中梁控股招股书更新 ROE达37.4%

　　5月17日，新进20强房企中梁控股更新了招股书。作为20强房企中唯一未上市企业，中梁控股的业绩表现为外界所期待，而其招股书披露的数据也终究没让外界失望。2018年分别实现营业收入和净利润为302.15亿，25.26亿，同比分别增115.41%、406.70%，而其ROE更是达到37.4%，在2018年中国上市房企ROE TOP100中排名第二，仅低于新城控股。

　　各项指标亮眼

　　据了解，中梁控股创始人于1993年进入房地产行业，行业经验丰富。经过多年的砥砺奋进，深耕发展，中梁已经成长为一家快速发展的大型综合房地产开发商。20年里，中梁获得了无数的荣誉。2018、2019年分别被中国房地产业协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心评为中国房地产开发企业前25强及前20强，同时被评为中国房地产开发企业2018年成长速度及2019年发展潜力10强第一名。

　　更新版招股书材料显示，2016~2018年，中梁控股的全年销售额分别为190亿、649亿、1015亿，实现营业收入从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿，年复合增长率达到221.4%。

　　由于地产行业销售业绩转化为营业收入一般有1.5~2年的滞后，在2016、2017年销售大好的背景下，2018年部分项目进入结转期，推动行业整体营业收入普遍提升。有机构统计，内房股营收增幅Top 20榜中同比增幅最快为89.52%，中梁可谓隐身的“营收增速王”。根据招股书，截至2018年底，中梁有950亿合约负债，在行业中属于均值之上，，未来两年收入基本明确。

　　2018年，受宏观经济及行业趋势变化影响，大部分房企开启主动降杠杆策略，包括中梁在内。2018年公司降杆杆效果显著。2018年中梁控股净负债率从2017年的339.5%降至2018年的58.1%。同时，经营活动现金流净额转負为正，截至2019年账上现金及銀行結余有230.8亿，总体来看，中梁的销售回款能力较强。

　　偿债方面，中梁建立了多样化、多结构、多层次的融资体系，授信体系涵盖国有大型银行、股份制银行、信托公司等，同时建立了金融联盟，加强与金融机构的战略合作等。同时，，预计上市后公司的融资渠道进一步拓宽，未来不排除采用发行公司债及寻找战略投资者等，以较低的成本获得融资来源支持业务扩充。

　　盈利能力行业居前

　　巴菲特在选择投资哪家企业时，关注的不是企业规模大小，而是盈利能力的强弱，其中最核心的指标就是净资产收益率。他说：“我宁愿要一家资本规模只有1000万美元而净资产收益率为15%的小公司，也不愿意要一个资本规模高达1亿美元而净资产收益率只有5%的大公司。”

　　其实，如果把企业的股权看成长期债券，那么ROE对股东来说就可以看成利率，也就是投资者的回报率，ROE越高，则说明投资者获利越多。2018年上半年，有机构对上市50家房企的ROE进行排名，得出上榜50家企业的平均ROE值为9.26%。如果以2.1~2.2倍来估测全年的ROE均值，则2018年全年50强的ROE均值预计为19.45%~20.37%。而根据招股书显示，中梁2018年ROE已超过上市50家房企全年的平均ROE值，达到37.4%。

　　招股书显示，截至2019年3月31日，中梁控股在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目，全结构布局稳步推进，土储面积3890万平方米，其中长三角区域占比45.4%。

　　在拿地策略上，中梁布局与国家政策步伐基本一致，遵循“战略、市场、投资”为核心的投资机制，在不同市场周期采取不同的投资策略，可概括为复苏快上马、高涨要轮动、衰退全结构、低潮狠并购的20字方针。举例来说，在市场处于上行周期的时候一定要快，精准。复苏的时候投资千万不能犹豫。

　　2015年到2018年这一轮，中梁响应三四线棚改和去库存的国家政策，抓住政策红利和周期红利，得以快速发展，为中梁发展奠定了初步基础。去年开始，中梁持续加码投资二三线城市、商业、产城等业务，目前已进入天津、杭州、重庆、成都、长沙、苏州、合肥等20座二线城市。未来，新一线和二线城市将成为中梁投资布局的主战场。

　　独特的阿米巴生态系统，组织能力独具一格

　　中梁的快速发展得益于阿米巴模式的运用。该体系将大的业务集团分成若干个小的业务组织，每个单位组织独立核算，提倡全体员工参与经营，享有足够的自主权。它解决了中梁的规模瓶颈问题，公司规模达到瓶颈时，主动进行裂变；解决了中梁的市场温差瓶颈，因为敢于授权才能充分在一线发生变化的时候迅速应对，因城施策。

　　同时，中梁拥有完善开放的人才体系。中梁的文化是打造高素质的经营人才，既外部招聘，也要做好内部的提拔与培养，同时设有“中梁学院” ，积极培养有冲劲、懂珍惜、想干敢干的年轻人，同时公司拥有一批经验丰富的职业经理人。老马识途不如孺子可教，一个公司未来的发展，不能依靠老马，要靠黑马，靠壮马。

　　针对首次置业者、首次改善型置业者及再次改善型置业者的不同需求，中梁建立了香、御、国三种产品系列，每种产品系列下再细分两条或三条独立的产品线。首次置业者更关心物业的功能性、高效利用空间的户型设计及购买价。中梁的“香”系列物业产品，注重设计精良的居住空间、基础小区设备及其他设施以及实惠的价格，专为首次置业者设计。“御”系列物业产品，注重多功能内部设施、高雅的建筑立面设计及舒适安全的小区设施，以满足首次改善型置业者提升生活质量的需求。“国”系列物业产品，注重高质量的建筑材料及高雅的内外部设计、大户型及大型休闲小区设施满足再次改善型群体提升整体居住体验的需求。

　　2017年，嘉兴中梁吴越首府分别获国际健康建筑研究院及美国绿色建筑协会的WELL-CS铂金级预认证（中国首个获得该奖项的房地产项目）及LEED-CS铂金级预认证（LEED建筑设计与建造）。

　　值得注意的是，中梁有意拓展商用、产城、综合物业及其他类型物业，在不同地区开发迎合目标客户需求的新产品。对此，行业人士认为，均衡的产品组合有助于丰富公司的收入流、优化资源及资产配置，并提升临近区域物业价值及吸引力。

　　如果上市：将是优质内房股

　　不仅盈利、增长能力行业居前，中梁重视企业公民责任，在公益的路上越走越远，“书香中梁·光彩书屋”已走进浙江、青海、西藏、安徽、上海、云南等省市，从无到有，从小到大。此外，中梁还积极参与云南怒江扶贫活动，中梁控股定向捐赠善款，将在三年内为怒江州20所中小学捐建图书室；同时，为了响应国家对产业扶贫、精准扶贫的提倡，中梁公益基金对怒江州当地瓦姑茶专业合作社进行产业扶持，导入上海优势市场和营销设计力量，开发“大道中梁·爱在怒江”特色公益茶礼，为农民增收。截至2016年、2017年及2018年12月31日止，中梁为社会慈善活动捐款金额分别为人民币2620万元、人民币930万元及人民币1260万元。因在公益慈善事业中的持续努力和优异表现，中梁获2018世界浙商上海论坛“最具慈善公益奖”。

　　在港股市场，类似中梁这样高度重视社会企业责任的企业，往往是那些追逐价值投资标的的机构投行最感兴趣的企业。再加上中梁在行业内盈利能力、财务安全、增长质量斗处于行业领先水平，自然而然受到资本市场的广泛关注。

　　2018年，虽香港在IPO数量及规模方面为全球市场双第一，但监管趋严也为公认事实。同时，2018年港股IPO的破发率也较往年高。港交所总裁李小加曾表示新股是否破发和公司的质地并不存在必然联系。短期来说，新股发行价格，很大程度上反映更多的是公司上市发行期间的市场情绪，长远来说，价格反映公司的真实价值，对于“好公司”中梁，其在招股书中也对未来的股息政策作出说明，公司拟对截止2019年年底的股东应占合并利润的40%进行派息。对于市场来说，公司挂牌更多只是时间问题，其内在价值也会随着资本市场的不断加深认知而获得合理估值。

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