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都市圈时代,华夏幸福如何势在必得?

2019-04-22 23:39:47 和讯名家 

  2018年的房地产市场风起云涌,大浪淘沙。

  最近各大地产公司年报纷纷发布,有人折戟、有人借机并购做强做大、有人战败沙场,也有人郁郁不得……

  潮水褪去,才知道裸泳者都有谁。

  日前,华夏幸福(600340)发布年报,备受关注。因为有着“产业新城运营商”的特殊身份,华夏幸福业务模式、发展进程以及未来的前景,长期都受到关注。

  1

  营收高增速,未来业绩可期

  4月19日晚,华夏幸福发布的2018年年度业绩报告显示,2018年华夏幸福实现营业收入837.99亿元,同比大增40.52%。

  2018年,华夏幸福实现销售额1628亿元;实现销售面积1503万平米,同比增长58%。毛利率达到42%。

  2018年我国楼市热度渐渐退去,华夏幸福的增速横向对比其他公司来看,排在行业前列。

  纵向对比来看,从下图可以看到,增速同比更是大幅超过2017年。2017年,华夏幸福营业收入同比增长仅10.80%。可见2018年华夏幸福的高增长。

  截至报告期末,华夏幸福公司总资产4097.11亿元,归属于上市公司股东的净资产437.76亿元。

  2018年,该公司实现归属于上市公司股东净利润117.46亿元,同比增长32.88%,超额约3亿元完成业绩承诺。

  根据利润分配预案,2018年度华夏幸福计划向全体股东派发现金股利约为36亿元,同比增长35%。按照该预案,所分配现金股利占公司归属于上市公司净利润的31%。

  此外,2018年报中还提到,截至2018年末,华夏幸福预收款项达到1375亿元,预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润。

  这其实也给华夏幸福未来业绩的持续增长,提前吃上一颗“定心丸”。

  年报显示,2018年,华夏幸福年度利润分配预案为:

  以2019年3月31日该公司总股本3,002,591,709股为基数,向全体股东每10股派发现金股利12元(含税),共计派发现金股利3,603,110,050.80元。按照该预案,分配的现金股利占该公司归属于上市公司净利润的比例为31%。

  现金流方面,华夏幸福2018年第四季度经营活动产生的现金流量,净额为2亿元,自二季度起连续三个季度持续为正。华夏幸福第四季度融资活动产生的现金流量,净额达到46亿,年内明显改善。

  2

  债务结构优化,财务状况趋稳

  资产及负债方面,华夏幸福似乎也在走得越来越稳。

  截至报告期末,该公司的货币资金余额473亿元,比三季度大幅增长25%,覆盖一年内到期有息债务1.8倍。

  具体来说,一年以内到期的有息债务,从上年的31%下降至19%。短期负债占总有息负债比例持续降低,长短期债务比达到4.2倍,整体偿债能力呈走强的趋势。如下图。

  值得一提的是,华夏幸福的多元化融资渠道已经形成。利用公司债券、中期票据、PPP资产证券化等多渠道、多种类融资工具,为业务开展提供所需资金。

  其中包括通过持续拓展海外债券市场,发行各类债券产品。发行公募债120亿元,私募债46.1亿元,短期融资券50亿元;全年共发行13.7亿美元海外债券,获得国际市场投资人高度认可。

  银行授信方面,截至年末,华夏幸福共有银行授信3683亿元,已使用605亿元,剩余额度3078亿元。

  目前,华夏幸福已获中诚信、联合、东方金诚等多家国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级,获得国际信用评级机构惠誉“BB+”独立公司评级,展望为稳定。

  此外,随着华夏幸福引入新股东,融资环境与融资结构得到较大改善。

  近期公开市场公司债券的价格逐步回升,华夏幸福发行境外美元债券,也获得投资者高倍数超额认购。

  通过增加长期债务替换短期债务,华夏幸福的债务结构得到优化,偿债风险得以控制,财务状况处于更加安全的水平,走得越来越稳健。

  同时,2018年6月9日,公告披露股票期权与限制性股票激励计划,拟采用股票期权与限制性股票结合的方式授予公司董事、高级管理人员等130人权益合计10,454万份,约占授予时公司股本总额的3.54%。

  2018年9月3日,华夏幸福首次授予的股票期权完成相关登记手续。2018年9月20日,华夏幸福完成首次授予的限制性股票登记手续。

  股权激励的实施,有助于华夏幸福进一步完善公司法人治理结构,建立、健全公司长效激励约束机制,有效提升核心团队凝聚力和企业核心竞争力,确保该公司战略规划、高质量与稳健发展和经营目标的实现。

  3

  异地复制成效明显

  值得一提的是,华夏幸福在抓牢京津冀布局优势的同时,产业新城异地复制2018年也进入全面加速期。

  报告显示,2018年华夏幸福环北京(楼盘)以外区域实现收入257.07亿元,同比增长82.80%,占主营业务营业收入的比例提升至30.82%,上一年度为23.72%,。

  环北京以外区域的销售额为756.19亿元,同比增长109.08%,占该公司整体销售额比例大幅提升至46.46%,上一年度这一数据为23.76%。

  环北京以外区域的住宅业务销售额564.81亿元,同比增长93.13%。销售额比重由上一年度的24.36%提升至43.69%,销售面积比重由上一年度的34.20%提升至54.15%,进步明显。

  继环南京(楼盘)和环杭州(楼盘)区域之后,环郑州(楼盘)区域,成为华夏幸福异地复制新的销售业绩增长极。

  下图可以看到,华夏幸福外埠收入贡献前五名的都市圈为杭州都市圈、南京都市圈、郑州都市圈、武汉(楼盘)都市圈、合肥(楼盘)都市圈,分别同比变动190%、51%、1388%、370%、124%。

  华夏幸福在全国范围内已布局15个核心都市圈,2018年新增18个产业新城,全部为环北京以外区域。年内新增签约投资额约为1660亿元。

  在我国城镇都市圈化的过程中,存在着中心城市一枝独秀,周边县域发展困难重重的问题。

  周边发展面临缺资金、缺人才、缺产业、缺机制的四块短板,还面临中心城市强大的虹吸效应。

  为解决上述困境,行业中成熟的产业新城运营商不断完善开发性PPP模式,凭借其整体开发、自我造血、激励相容、长期运营等特点,解决了以往单一传统PPP项目需要地方政府财政不断输血且只能“查漏补缺”、“替换零件”等问题。

  可以看到,依托自身长期的项目投资、建设、招商及运营经验,华夏幸福基本形成了一套成熟的产业新城运营模式,并在异地快速复制。

  经过多年耕耘,产业新城行业中涌现出固安产业新城等一批成熟项目。这些项目为行业提供了成熟的示范经验,不断吸引众多新的市场主体积极涌入产业新城业务领域。

  通过以产兴城、以城促产、产城融合、城乡一体,因地制宜,建设城市基础设施及公共服务体系,打造产业集群,推动地区的经济发展,为区域创造价值,同时实现了自身的快速发展。

  4

  垦荒都市圈,抢先布局,整装待发

  毫无疑问,我国将迎来都市圈时代。就在今年2月,发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》。都市圈正式上升为国家发展战略,成为我国城镇化的主题空间形态,逐步释放巨大红利。

  空间都市圈化,人口是市场的基石,产业是发展的内核。两者构成都市圈发展最大的基本面。

  可以预见的未来,我国城镇化新增人口的三分之二将集中在都市圈,新技术、新产业也将主要孕育在都市圈。

  之于房地产而言,或许都市圈也将把我国楼市分为都市圈市场和非都市圈市场,价值也由此分化。

  正如上文第三部分提到的,华夏幸福在这方面的布局其实是走在同行前列。15个核心都市圈,“3+3+4”格局业已形成。

  产业发展逻辑就不用说了。华夏幸福在都市圈布局的产业新城,在城市规划、产业规划、城市建设、产业集群 打造、城市运营、民生改善等方面,提供综合一体化解决方案服务,已经为区域经济发展、产业调整和升级的重要载体和工具。

  土地储备方面,自2018年第四季度开始,华夏幸福的拿地面积就开始快速增长,聚焦外埠高效区域,业绩储备有所增加。2019年一季度取地面积同比增长64%。

  以环北京为例,2018年,华夏幸福在环北京以外区域拿地面积占比从上年的58%提升到87%。

  在2018年财报“致股东信”中,华夏幸福一开头就提到,水逆的2018年已经过去!变中有忧的焦灼,跌宕起伏的煎熬,都已悄然划过!

  的确,人口的流入、产业的扩张,不断勾勒出新的城市和都市圈版图。一代又一代的创业传奇告诉我们,行稳方能致远,在对的时间做对的事,何其重要,时间的杠杆可以撬动一切!

  如今,我国房地产业进入深度转折期,机遇与挑战并存。不审势即宽严皆误,顺势而为必大有可为!华夏幸福的“幸福时刻”,或许已经到来。

  本文所有数据、图表全部出自华夏幸福近年财报、披露

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(责任编辑:季丽亚 HN003)
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