成交放缓、供应放量、业主预期下调……当前北京租赁市场的7个数据真相

　　从链家数据中的微观市场情绪来看，2019年北京租赁市场的成交节奏明显放缓，这一变化来自于供应量的增加和供需矛盾的缓和，由此带来1-4月租赁市场的量增价稳。从租客行为来看，2019年租赁市场呈现出明显的“租得小”、“租得远”、群体“年轻化”特征，整体看表现出明显的 “消费降级趋势”。

　　1.租赁节奏放缓，租赁房源7日内成交率仅为21%

　　租赁市场的成交节奏确实在放缓，2019年4月房源7日内出租率为21%，同比下降18个百分点，环比下降3个百分点，租赁市场的成交难度明显增加。

　　图：2017年以来北京租赁市场交易节奏月度走势（%）

　　数据来源：贝壳研究院

　　2.供应增加带动市场节奏放缓，新增挂牌房源同比增加16.6%

　　房源出租难度的增加在于供应量的增长，2019年1-4月租赁月均新增挂牌量同比增长16.6%，前期买卖市场的平稳向下，一定程度上促使部分业主转向租赁市场，同时长租公寓给市场提供了较大的供应增量，带来供需关系改变。

　　图：2018年以来北京链家租赁新增房源挂牌量走势（套）

　　数据来源：贝壳研究院

　　3.供需关系改变促使业主调整预期，调价中80%以上下调报价

　　租赁市场的节奏放缓，为了促成交易，业主只能调整预期、下调报价。2019年4月，北京链家租赁房源中共发生12224次调价，其中83%为下调报价，同比增加 19个百分点，且下调报价的占比在近半年呈现趋势性的增加。

　　图：近一年租赁市场业主调价情况月度走势（%）

　　数据来源：贝壳研究院

　　4.1-4月北京链家租赁成交量同比增长9.1%，价格同比持平

　　供应量的增加，使得市场上的可选房源相应变多，2019年前四个月北京链家租赁成交量同比增长9.1%， 2019年4月北京链家租赁成交价格为85.5元/平，环比上涨1.7%，同比上涨1.4%，供需矛盾的缓和使得租金价格保持平稳。

　　图：2017年以来租金月度走势（元/平）

　　数据来源：贝壳研究院

　　5.2019年，租得更小，套均租赁面积78平，为近几年最小

　　“从租客租住的面积维度来看，2019年租赁的套均面积为78平左右，较2018年81平以上的水平明显下降，2019年套均租赁面积也是近五年的最低值，2019年北京租客明显“住得小”。

　　图： 2017年以来北京租赁市场套均成交面积走势（平/套）

　　数据来源：贝壳研究院

　　图：近一年来北京租赁市场成交面积段分布月度走势

　　数据来源：贝壳研究院

　　6.2019年，租得更远，租赁范围向低价郊区外移

　　从城区结构来看，考虑到北京城区数量较多，为了剔除样本自身问题，采用季度数据。2019年一季度东西城成交占比为10.9%，呈现较为明显的趋势性下滑特征，而近郊（顺义、大兴、通州、昌平）的成交占比明显增长，2019年租客“租得远”。

　　图：近一年以来北京租赁成交的城区季度走势

　　数据来源：贝壳研究院

　　7.2019年，租客更年轻，30岁以下租客占比开始超30%

　　从客群特征来看，2019年租客呈现明显的 “年轻化”趋势，30岁以下租客占比开始超过30%，租赁购买力相对较强的中年群体（30-49岁）明显下滑，年轻群体受到收入水平的影响，租住的品质会不如中高收入的中年群体，会倾向于选择远或者小的房子，市场在租客上向年轻人偏移，也侧面验证2019年北京租客“租得远”、“租得小”

　　图：近一年来租赁市场客群年龄分布

　　数据来源：贝壳研究院