全球楼市静悄悄迎来“小阳春”。
销量和价格变化,是楼市回暖最直观的信号。
无论是房价跌幅下降,还是销量上涨,价格回升,亦或是量价齐升,全球主要城市都呈现出一片燎原之势。
寸土寸金的香港和新加坡,突然多了一大批匆忙上车的刚需族;昂贵的东京和纽约,也开始进入供不应求的卖方市场。中国内地的一二线城市,买家信心开始从政策打压房价的颓势中逐渐恢复。
3月,美联储宣布暂缓加息,4月,中美贸易谈判接近尾声,加上去年各地因政策打压房价而被抑制的需求开始爆发,全球楼市的反弹或许会迟到,但绝不会缺席。新的周期或许已在伺机而动。
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香港,再次成为世界第一。
最近世邦魏理仕(CBRE)发布了最新的全球生活报告,香港毫不意外地成为全球房价最高的城市,120万美元只能在香港买到一套三口之家可以凑合着住的房子。
除了房价全球最高,香港在本轮楼市反弹中的速度也是世界第一。
就在美联储刚刚在3月份的会议上宣布今年暂缓加息,当天香港房产中介一上班,就傲娇放出了最新的口号:
“美国今年不加息,港楼反弹博升值。”——中原地产
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美联储加息,是打压香港楼市最重要的一招散手。今年美国不加息,意味着香港金管局上调利率的可能性被大大降低,房贷利率估计也稳了。
受到美联储的利好刺激,最近两个月的香港楼市,已经有了点儿去年上半年热火朝天时的模样。
三月份才过了三分之二,就已经有超过1400套新房成交,这是二月一整月的三倍。二手房的成交量创下历史纪录。戴德梁行预计,第一季度楼市成交量将比去年冬天上升58%。
2月份甚至一天内就有将近90套房产被出售。一个月时间,新房库存就少了600套。照这个速度,新房库存重新降到8000套,只需要八个月时间。
别忘了,去年香港房价最巅峰的时刻,新房库存也是八千多套。
中原地产的房价指数,从今年第二个星期开始马不停蹄往上跑。从2月份到4月初这两个月时间内,房价已经涨了接近6%。
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3月22日,清水湾有15个房主,急匆匆跑到中原地产,让置业顾问给自己挂牌的房子涨价。一套1100平方英尺的别墅,房主一次性加价200万到1300万港币。
许多买房的家庭一觉醒来,发现自己看中的房子卖价提了18%。
有的房主押注后面房价还会继续涨,甚至直接要求撤单,房子不卖了!
房价、销量持续两个多月上涨,刚需族买房越来越果断,去库存速度加快……非常明显的回暖信号,已经在香港楼市中出现。
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寸土寸金的香港,楼市一有丁点风吹草动都备受关注,因为它已经成为映衬内地楼市的一面镜子。
所以,伴随着香港楼市的悄悄复苏,内地楼市也坐不住了。
4月16日,国家统计局公布2019年3月70个大中城市房价数据,证实中国内地楼市3月迎来小阳春。70城房价同比环比涨幅双双扩大,房价上涨城市数量又回到历史高位。今年重回宽松的货币环境下,房地产市场前期被压抑的需求在3月加速释放,大部分一二线的房价出现回暖势头。
据统计,3月70城中仅有4个城市的新房价格下跌,分别是上海(楼盘)、深圳(楼盘)、赣州(楼盘)、韶关(楼盘)。而二手房价格下跌的城市数量为10个,较2019年2月的14个继续减少。
一线城市中,广州(楼盘)虽然连续六个月出现二手房环比下跌,但新房环比上涨0.8%,而北深二手房环比持续上涨,上海也出现了回暖迹象。
以北京为例,二手房价格从去年下半年就已经开始上涨,一扫之前政策打压房价的颓势。
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因此,3月社融数据令人惊喜,规模增量2.86万亿人民币,月末存量同比增10.7%,但其中84.3%都流向了基建和房地产投资。
2019年了,中国房地产的角色依然很难改变。
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与香港和内地一线城市同样寸土寸金的,还有新加坡。
新加坡楼市严格贯彻“房住不炒”,遍地都是政府负责修建的组屋,对富人友好,对海外买家严苛。如果说香港楼市映衬着当下的内地楼市,那新加坡楼市很有可能代表着未来的内地楼市。
而这个未来的风向标,今年春天也加入了楼市反弹的队伍。
实际上,就一季度来看,新加坡房价指数相较去年四季度还是下降的,但就在一季度末尾,房屋销量开始爆发。
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第一,受农历新年假期影响,开发商推出新盘数量减少。假期一过,新盘供给开始飙升。
超七成人口为华人的新加坡,每年的公众假期都包含了中国传统农历新年。因此房地产市场也会遭遇季节性冷淡,销量和价格都不会攀升太多。
新加坡市区重建局表示,3月份新推出的住宅数量为1,812套,几乎是2月份596套的3倍,较去年3月的614套增长了2倍。更充足的新盘供给,助推了新加坡3月的私人住宅销量。
第二,持续走低的房价提振了购房者信心。
新加坡私人住宅价格指数从2017年下半年开始反弹,但好景不长,剧烈反弹的房价不符合贯彻“房住不炒”理念的要求,因此去年七月新加坡政府出台了严厉的海外买家税政策和贷款新政,将绝大部分的投资需求和一小部分的刚需挡在了门外,导致房价增幅开始放缓。
新加坡政府将海外买家印花税调高至20%,加上4%的普通印花税,等于你买一个房,要再交房价的1/4给政府。
新加坡政府还将房贷利率上调5个百分点。另外,政府还出台打压“鞋盒公寓”(开发商为了多盈利而建造的奇小无比的私人公寓)的措施,规定新建私人公寓和共管式公寓的最大单元数,限制低端住宅的交易。还动用反洗钱法则,通过加重开发商负担来抑制房价的过快上涨。
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但是价格的下跌正好给刚需带来了机会。仲量梁行(JLL)认为,目前的新加坡楼市,由于放缓的房价涨幅带来的相对较低的房价与收入比,房价可负担能力正傲视全球。一名工薪阶层在新加坡,不吃不喝约4.6年就可以买到房,而香港则需要17年。巨大的优势得益于与高房价同步增长的高工资增长水平。
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所以,新加坡成了一个人见人爱的发达国家,尤其是富人们。作为一个福利好的发达国家,买这里的资产比买其他任何地方都有把握。它保值,同时也能带给你更多附加的好处。
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楼市的春风,已经从香港吹向全球。
除了香港和新加坡这两个全球最贵的城市开始迎来楼市的反弹,其余一些传统强势的楼市表现同样亮眼。
东京23区。东京房价一直居高不下,去年房价依旧走出了一条漂亮的向上曲线。进入2019年,东京23区的二手公寓更是量价齐升。2月份东京都市区公寓成交出现回升,同比增长5.1%至1,486套。
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2019年一季度已经过去,全球主要城市中,曾经受挫的楼市都开始出现反弹,一些持续强势的城市表现依然坚挺,去年房价下跌的城市则在放缓探底的速度。
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目前全球经济放缓,中国、日本、欧洲等主要经济体都还未结束上一轮的宽松周期,美联储的暂停加息恰好给了全世界喘气的机会,也给了发达经济体刺激经济复苏预留了更多的政策空间。
对于房地产市场而言,就是在增加市场的信贷信心。加上开发商瞄准机会大推新房,刚需乐呵,投资客也有了更多的选择。市场上最不缺的就是需求,但最缺的偏偏是这些需求背后的信心。
不过,这波全球“小阳春”是否会引发新的上涨周期,还得看美联储能不能继续坚持住现在的立场。
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