北京限竞房面面观：几家欢喜几家愁 开发商各展所长

    “您是从另一个项目来的吧？”近日，当笔者走进北京市丰台区西四环外的限竞房项目（“限房价、竞地价”商品房项目）——橡树澜湾的售楼处，销售人员小孔一边问一边解释道，“来看项目的客户大多也会去看旁边的国风长安项目。两个项目距离很近，均限价为每平方米54378元。客户会再三比较，观望的也不少。其实，国风长安项目开盘早、现在也卖得差不多了，所以并不完全是我们的竞争对象，我们的房子也不愁卖。”销售人员的话透露出了目前北京市限竞房市场的大致情况：开盘时间对项目去化影响较大；随着限竞房项目入市节奏加快，购房者的观望情绪愈浓。

　　几家欢喜几家正愁。与橡树澜湾的“不愁卖”形成鲜明对比的是房山区良乡镇的某限竞房项目。据销售人员介绍，项目于去年6月开盘。去年9月，项目限价每平方方米38994元，最高不超过每平方米41000元。7个月后，房价降至每方米37000元，还有多个户型和多个楼层可以挑选。

　　目前，北京市的限竞房项目大多集中取得商品房预售许可证、集中入市，同区域竞争激烈且多是90平方米以下二居、三居的刚需户型，去化压力较大。

　　限竞房成市场主流

　　2016年9月，北京市推出“限房价、竞地价”的住房供应新模式，对项目的均价予以事前限定，并且要求购买后5年不得出售。如：2016年10月底出让的海淀区永丰产业基地3宗地块，限价为5.34万元/平方米。此后，北京市的新住宅项目主要以限竞房和共有产权房为主。

　　根据诸葛找房的数据，2018年，在北京市成交的52宗住宅地块中，有51宗是限竞房地块或共有产权住房地块，仅有1宗为商品房住宅地块。

　　根据北京中原地产的统计，过去3年，北京市共出让92宗限竞房地块，到目前为止仅有300万平方米入市，预计还有590万平方米未入市。粗略估算，今年入市的限竞房有望超过6万套。

　　数据显示，今年第一季度，北京市成交的22宗经营性用地均为住宅用地。其中，限竞房地块9宗，面积145万平方米，占比51%；共有产权房地块10宗，成交面积97万平方米，占比34%。

　　但是，限竞房项目并未像预期一样热销。中原地产研究中心的统计数据显示，截至今年3月底，北京市累计入市的限竞房41个项目，提供住宅合计2.65万套。截至目前，只有6630套完成网签，仅占25%。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波表示，“目前，限竞房的价格优势并不十分明显。限竞房本质上还是商品房，只不过在土地拍卖的时候就已经确定了最高售价和销售均价。从近两年上市的限竞房来看，拿地的时点大都是在2016年末到2017年中。这个时段，北京楼市较热、房企拿地热情高，造成土地成本相对较高且销售价格难有大幅下降空间。”

　　“限竞房项目集中大量上市虽然带来短期内供应增量明显，但不利于整体快速去化。”张波透露，“够本就先走量”或许是今年不少限竞房项目不得不采取的销售策略。

　　北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为，抛开品质、区位、价格等因素，限竞房项目遇冷反映出北京市新房供大于求的现状。新房市场将进入买方时代，这也是楼市调控的必然结果。

　　“限竞房在一定程度上能倒逼开发商更注重产品竞争力，也有利于市场筛选出真的刚需，真正落实‘房住不炒’。”中原地产首席分析师张大伟坦言。

　　市场冷热不均、分化明显

　　“有些项目，在开盘时的认购量还可以，但是在签约阶段就会出现不少购房者退房的情况。在这种背景下，开发商要么进行价格促销，要么在产品上做‘加法’。”合硕机构首席分析师郭毅表示，目前，在北京市房地产市场上，除了部分位置好、拥有稀缺资源以及产品受认可的项目外，绝大部分限竞房项目的销售状况远低于企业预期。

　　“区位是影响限竞房热度的首要条件。目前，成交好的限竞房项目大都位于城市核心区域或热点区域。成交缓慢的项目绝大部分位于五环周边。此外，在限竞房集中区域，项目同质化现象严重、竞争激烈，加剧了区域内项目的去化难度。”张波表示。

　　为了进一步保障刚需，不少限竞房地块执行“7090”政策，即套型面积90平方米以下的住房面积占所有住房面积的70%以上。目前，北京市已入市或待入市的限竞房项目的户型大部分为90平方米以下的两居或三居刚需小户型。

　　在成本和利润的双重压力下，为快速占领市场，限竞房项目多以毛坯或简装的方式交房。如：中铁诺德逸府于2018年11月拿地，2019年2月确定名字；中海云熙在2018年8月拿地，12月开盘。

　　从入市项目的市场表现看，分化趋势明显，部分限竞房项目已接近售罄，部分限竞房项目去化还不足2成。

　　“橡树澜湾一期在开盘当天就卖完了。”橡树澜湾的销售人员告诉笔者，“虽然项目没有样板间，但是依旧卖得很好。”

　　尽管是工作日，橡树澜湾的售楼处里依然有不少看房人。据悉，今年3月25日，橡树澜湾一期开盘推出575套房源，共有870组选房客户现场手机选房。其中，最抢手的是90平方米的三居户型，去化率达到97.4%，销售额总计约为28.8亿元。

　　销售员补充道，二期本来预计4月20日左右开盘。但是，由于商品房预售许可证还没下来，目前仍在蓄客阶段。

　　今年3月、4月，北京的限竞房项目大量入市。区域之间、楼盘之间、甚至同一项目中别墅与刚需高层住宅之间的去化情况冷暖不一，分化正在加剧。

　　开发商花式推销限竞房

　　限竞房项目从拿地开始便考验着开发商全流程的市场敏锐度、产品打造能力、口碑宣传度等。

　　“五环内可以竞争的新房很少，加上每平方米54378元的限价，我们的项目具备区位、价格和口碑等多种优势。”看到购房者在4种户型面前犹豫，橡树澜湾的销售人员分析起各种户型的优缺点。90平方米的三室两厅，主卧朝南、三面采光通风、明厨明卫，大小适合刚需家庭，卖得最好。缺点是只有主卧朝南、最小的客卧只有6平方米左右、价格相对贵。在两室两厅户型中，83平方米的A1户型只有一间主卧是朝南的；88平方米的B1户型虽然起居室和主卧都朝南，但是窗户少。140平方米的四室两厅，主卧和起居室都朝南，适合二胎家庭一步到位，但两个卫生间都是暗卫。

　　“4个户型都有优点和不足，但是所有的户型都是南北朝向。更重要的是，项目位于西四环边，未来升值空间可观。”销售人员说，“大开发商电建地产和华润置地也是项目的一大卖点。物业费4.9元/平方米，高于市场水平。很多客户一开始还担心限竞房的物业费太低，入住后会出现因小区维护不到位而影响居住品质的情况。”

　　丰台区销售同样火爆的还有国风长安限竞房项目。2月18日，开盘当天去化85%。4月25日，笔者致电售楼处，销售人员告知仅剩几套72平方米的小户型房源。位置较偏的山屿湖限竞房项目虽然在五环外，但是位于海淀区，具有较好的区位优势。3月18日开盘当天，该项目推出的192套房源就销售一空。

　　按照“限房价、竞地价”的要求，为获取最大利润，开发商大多将限竞房项目中的别墅进行紧凑或减配设计。以合院别墅项目为例，别墅的面积虽然有200多平方米，但是分为上、中、下三层，平均一层面积仅有60多平方米。此外，向地下“要面积”也是开发商的常规做法。

　　从区域上看，朝阳区的限竞房项目主要集中于孙河板块，两居、三居、叠拼联排户型主要针对改善型群体。顺义区的限竞房项目主要针对东北部改善群体。海淀区的限竞房项目集中于北清路屯佃地铁站周边。石景山区的限竞房项目主要集中在五里屯板块，距离地铁远。丰台区的限竞房项目分布相对松散，同质化严重、竞争激烈。房山区位置较远，去化压力普遍较大。大兴区是近年来限竞房项目供应量最大的区域。昌平区的限竞房则供应较少。

　　“从价格上看，随着限竞房项目供应量不断增加，区位属性不好、去化难度大的项目有可能开展‘价格战’。”张大伟表示。