哪些城市的房价过热了？

　　4月19日，中共中央政治局会议44字定调房地产市场，重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

　　当晚，新华社即以一条标题式政策新闻《对部分房价、地价波动幅度较大的城市，住建部进行预警提示》，为这次会议做了注解。

　　在楼市“小阳春”消息不断出现之时，究竟是哪些城市可能被预警呢？

　　部分热点城市楼市回暖

　　据新华社，近期住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。从调研情况看，房地产市场总体保持平稳，住宅销售平稳回落，房价基本稳定，市场预期趋于理性。但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。

　　按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

　　不过，这条新闻并没有公布具体名单，而住建部官网也未透露任何相关信息。

　　那么，现在全国楼市到底是什么情况？

　　首先，便是今年第一季度各地或真或假的楼市“小阳春”。

　　从国家统计局4月16日公布的《2019年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》看，3月份全国70个大中城市新建商品房价格环比上涨的有65个，较上月增加8个城市；二手房价格上涨城市57个，较上月增加10个城市。

　　另外，相较2018年同期，全国70个大中城市新房价格全部上涨，二手房价格仅3城略降，其余67城均上涨。3月新建住宅最高涨幅是丹东（楼盘），环比增长1.9%，二手房住宅最高涨幅是大理（楼盘），环比增长1.8%。

　　不过，在次日的国新办发布会上，国家统计局国民经济综合统计司司长毛盛勇对此回应：“总体来看，全国目前的房价总体平稳，尽管有些地区涨幅略有扩大，多数地方涨幅在收窄，而且有的地方同比在下降，房价运行比较平稳。“

　　其次，3月全国土地溢价率明显提升。

　　中指院数据表明，2019年3月，全国300个城市土地平均溢价率21%，较上月上升11个百分点，较去年同期上升3个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率24%，较上月上升13个百分点，较去年同期上升3个百分点。

　　再次，一季度多个二线城市土地出让金收入出现大幅上涨。

　　据中指院，今年第一季度，全国300个城市土地出让金总额为8281亿元，同比减少16%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为6950亿元，同比减少11%。全国40个大中城市中共21个城市出让金同比增加，涨幅前十均为二线城市；降幅前十城市中，仅杭州（楼盘）、武汉（楼盘）季度收金过百亿元，哈尔滨（楼盘）同比降幅居前。

　　而到了3月，全国300个城市土地出让金总额为2826亿元，环比增加36%，同比减少11%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为2458亿元，环比增加41%，同比减少3%。

　　其中，10个城市的第一季度土地出让金增幅波动极大——北海（楼盘）尽管土地出让金较低，为18.8亿元，但同比增幅达到了1664%，大连（楼盘）78.9亿元增幅1241%，温州（楼盘）49.7亿元增幅687%，南宁153.3亿元增幅640%，热点城市厦门（楼盘）21.1亿元增幅达416%，三亚（楼盘）22.4亿元增幅402%。另外，太原（楼盘）、银川（楼盘）、兰州（楼盘）、合肥（楼盘）的同比增幅也都超过或接近100%。

　　不过，也有部分城市已经嗅到了政策收紧的信息，尽早做了调控升级打算。

　　比如，北京（楼盘）上周收紧国管公积金政策，贷款按照认房又认贷执行；深圳（楼盘）印发《深圳市住房和建设局开展房地产市场领域“楼霸”专项整治工作的方案》；《关于调整长沙（楼盘）市第二套住房交易环节契税政策的通知》要求，在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税；合肥市住房保障和房产管理局就进一步规范商品房销售行为发布紧急通知；济南（楼盘）住建局与公安局联合发布通知，辟谣楼市松绑传言。

　　哪些城市可能被预警？

　　虽然住建部并没有直接指出预警城市，但从一些城市近期的市场表现可见端倪。

　　业内人士一般认为，楼市存在一条上涨10%的红线，超越该线便可能触发调控。

　　从拍地情况看，中原地产首席分析师张大伟表示：“3月下旬以来，部分城市的土地市场相比1～2月的低迷有所恢复，其中包括合肥、天津（楼盘）、杭州、温州等城市，卖地数量有所增加。4月包括无锡（楼盘）、苏州（楼盘）、广州（楼盘）等城市的土地市场也有明显升温。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也向记者表示：“杭州、合肥、大连等城市近期地价上涨过快，可能是预警的对象。”

　　可以预见的是，近期楼市上涨超过10%，土地市场溢价率过高的城市，例如西安（楼盘）、杭州、南宁、济南、青岛（楼盘）、郑州（楼盘）等城市，存在较大的被预警可能。

　　比如西安，根据国家统计局的数据，3月西安新建商品住宅销售同比涨幅24.4%，居全国第一。另据克而瑞，西安第一季度地价较2018年的涨幅达到了147%，居全国第一。

　　图片来源：克而瑞

　　3月21日，近30家房企争夺位于西安高新区软件新城的147亩居住用地，超过300轮激烈竞价，最终由高科集团以2517万元/亩竞得，楼面价最高达13450元/平方米，溢价率最高至73%。

　　再如杭州，虽然其3月新房售价仅上涨6.6%，但第一季度经历了火爆异常的土拍。

　　3月29日，杭州土地市场5宗住宅用地出让，单日揽金73亿元。其中，萧山市北地块共有20多家开发商竞拍，经过74轮竞争后到达封顶楼面价并进入竞自持环节。最终，地块经过95轮拍卖，由绿城以19.7亿总价、25768元/平方米楼面价、49.81%溢价率和22%自持拿下。

　　记者留意到，3月杭州以36%的宅地平均溢价率位居10个大中城市首位，有3宗宅地在达到最高限价后以竞自持方式成交，溢价率均超过49%，为今年以较高溢价率成交的地块。

　　不过，“接下来楼市不大可能完全管控，因为当前整体市场平稳，没有明显地涨跌，后续应该以‘一城一策’为主，对过热的降温，对疲软的促进，保持市场稳定。”严跃进最后说。

　　根据国家统计局数据，记者发现这些城市有可能位列住建部预警名单。

　　新房方面，3月份比去年同期上涨超过20%的有4个，分别是西安、呼和浩特（楼盘）、贵阳、丹东；同比上涨超过10%的有42个，如下图：

　　二手房来看，涨幅超过20%的城市只有1个，即呼和浩特，涨幅为20.8%。超过10%的城市有16个，如下图：

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