支持买房：这10个城市力度最大！

　　本文为楼市参考团队原创作品

　　在支持刚需、改善型家庭买房上，哪个城市的力度最大？

　　这恐怕是一个很难回答的问题。似乎很难有一个广泛认可的标准。

　　是“限购政策最严厉的城市”支持力度最大吗？比如北上广深？似乎也不是，因为真正在一线城市生活的人，如果没有户口，即便是100%的刚需，也要积累5年社保才有买的资格。

　　是“不限购的城市”吗？一个对炒房客不设防的城市，似乎也很难说是最支持刚需的城市。

　　本文试图提供一个观察视角：通过“个人住房公积金贷款余额”占“公积金缴存余额”的百分比（简称公积金“贷款率”），来观察一个城市对刚需购房者的支持力度。

　　所谓“公积金缴存余额”，是指一个城市集纳的公积金，在剔除“提取部分”之后的余额。比如北京（楼盘）截至2018年末，这些年累计收取了13096亿元的住房公积金，但其中8852亿元被提取了，余额为4244亿元。

　　4244亿元，就是北京住房公积金可以给出的“贷款天花板”，如果公积金贷款余额超过4244亿元，就必须“透支”，需要政府给予帮助。

　　事实上，截至2018年末，北京累计发放个人住房贷款110.84万笔、6358.66亿元。由于贷款是滚动的，其中2000多亿元已经归还，目前的贷款余额4036亿元。

　　这样，北京住房公积金的“贷款率”为：4036÷4244=95%。

　　我们姑且可以说：北京对刚需购房者的支持力度为95%。因为公积金贷款利率非常优惠，5年期以上贷款利率只有商业房贷的66%。而商业房贷一般会上浮，有些城市甚至上浮超过20%。

　　住房公积金是中国最透明的一笔钱，每个地级及以上城市都要每年公布公积金年报。我没有能力去查阅全部城市的年报，下面把主要大城市的“公积金贷款率”和部分中小城市的数据列举如下，给大家看一下：

　　浙江衢州（楼盘）126%

　　安徽阜阳 124%

　　安徽宣城 120%

　　浙江丽水 119%

　　福建泉州（楼盘）116%

　　广东肇庆（楼盘）113%

　　江西赣州（楼盘）106%

　　大连 104%

　　天津 100%

　　福建三明（楼盘）100%

　　温州 99%

　　重庆 99%

　　无锡 99%

　　扬州 98%

　　贵州毕节（楼盘）97%

　　上海 96%

　　绍兴 96%

　　北京 95%

　　苏州 95%

　　杭州 95%

　　长春 92%

　　沈阳 91%

　　厦门 91%

　　南京 90%

　　福州 89%

　　西安 87%

　　太原 86%

　　青海玉树 85%

　　武汉 83%

　　昆明 83%

　　山西大同（楼盘）82%

　　成都 79%

　　青岛 77%

　　郑州 76%

　　辽宁本溪（楼盘）76%

　　宁夏固原 76%

　　广州 75%

　　珠海 73%

　　河南信阳（楼盘）71%

　　甘肃酒泉 66%

　　四川阿坝 64%

　　深圳 60%

　　新疆阿额苏 50%

　　从公积金审慎、独立运作的原则看，贷款率超过85%是不安全的，因为一旦有较多缴存人以“生活困难”等原因集中提取，公积金的流动性将出现问题。

　　由于为了稳增长，近年来各地公积金“贷款率”不断提高。2014年的时候，全国平均的“贷款率”只有69%，但到了2017年末突破了87%。提高的比例非常明显，这事实上也是过去几年房价大涨的重要原因。

　　由于全国2018年公积金年报尚未公布，我们不妨看一下2017年各省市的“贷款率”水平：

　　可以看出，天津（楼盘）是“公积金贷款”2017年最激进的“省级区域”，其次是安徽和浙江，福建、上海（楼盘）、北京、重庆（楼盘）、江西、贵州（楼盘）也比较高。

　　再回到2018年各城市的数据上，浙江衢州、安徽阜阳显然是“最激进”的城市，贷款率都超过了120%。

　　其次是安徽宣城、浙江丽水、福建泉州、广东肇庆、江西赣州、大连（楼盘）、天津、福建三明。其中前8个城市都超过100%，说明当地政府给予了借款，或者说公积金“透支”了。

　　“透支公积金”来发放贷款，这些城市真的很努力。

　　公积金“贷款率”达到或者超过100%，都是些什么城市？应该说，大多数都是经济偏弱，或者暂时处于调整期的城市。比如天津、大连、肇庆，近年来增长都有点乏力。10个城市里，大概之后泉州和赣州是增长不错的城市。

　　经济有下行压力，政策就支持买房，这其实就是中国楼市的基本逻辑。

　　再往下看，其实北京、上海、杭州（楼盘）经济不错的城市，支持买房力度也比较大，这怎么解释？主要因为这些城市限购比较严格，限制了外部资金流入，就需要加大力度支持符合条件的家庭买房、换房，否则也要面对较大经济下行压力。

　　至于西部的城市，比如新疆（楼盘）阿克苏、甘肃酒泉（玉门就属于酒泉）、四川（楼盘）阿坝，也面临稳增长的压力。但当地经济不发达，不太适合居住，有限的购买力外流了，所以公积金利用率自然就低。

　　于是，最奇葩的城市出现了，这就是深圳（楼盘）。深圳60%的“贷款率”非常低（见下图），低的跟沙漠里的六线城市差不多了，这到底是为了什么？

　　深圳限购跟北京、上海一样严格，房价也非常贵，但深圳户口容易获得，因此每年发放的房票超过北京、上海。但深圳“贷款率”为何如此之低？

　　这恐怕有以下几个原因：

　　第一，深圳房价比较贵；

　　第二，深圳第一代打拼者比较多，缺乏积累，暂时没有能力买房；

　　第三，深圳是大城市里人均缴存公积金最低的，公积金贷款额度在大城市里也偏低，甚至远低于东莞（楼盘）。深圳公积金贷款最大额度是90万元，东莞是120万元。但深圳房价几乎是东莞的三倍。

　　第四，深圳有650万套以上的小产权房、城中村住房可供租用，可能是全球天然廉租房最多的城市。

　　这四大原因联手，就让深圳有购房能力、购房愿望的人少了很多。所以公积金利用率不高。此外，部分有实力的购房者在买房过程中，因为怕麻烦，最终放弃了使用公积金贷款（贷款额度相对深圳高房价太微不足道），而只是“购房提取”，这也降低了“贷款率”。

　　深圳在关于房地产的多项重要指标上都显得“性冷淡”，比如财政对卖地收入的依赖度，经济对房地产的依赖度，都是全国大城市里垫底的。所以，公积金支持买房上力度垫底，似乎也不意外。深圳就是一个另类的城市。

　　让我们可怜一下公积金“透支”的城市，他们或许真的是没有办法振兴经济了。但愿他们迷茫一段时间之后，可以找到自己的出路。

　　当然，深圳的刚需们也值得同情，但愿深圳早日能把公积金贷款额度上限提高到120万，追上旁边的小兄弟东莞。