2019，房价已经开始下跌了吗？

　　2019第一季度的楼市小阳春提振了大家对楼市的信心，本以为这次的小阳春能带动今年的楼市，但事实好像并非如此。

　　最近不少业主开始表示自家的房子挂正常的市场价出售，偶尔也有前来看房的买家，但历经几个月目前依旧没有什么动静。

　　虽然市场上没有明确的房价降价信号，但很多人切身实地的体验了一下横盘就是跌。

　　毕竟对房产持有者而言，手里的房子在去年能卖200万和今年能卖200万完全不是一个概念，一年的银行利息也要好几万，在房产不增值，持有成本却在不断增多的情况下，每天都等于在亏钱。

　　除此之外，不少等待上车，或者是等待置换的购房者表示已经观望了很久，小阳春也都没能激起自己行动的决心。

　　虽然这两年楼市分化越来越明显，小笙也并不喜欢用笼统的宏观来说楼市，但从上述迹象和一些相关数据来看，楼市整体情况都不算很乐观。

　　棚改生变

　　众多周知，前几年的棚改带动了三四线楼市的发展，也是房价上涨的巨大推手，很多大型房企也转战三四线凭借多年积累的名声和红利收获了不错的战果。

　　但最近很多房企已经开始默默撤出部分三四线城市，收割完三四线又回到了一二线，开始精耕细作之路。

　　棚改消耗了大量的库存，但也因棚改又新盖了很多小区，让很多三四线高楼林立，一派新气象。

　　但对于很多人口没有明显增长，缺乏产业支撑，经济基础一般的城市而言，消化这些新盖起来的房子已经很费劲了。

　　在这种背景下，棚改却紧急刹车，近13个省份的棚改量遭腰斩，与去年相比，今年全国棚改计划大幅缩减54.5%！

　　棚改腰斩，意味着资金和需求同时萎缩，失去棚改支撑的三四线，未来的楼市走向能稳住就很不错了。

　　城镇化脚步放缓

　　很多人会想虽然棚改遭遇腰斩，但是城镇化还在进行啊，毕竟按照世界各国房地产的发展周期统计规律，一个国家城市化率在30%到70%阶段，往往是房地产行业爆发和高速增长的阶段。

　　但在小笙看来城镇化的空间可能并没有大家想象中的那么大。

　　目前我国的城市化率接近58.5%，按照每年城市化率增加约1%的速度来算，再过十年就能接近70%，能基本达到城镇化的目标。

　　除此之外从最近各城市无底线的抢人、户籍制度改革力度再加大等现象也能看出，其实我国的城镇化空间可能真的没有我们想象中的那么大了。

　　而城镇化空间压缩，将直接导致房产需求端的刚性需求减少。

　　西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）发布的《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》显示：

　　在第三季度城镇地区新购房家庭购房目的中，刚需群体从2008年的69.7%，降至2018年三季度的15.1%！

　　显然，在楼市横盘现象明显的状况下，投资收益也受到了影响，因此这几年一直增涨的投资需求在未来不一定会持续增涨。

　　而失去刚需作为强有力支撑的楼市上涨会更为乏力。

　　新一线上涨乏力

　　最近，还有一组让小笙不得不拿出来说一说的数据，那就是新一线的楼市数据，毕竟在全国众多城市中，也就这15个城市位列新一线的榜单（成都、杭州（楼盘）、重庆（楼盘）、武汉（楼盘）、苏州（楼盘）、西安（楼盘）、天津（楼盘）、南京（楼盘）、郑州（楼盘）、长沙（楼盘）、沈阳、青岛（楼盘）、宁波（楼盘）、东莞（楼盘）、无锡（楼盘））。

　　而这些城市在我们传统认知中都属于发展状况良好，有一定经济实力，甚至是在未来有很大潜力的城市。

　　但真实的房产数据却出乎意料：

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　　15个新一线中，目前仅三个城市的房价处于上涨态势！

　　我们以为的小阳春也没有特别明显的数据波动，整体数据大部分都是下降趋势，可见我们都被小阳春的数据误导了。

　　普通人的杠杆撬不动江河大海

　　今年除了小阳春市场给的信心，还有货币给的信心，开发商投资增速又开始上涨了：

　　简单说来就是开发商又有钱了，开发商融资获得钱的成本和难度降低了，因此不少房企在这两个月也开始躁动起来，各大地产新闻时不时开始被高价拿地新闻抢占头条。

　　虽然这种现象相当于水又流了一部分进入楼市，但是开发商的钱并不等于普通人的钱。

　　很多人总以为水流入楼市就等于普通人有了钱，可事实是银行不会无缘无故把钱借出来，普通人的杠杆成本要真金白银的去赚，也需要一定的经济基础做支撑。

　　而开发商盖的房子，最终是要卖出去的，长期来看，房地产的增长基础仍然是依赖经济增长，击鼓传花的游戏，最后还是要依赖真实购买力作为承接，需要我们这些普通人来一点点消化。

　　而如今，个人从银行贷钱并没有太大的放松，经历之前的大涨后，银行在个人房贷上一直是呈收紧态势，配合着限购，已经让房贷成本升高不少。

　　除此之外，在二手房市场上，很多地方的评估价依旧难以跟上成交价，普通人可以利用的杠杆幅度再次受到压缩。

　　可见，普通人的杠杆撬不动江河大海，自然也没办法掀起风浪。

　　最后一点，曾经不少人一直期待因城施策不断深入后可以对地方楼市有所提振，但经历前段时间有关部门重提“房住不炒”后各地又相继出台累计40余次的房产政策也能看明白其中的意思，地方的确可以根据自身实际情况来制定一些政策，但房价还得稳住了。