资色·榜单｜2018年上市房企财务健康榜单TOP50

   2019年，在房住不炒的整体基调下，调控政策将保持稳定性和持续性，房企所面临的不仅仅是去化与销售问题，另一方面，随着债务兑付高峰来临，房企将面临前所未有的偿债压力，中指院数据显示，2019年房企需要偿还的国内外的信用债规模将近5000多亿元。

　　因此，快速去化与回款，保证现金流的安全与财务的健康，成为房企今年的重要工作。年报季刚刚结束，不少房企相关负责人业绩会均表示，加速回款、减速保质、现金流安全成为新一年开展工作的。那么，在房企们交上的2018年成绩单中，财务健康情况到底如何呢？

　　和讯房产独家发布的《2018年上市房企财务健康榜单TOP50》显示，今年上半年，财务健康方面，龙头房企中海、华润与万科表现最优，招商蛇口、金地集团(600383)、新城控股主动降负债效果显著。此外，部分中型房企出于规模的诉求并未及时踩刹车。

　　此次排行榜算法为，对一个公司财务健康程度的评估，我们采用对各分项排名计分，加总后得到这个公司的综合得分，再根据综合得分进行排名，分数越高，名次越靠前。各分项数据维度涵盖净资产负债率、有息负债规模环比增速（较2017年底）、现金覆盖比率。

　　对于主流房企的筛选标准，我们综合考虑了三大因素，作为筛选进入榜单房企的基本条件：第一，2017年克而瑞房企销售榜单前100名；第二，整体上市房企；第三，相关指标可以通过公开信息渠道获得。

　　中海、华润、万科财务指标可圈可点

　　榜单显示，2018年，中海、华润和万科的财务表现最为健康，综合排名前三，中海蝉联榜首，四大龙头房企中，万科表现最好。值得一提的是，在和讯房产独家发布的《2018上半年上市房企经营能力榜单TOP50》榜单中，中海与万科就占据总榜前两名位置，华润置地由上半年榜单的第十六名升至全年综合榜单的第二名。

　　而观察半年报和年报两个财务健康榜单，和讯房产发现，这三家龙头房企的共同特点是，净资产负债率远低于行业平均水平，有息负债规模环比增速（较2017年底）慢，现金覆盖比率较高。虽然2018年全年政策与融资都不如以前，但对比行业数据可发现，中海、华润、万科的表现依然出色，财务健康状况均高于行业。

　　债务指标方面，万科、中海、华润净资产负债率仍然是保持前三的最低数字，均低于35%，有息负债规模环比增速（较2017年底）分别为16.9%、25.3%、29.7%，均低于行业平均水平。

　　中海的现金覆盖比率遥遥领先，达到6.57，华润置地为3.21，万科为2.38。一般情况下，1以上表示当前货币资金可以覆盖一年内的债务还款，表明风险较小，若考虑利息，1.5以上最为稳妥，若以此为参考，中海和华润的短期偿债无压力，尤其是中海。

　　排名前十的房企中，建业地产、合景泰富、北辰实业(601588)均为2018年销售额不足千亿的房企。其中合景泰富、北辰实业在2018上半年上市房企财务健康榜单中也排名前十。在榜单前三十名中，销售额不足千亿的房企有12家，也反映了部分中小型房企积极保证财务健康以应对市场与政策变动。

　　另外，相比半年报财务健康榜单，招商蛇口、金地集团、新城控股排名上升迅速，主动降负债效果显著。实际上，“降负债”已成为2018年大多数房企的一个重要财务目标。不少房企选择通过或增大融资，或加速盈利，或减少支出等“打法”来降低负债率。

　　以金地为例，金地集团董事长凌克曾表示“长期以来，金地集团总资产负债率在70%左右，扣除预收账款后的实际资产负债率在60%左右，净资产负债率在30%到60%之间，不能把负债率抬的太高，太高的话总有一天会出问题，金地不希望在哪个方面过于激进”。

　　龙湖邵明晓也表示，控制好负债率的情况下，龙湖会看准买地时机下手。龙湖2018年全年净负债率标准指引是在50%-60%之间。

    国企占据榜单前十半壁江山

　　榜单显示，前三位中，中海地产、华润置地均为央企。榜单前十位中，国企及央企占到一半，分别是中海地产、华润置地、招商蛇口、北辰实业、保利地产(600048)这五家。而对比2018年上半年财务健康榜单中，仅有中海地产、中交地产和北辰实业三家，“国进民退”的现象进一步体现。

　　众所周知，在房地产行业，民企融资难、贷款利率远高于国企已是不争的事实。以2019年度第一期中期票据为例，宝龙地产发行第一期中期票据，规模10亿元。2年期，发行利率为7.2%。金科集团发行2019年度第一期中期票据，该期债务融资工具的基础发行规模为人民币5亿元，发行金额上限为人民币10亿元，期限为2年，利率区间为6.5%-7.3%。

　　对标同期发行年度第一期中期票据的央企中交地产，中交地产计划发行基础规模10亿元，计划发行金额上限20亿元，利率区间仅为3.30%-4.50%。

　　可以看到，在行业融资整体收紧的大背景下，国企在融资方面的优势愈加明显。在降负债、降杠杆成为房企当务之急的环境下，一向对负债严格控制的国企和央企，因资金和现金流方面压力相对较小，在此时通过融资拿地实现“弯道超车”或将成为国企发展之道。

    扩张有风险 高负债需警惕

　　与头部房企主动减速提质以应对风险的做法不同，部分中型房企在规模赛道上并未急踩刹车，尤以首次进入千亿抑或是冲刺千亿、两千亿阵营的房企明显。

　　榜单显示，泰禾集团(000732)、融创中国、华发股份(600325)、中南置地、阳光城(000671)、蓝光发展(600466)、滨江集团(002244)等处于扩张阶段的房企排名都在30名之后，这说明有规模诉求的房企在不同程度地加大杠杆。

　　排名靠后的房企一般表现为净资产负债率高，现金覆盖比率低。以泰禾为例，净资产负债率高达384.6%，现金覆盖比率为0.26，远远小于1，财务压力较大。同属扩张阶段的富力净资产负债率高达205.4%，现金覆盖比率为0.38。

　　在一定程度上说，适当的负债率，是房企扩张与进取的工具。比如泰禾高负债的B面是泰禾用这些债务拿了充足的土地储备，对应着未来的销售额。

　　于房企而言，只关注高负债率，并将其一刀切地定性为“激进加杠杆”、“风险高”是不全面的。不同房企加杠杆的动机与方式，有息负债的结构，利润率水平、利润结转的节奏都是不同的。

　　对于正处于扩张阶段的房企而言，无论是兼并还是抢地，都离不开资金杠杆。

　　但与此同时，业内人士指出，当前楼市流动性降低，没有流动性，房企就没有能力偿还资金成本，如此高的负债率，随时挑战其现金流所能承受的极限。另一方面，虽然2019年融资环境有所改善，但如果不注重风险、只看中规模，就可能倒在跑道上。