工作的，每人救助一车一房。全国各省公安院校公安专业本科毕业生，通过公务员考试被录用的，救助一车一房；各省公安院校公安专业统招专科毕业生每人救助一房。

此外，如果是通过公务员考试进入鹤岗市公安局的全国985、211院校毕业生；统招院校硕士生；通过法律职业资格考试的统招本科毕业生，也可以享受“送一套房、一辆车”的待遇。

在“送房送车”的标准上，这份文件指出，可选的汽车价值在10万元以内；可选的住房建筑面积在50~90平方米，房源位于市区内，按照公安联考分数从高到低选房。不过，选车选房者还要满足最低服务年限为7年的条件。

记者还发现，在当地正在进行的一项司法拍卖中，鹤岗市兴安区一套67平方米的住房评估价，在当地某区人民法院发布的《拍卖标的调查情况表》中也只有67447元，折合每平方米单价仅为1000元。但实际上，这套房产的起拍总价只有37770元，而且截至目前还没有用户报名参加此次拍卖。

●GDP总量甚至不如个别强镇

对鹤岗这座地处东北偏远地带的资源型城市来说，长期低迷的房价正是当地经济发展乏力的自然结果。

根据去年5月发布的2017年鹤岗市统计公报，2017年，全市共实现地区生产总值282.9亿元。对比来看，这一GDP数据甚至还不如沿海发达地区的一个镇。同一年，位于广东省佛山（楼盘）市的狮山镇地区生产总值超过1000亿元，经济总量是鹤岗市的3倍多。也是在2017年，江苏省苏州（楼盘）市盛泽镇GDP也突破400亿元，经济总量超过鹤岗市100多亿元。

即使是在近年来经济增速普遍不高的东北三省内部，鹤岗的GDP排名也位列“后座”。2017年数据显示，鹤岗当年GDP总量在东北36个地级行政单位中排名倒数第四，仅高于人口较少的七台河市和大兴安岭地区，以及经济极度依赖林业的伊春市。

回溯2012年，鹤岗市GDP总量还有358亿元，不曾想到了第二年，该市经济规模下滑至320亿元。

此后，鹤岗市GDP一直在250亿~300亿元的区间徘徊：2015年GDP总量为266亿元、2016年为264.1亿元、2017年为282.9亿元，一直没有实现经济的稳健恢复和增长。

经济极度依赖几个产业甚至是几个企业，或许是鹤岗经济长期低迷的“命门”。根据2016年的一份数据显示，当年鹤岗规模以上工业实现增加值41.8亿元，其中22户煤炭开采洗选企业就贡献了26.4亿元的增加值，占规模以上工业的比重达到63%。

而在这22家煤炭企业中，有一家企业基本贡献了全部的工业增加值和煤炭产量：2016年，龙煤鹤岗矿业公司实现增加值20.8亿元，一家企业就占到全市规模以上工业增加值的近五成。同一年，龙煤鹤岗生产了1177.7万吨的煤炭，而整个鹤岗市只生产了1263.2万吨的煤炭。也就是说，这个煤炭大市有超过九成的煤炭产量仅来自一家企业。

●十多年间流失10万人口

经济长期低迷，自然而然会影响到当地居民留在这座城市的意愿。当地统计数据显示，自21世纪初以来，鹤岗的人口几乎一直处于下行通道。

根据鹤岗市统计公报提供的数据，2002年末，鹤岗市共有人口110.9万。到了6年后的2008年末，鹤岗市的人口就小幅下降至109.4万。

随后，该市的人口出现趋势性的下滑：2011年末鹤岗共有108.8万人、2013年末共有107.8万人、2015年末共有105.6万人……到了2017年末，鹤岗人口已低至100.9万人。也就是说，在十多年时间里，鹤岗已流失了约10万人口，人口降幅接近10%。

此前，首都经济贸易大学副教授吴康曾介绍：“国际上对‘收缩城市’较为认同的标准是，人口规模超过1万人，超过两年时间内大部分地区都在人口流失，并且正在经历以某种结构性危机为特征的经济转型。”对照专家提出的这一标准来看，鹤岗从经济指标和人口走势上，均已符合“收缩城市”的定义。

而居民的不断减少，也必然会传导至房价的不断下探上。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者评论称，东北很多城市的房地产市场基本都比较低迷，最主要的原因就是人口外流明显。

他指出，包括鹤岗及类似城市，房价逻辑都差不多，即过去是煤炭和工业相对发达的城市，但这几年因为煤炭行业整顿等，城市产业发展也受到影响，很多人口也逐渐外流。在没有人口支撑的情况下，楼市交易不旺，价格自然比较低。

严跃进向记者表示，对于鹤岗这类收缩型城市，应该积极培育新产业，必要时候也需要研究人口回流、高铁开通等因素，假如这些条件具备了，才能形成更好的购房条件。