上海三百万二手小区这么多，中介为什么只愿带看这几个

    本文转载自公众号：“真叫卢俊”

　　之前跟大家说过300-400万价格段的一手房排行，但是很多朋友说这些一手房在郊区太远了，能不能出一期这个价位段的二手房。

　　而二手房是更加能反映出市场情况的：

　　这一次，阿飞监测了【300-400万价位段】的2500多个样本小区，发现了这些小区最受欢迎。

　　根据监测的2018年全年，上海（楼盘）成交套均总价为312万

　　买房归根结底是要看总价，所以套均总价这个数据参考价值极高

　　但我们不禁要问，预算再充裕点 ？是不是可以选择的余地更大，地段更好？

　　可以说还是能选上一选的。

　　这些板块具体的环线细分如何？

　　从环线分布图来看，外郊环占据了将近四成（37%），中外环（26%）和内中环（23%）相差无几，两者总计占去了将近一半。

　　内环内也占据了12%，但是由于地段均价较高，因为总价有限，能购买的面积和户型势必要小很多了，而郊环外只有罗店一个板块。

　　所以主要还是集中在86%的板块之中。

　　板块环线说完了。

　　我们通过2张排行榜来介绍下哪些小区是300-400万总价段的宠儿。

　　第一个是【带看榜】

　　即近期带看较多的小区，同时我们还会提一下这些小区的热门户型，力求还原最真实的二手房市场现状。

　　带看了未必成交，但成交之前必定有带看。一眼相中即可成交的在如今的市场绝对是少数。

　　而带看多的小区意味着两层含义：

　　中介愿意推，买家对挂牌价基本认可。卖房的聪明，买房的自然也不傻。价钱过高，鬼才去看。

　　房源分档

　　如今在中介门店里，同一小区相同户型的房源会被分成ABC三档。

　　C档就是价位过高，通常这类房源会被束之高阁。对自家房源自视过高的房价被称为是白挂价，在如今的市场上挂牌是徒劳的；

　　B类是比较符合市场的，并且价格还有一定的余地的（

　　价格可谈）；

　　A类自然是实在价，就是代表小区最真实的价格，易成交，可以称为是必看好房。通常带看榜名列前茅的基本也是A类房源。

　　因此，带看榜其实是具有一定市场指导意义的。

　　看下300-400万总价段，带看前列的小区是哪些？

　　水语人家南苑

　　闵行-浦江，主力户型3室1厅，面积：99.57、99.85㎡，335-350万。

　　达城锦园

　　浦东-康桥，主力户型：2室和3室，面积：72.99-93.48，总价段：310-350万。

　　热门户型有南北通的三房。

　　中信泰富又一城

　　嘉定-嘉定新城，主力户型2室2厅，面积：89.51-103.44，总价段：305-400万。

　　嘉定新城板块房源以次新房为主，房龄集中在2009年以后，中信泰富又一城和新城金郡就是其中的代表。

　　热门户型：向南（阳）三开间

　　共富二村

　　宝山-共富，主力户型：2室2厅，面积：79.78-99.86，总价段：300-360万。

　　一梯两户，南北通户型，客餐厨一体化，南向阳台

　　绿地康桥新苑

　　浦东康桥，主力户型：2室2厅，面积：69.06-95.43，

　　一梯两户，为数不多带阁楼户型，性价比高。

　　采菊苑

　　宝山顾村，主力户型：76.46-78㎡，总价段：300-330万元

　　TAG：双轨交（目前的7号线和目前还未正式开通的15号线）

　　PS：

　　以上户型图均来自于链家网

　　而根据近三个月这43个板块成交的情况来看。

　　以下10个小区交易较为活跃。

　　然后我们来看【成交榜】

　　这10个成交活跃小区中

　　2000年之前的占5个

　　2000-2009年的占3个

　　2010年之后的占2个

　　成交榜TOP10中

　　6个小区是轨交房

　　7个小区是嘉定小区（1993-2011）

　　半数小区位于江桥板块

　　13号线金运路站有2个热销小区

　　轨交的开通拉近了近郊与市区乃至市中心的距离，同时也很好地推动了板块的迅速发展。

　　这里的生活配备齐全，足不出户，衣食住行各类需求都能实现。

　　江桥是当年著名的动拆迁基地。

　　下图是嘉定江桥板块的部分小区，这些小区的竣工年代主要集中在2005-2011年；

　　大部分小区以一梯两户的多层为主，其中大部分多层的六楼因为有阁楼的关系，所以这区域多层的六楼销售也是十分紧俏。

　　奥林匹克花园（松江-九亭），主打73-93㎡的2室2厅，总价段310-385万；

　　奥园小区较大，其中一期可步行至中春路地铁站，去徐家汇(002561)很快。

　　Tag：

　　电梯房，双阳台户型（77.47）

　　南北通透，南北双阳台，错层设计，空间感十足，其中尤以一梯两户的户型更佳。

　　银都新村（1至7村） 又名：银都苑（闵行-颛桥）（77.71、77.83，三室一厅），总价段320-360万。

　　热销原因：性价比+实惠，94-95年竣工的多层，有3室户型的少之又少。

　　麻雀虽小五脏俱全，功能性户型。

　　一梯两户，户型略有改动。

　　美林小城

　　浦东康桥，主力户型2室2厅，面积：80.41-95㎡，总价段：350-400万

　　经典南北通户型，一梯两户

　　绿地新江桥城

　　嘉定江桥，2室2厅，面积：74.99㎡-78.42㎡，总价段：303-339万

　　高层小区，性价比高

　　新城金郡

　　嘉定嘉定新城，面积段：79.09-95.38，主力户型：2室3室，总价段：300-385万

　　富友嘉园

　　嘉定江桥，主力户型：3房，面积：91.7-93.2，总价段：305-330万

　　水岸秀苑

　　嘉定江桥，主力户型：2室2厅，面积：73.94-86.89，总价段：305-330万

　　嘉城新航域

　　嘉定江桥，主力户型2室2厅，面积：83.12-89，总价段：310-365万。

　　二期新航域组团是嘉城占地最大、集中绿化率最高的住宅组团，总建筑面积达22万平方米。

　　PS：

　　以上户型图均来自于链家网

　　总结

　　结合300-400万【带看榜】+【成交榜】

　　区域选择：重点有2个区域和2个板块是这个价位段二手房中最值得关注的：

　　嘉定及嘉定江桥

　　闵行及闵行浦江

　　如果选择浦东，康桥是个不错的选择

　　户型选择：南北通透且客厅朝南带阳台的户型成为热门户型，双南户型且客厅也朝南的向阳三开间同样上佳。

　　多层若要出现这样的户型，通常都是一梯两户，一梯甚至两梯多户的户型，就可能出现各种奇葩户型。

　　带看榜和成交榜都出现了这个小区：

　　绿地新江桥城

　　绿地新江桥城是位数不多的高层小区，二期是动迁房。

　　区别于其它多层动迁房，绿地新江桥城，整体采用中式园林景观设计，错落分布绿植、花卉、水景、草坪和凉亭等景观。

　　外立面为棕灰色干挂石材和米色涂料，总体感觉典雅大方，外墙目前维护也较新。

　　那么问题来了：

　　如果同样都是这样的价位段，怎样才能快速成交呢？

　　阿飞通过庞大的数据整理+实地调研，我们监测了14万套二手房，发现都是这么偷偷卖掉的：

　　我们利用黑科技，分解了成交房源的核心卖点与特征。

　　于是我们便得到了成交房源的成交密语：

　　我们看到，成交密语的三大：

　　诚意出售

　　看房方便

　　满五唯一

　　诚意出售

　　就是到底是不是真心想卖房。

　　诚意出售是否诚意，关键还要看出售的价格。

　　阿飞不是和中介一样让大家降价卖房。而是业主本身需要对自身房价有一个合理的认知。

　　我给大家分享一个二手房市场定价原则：

　　即房源单价的定价取决于该小区同户型的最低价（楼层和小区位置系数可以另外折算）。

　　诚意出售的就是A类房源，具体可以参考上文的【ABC档位分类】

　　看房方便

　　看房通常有2个问题：

　　第一，房屋有租客，租客是否愿意配合呢？

　　作为房东，你可以提出“补偿一个月的租金”给租客这样的解决方法，通常租客也比较愿意配合。

　　第二，如果没有租客的话，只能尽量配合客户看房，如果另住他处的话，可以考虑交一套钥匙给信任的中介。

　　看房方便对于房源出售绝对是有利的。

　　满五唯一

　　满五唯一我们就不做赘述，主要就是在税费上有优惠。

　　当你掌握了核心成交密语，就距离成交又近了一步！

　　以上为正文，来自真有好房的阿飞