资色·榜单丨2018年上市房企成长潜力榜单TOP50

　　过去一年，房地产行业风起云涌，变化万千，最严调控、市场遇冷、融资折戟、维权频发，尽管房企艰难求生，但绝大多数企业如约交出史上最好成绩单。

　　不过，辉煌属于昨天，未来已来，房企能否在新形势下稳坐钓鱼台，实现持续获利，则取决于成长性，而成长性则在企业对待土地储备的态度和动作中得以体现。

　　为揭开房企成长潜力的面纱，和讯房产独家发布《2018年上市房企成长潜力榜单TOP50》。该榜单从销售金额、销售增速、拿地金额/销售金额三个维度进行对照分析，其中，销售金额及销售增速侧面反映的是房企逆势增长能力，拿地金额/销售金额则代表企业做大规模的意愿程度及未来销售潜力。综合以上三个指标，采用对各单一指标排名计分，加总后得出综合得分，并对此进行排名。

　　需要指出的一点是，该榜单在筛选主流房企时，综合考虑了以下三大因素：第一，2018年克而瑞房企销售榜单前100名；第二，整体上市房企；第三，相关指标可以通过公开信息渠道获得。

　　从榜单中可以看出，旭辉及阳光城(000671)拔得头筹，TOP10房企中，9家房企去年销售业绩排名在10-30位左右，可谓是当前房地产阵营中的中流砥柱，可见，该阵营增长迅猛，加速规模化仍是其追求的目标，值得注意的是，去年全年销售业绩仅655亿，位列销售金额榜46位的合景泰富高居成长力榜单第9位，同时也是TOP10房企中唯一未过千亿的房企，冲刺力度不小。而被外界所津津乐道的行业标杆企业碧万恒融则无缘前十。

　　根据榜单，碧万恒融在成长力排行上出现明显分化，其中，碧桂园、万科分列第13、16位，排名位置较为靠前，融创排名第27位、恒大则屈居第40位。

　　拆解来看，碧万恒销售金额率先跻身5000千亿阵营，遥遥领先其他房企，不过，加之销售金额过4000亿的融创，四家房企的销售增速并没有较大突破，仅销售增速这一项，四家企业远低于大多数上榜企业，其中，融创一改连续两年规模增速超100%的局面，去年规模增速不及30%，恒大销售增速仅为7.4%，在所有上榜企业中排名倒数第4。

　　实际上，这与去年头部房企的战略转型密不可分。当前，房地产行业“天花板”清晰可见，房企规模实现新高之后，龙头房企已明显放缓扩张的步伐,进入转型、提质发展的阶段，碧桂园明确提质控速，恒大则提出将效益增长放在首位。

　　从拿地方面来看，碧万恒融均持保守态度，拿地金额未超销售金额的一半，其中碧桂园、万科、拿地金额占比超30%，融创仅为21.9%，恒大则只有7.2%。

　　可以看出，2018年，虽然在土地招拍挂市场上，龙头房企的身影已不如往日活跃，但在收并购上，却并未真正收敛。

　　中国指数研究院数据显示，融创、万科近两年收并购交易金额均进入前15行列，融创更是连续两年位列房企收并购交易金额第一。2018年，融创收购万达商业3.91%股权及万达原文旅集团。同样，万科在市场上也频频出手，先后拿下凯德20家购物中心，国控地产50%股权，华夏幸福(600340)5家项目公司大部分股权，及嘉凯城(000918)旗下5家项目公司控股权，此外还收购了太古冷链物流资产包。

　　相比于地市的激烈竞争，二级市场拿到的土地和项目更具性价比，还可以快速进入新的城市和区域，可见，收并购在很大程度上帮助规模房企实现了扩大土地和项目储备的目的。克尔瑞近期公布的数据显示，龙头房企在土地储备的方面依然具有领先优势，恒大、碧桂园土地储备总货值超2万亿元，评级机构惠誉认为，恒大丰沛的低成本土地储备足以支持大约六年的开发需求。

　　另一个不容忽视的现象是，后规模竞争时代，龙头房企正在讲述新的资本故事，以期获得资本市场的持续青睐。

　　早在2017年，恒大不再将规模增长放在首要位置，转型“规模+效应”，2018年，恒大新业务版图持续扩围，加码在新能源汽车领域的布局，先后入局贾跃亭的法拉第未来，入股广汇集团，并通过附属公司NEVS牵手柯尼塞格，恒大在新能源汽车领域动作频频。加上早前布局的金融、健康、旅游三大新业务，恒大多元化业务已初具规模。

　　万科则实现“城乡建设与生活服务商”的转型，涉足长租公寓、商业开发与运营、物流仓储服务、教育和养老等业务。同样，稳居行业老大宝座的碧桂园在完成规模优势后，逐渐加大在新业务板块的布局，将农业和机器人产业提升到与地产同等重要的位置。

　　房地产行业从来不缺黑马，每家企业都渴望成为逆势崛起的黑马，当龙头房企调整步伐切换赛道之际，一场以期获取更多发展空间的规模竞逐赛在“第二阵营”房企中悄无声息的展开。

　　TOP10房企中，我们可以看到，旭辉和阳光城携手登顶冠军宝座，销售金额方面，新城控股和华润置地首次突破2000亿元，7家房企位居1000-2000亿梯队，其中4家销售额首破千亿，还有销售额上涨超六成为655亿元的合景泰富。

　　一些推货规模较大，或基数偏低的房企，则实现了更快速的扩张。以2018年跻身千亿行列的金茂和金科为例，销售增速分别高达84.7%、89.5%。

　　尚处成长期的房企而言对于规模的强烈诉求其实不难理解，在行业集中度不断上升的背景下，规模较小的劣势开始凸显。据克而瑞数据，2018年，千亿销售规模房企超30家，各梯队房企规模持续增长，销售金额集中度同比均有较大幅度的提升。其中，TOP20房企集中度达37.5%。另外，TOP50和TOP100房企的集中度上升幅度较大，分别同比提升9.3个和11.3个百分点至55.1%和66.7%。

　　中国银河证券指出，行业集中度提升，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备，对冲三四线市场下跌风险。

　　中小房企若没有一定市场地位，在拿地、融资等方面将会处于不利位置，并会将加速退出市场。

　　更有数据显示，近16年，百强房企淘汰率高达82%，这一数据更像一把达摩克利斯之剑悬在寻求长足发展的房企心头，敦促其提升企业持续增长的实力。因此我们看到，不少中型房企们在“兵马未动、粮草先行”的战术指导下，不惜斥巨资砸在土地市场上。

　　这一点，在规模偏小的合景泰富身上体现的尤为明显。2018年，合景泰富实现655亿销售业绩，在主流房企中这一成绩并不具备优势，不过，凭借60.1%的销售增速和140%的拿地金额占比，拉升了其在成长力排行上的综合成绩，实现高居榜单第9位的优异成绩，凸显出企业想要保持队形、继续扩张，积累更多可开发土地资源的强烈意愿。

　　一边是中小房企关乎生死的扩张较量，一边则是难以回避的重重阻力。在和讯房产独家发布的《资色·榜单｜2018上半年上市房企成长潜力榜单TOP50》中，滨江集团(002244)凭借拿地金额完全覆盖销售金额一项高居榜单亚军位置，反映出上半年滨江集团在土地市场上的激进表现，不过，将时间刻度放置全年，滨江集团拿地金额占比则缩减为51.6%，叠加销售增速表现平平，成长力跌至17位。

　　无独有偶，上半年成长力榜单中，中骏集团的表现颇为抢眼，虽然销售业绩仅百万量级，但销售额增长迅猛，拿地金额占销售金额的比例达到108.3%，据此，业绩排名位居59位的中骏集团直冲成长力榜单第8位，一时风光无两。不过，截至年末，中骏集团拿地金额占比却稀释至44.4%，成长力排名25位。

　　一个浅显易见的事实是，下半年，中小房企在土地市场上有所收敛，扩张速度也有所放缓。究其原因，市场下行压力大增之时，行业集中度进一步提升，资源向规模房企倾斜，另一方面，资金并不充裕的中小型房企遭遇融资困境，高昂的资金成本加之被严重压缩的利润空间，即便扩张诉求强烈，中小房企也不得不捂紧口袋，节衣缩食，以应对更为严峻的市场行情。

　　不过，在中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来，不同等级城市市场依然存在轮动机遇，预计到2030年我国房地产市场仍然存在年均12亿平方米左右住房需求。这也意味着，对于有实力有策略的中型房企来说，机遇仍在。