【年报有料】谁是管控能力最优企业？ 2018年上市房企三费费用率TOP100

　　-研究模型全景展示-

　　<第九部，三费费用率！>

　　在国家宏观调控和市场规范化的双重影响下，房地产企业为确保企业的利润空间及竞争力，必须调整经营理念，将管理重点放在费用管控上，因此亿翰将上市房企的三项费用：销售费用、管理费用和财务费用以及净利润率纳入研究体系，分析房企在成本管控方面的现状。

　　亿翰百科

　　三费费用率

　　销售费用指企业在销售产品和提供劳务等日常经营过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项经费等；管理费用是企业为组织和管理企业生产经营所发生的费用，一般包括职工薪酬、折旧费用、办公费等；财务费用指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用，包括利息支出，利息收入，手续费支出，汇兑损益等，而单独核算利息支出更能够反映房企因借贷款所带来的财务压力，因此榜单中财务费用指的是利息支出一项。

　　三费费用率 =（销售费用+管理费用+利息支出）/ 营业收入

　　净利润率又称销售净利率，是反映公司盈利能力的一项重要指标，是扣除所有成本、费用和企业所得税后的利润率。

　　净利润率 = 净利润 / 营业收入

　　榜单解读

　　一.

　　三费费用率整体小幅上涨，财务费用率增加是主因

　　2018年，TOP100房企三费费用率在5%以下的企业仅1家，较2017年减少4家，三费费用率在5%-10%的企业有24家，较2017年减少4家，三费费用率在10%-15%的企业有27家，较2017年增加1家，三费费用率在15%以上的企业48家较2017年增加7家。TOP100房企总体的三费费用率呈小幅上涨趋势。2018年TOP100房企三费费用率加权平均值为14.17%，较2017年上升0.28个百分点。从单个费用率来看，主要是由于管理费用率和财务费用率提升所致。其中，TOP100房企加权平均销售费用率为3.10%，较2017年下降0.12个百分点；管理费用率为4.13%，较2017年增加0.15个百分点；财务费用率为6.94%，较2017年增加0.25个百分点。2018年房地产行业整体融资环境趋紧，企业融资成本上升，是财务费用率提升的主因。

　　三费费用率的提升压低了企业的净利润率水平。在2018年结转项目毛利润率大幅度提升的背景下，榜单中TOP100企业净利润率基本与2017年持平。

　　二.

　　中小型房企三费费用率相对较高，大型和小型房企费用率较少

　　不同规模企业的员工人数、业务结构、资金状况不一，管理的方式和效率也存在差异，根据营业收入划分不同规模企业后可看出，TOP100房企中营业收入1000亿元以上规模房企平均三费费用率为12.04%，其次分别是500至1000亿规模房企和50亿以下房企，平均三费费用率分别为13.24%和15.70%，50至100亿规模房企费用率最高，分布呈两头低中间高的特点。

　　从销售费用率、管理费用率及财务费用率分别排名前10的房企来看，主要有以下两个特点：一是企业规模较小，稳健经营不急于追求规模，不需要大量融资，因此企业销售、管理以及财务费用相对较少，如城投控股(600649)，其三费费用率仅为3.19%。二是具有国企央企背景的企业，凭借对销售和管理费用较强的把控能力，外加低融资成本的优势，其三费费用率处于行业较低水平，如中国海外发展、招商蛇口的销售费用率和管理费用率位于行业前十。

　　排名后10名房企，主要是处于规模扩张期的企业，主要有两点原因：一是在规模扩张的过程中，需要大量的资金支持，融资规模的增加，导致利息支出的增加，从而提升企业财务费用率水平；二是企业在快速扩张的过程中，管理和销售模式相对粗犷，对于成本的把控往往不严，销售费用率和管理费用率也会相对提升，因此处于规模扩张中的房企三费费用率相对较高。

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