孙河新地王对于北京楼市的6点意义

　　本文转载自公众号：“毅家之言”

    为了扭转北京土地市场的颓势，规自委祭出了两宗“大杀器”，东孙河、西古城，均是不限价、不限“7090”的商品住宅地块。

　　今天下午朝阳孙河地块的出让，引来12家房企围猎，搅得北京房地产圈风云变色，日月无光。

　　孙河，北京最后一个均质低密墅区，内蕴大湖，外依温榆河森林公园，东临中央别墅区，区区12宗住宅（含住宅）地块，北京数十家房企，怎么够分？

　　得以位列孙河“梦之队”的房企，无不大名鼎鼎。既有国企央企的首开、中粮、天恒、首创、远洋，也有民企领头羊的龙湖和泰禾，其中中粮、龙湖和泰禾还曾多次“加磅”，一时风头无两。

　　孙河确实是块宝地，自13年6月首个项目双珑原著推出至今，不过6年时间，已经站稳了北京楼市价值之巅。目前，孙河签约价格最高的一套别墅已达亿级，单价最高曾接近14万元/平方米。需要注意的是，孙河的单价王和总价王分别来自两个项目，具体是哪两个，大家可以猜猜看。

　　今天下午的竞拍行列中，孙河又迎来了碧桂园、中海、恒基兆业等新鲜血液，也让平安这个资本大鳄站到台前，管中窥豹，可见这宗孙河最后一块纯住宅用地的市场热度。

　　经过24轮竞拍，这宗容积率低至1.1的低密地块被恒基兆业爆冷摘下，楼面价格69572元/平方米，加冕孙河新地王。

　　项目售价几何，就算规自委放行，也还有住建委这关躲不过。

　　孙河刚刚取得预售许可的商品房项目懋源璟玺，合院产品的整套均价批到了8.6万，由此大致可以看出住建部门对区域价格的接受上限。与之相比，只给孙河新地王留出了1.6万的空间。

　　地下部分早已成为拉低均价、补足货值的必备利器，无论是车库、仓储库房，还是设备用房，孙河一律批到3.3万/平方米。综合来看，只要控制好地上和地下部分的面积配比，平衡好单价和总价的市场逻辑，项目前景可期！

　　还有一点也能为项目的市场价值加分，这将是孙河少有的产品相对均质的项目，原因在于规划文件中列出的一条规定。

　　根据这一要求，孙河新地王很大可能性将规划为大叠拼或小合院，而这两类也正是孙河墅区的主力产品。

　　目前，孙河别墅区尚有1537套商品住宅待签约，总货值约为300亿，其中593套叠拼、361套合院。孙河的叠拼基本分布在瑞悦府、禧瑞春秋、天瑞宸章和北京院子二期四个限竞房中，单套面积普遍在300平米上下，套总价约在1000-1500万之间，只有中粮瑞府出过少量4、5百平的大叠拼，总价也迈上了3000万。

　　如果狠狠心排出合院产品，虽然孙河既有限竞房禧瑞春秋总价3000万级的合院，也有商品房懋源璟玺5000万级的合院，但这些项目合院产品的单套面积基本上是在450-600平米，小合院相对不足，控总价兼顾速度的前提下，有望在竞品林立的孙河取得销量和利润的双赢。

　　对于孙河区域，孙河新地王有机会成为收官孙河的一面旗帜，而对于北京楼市，这块地更具代表意义。

　　1、不限价的商品住宅供地增多，此消彼涨之下，限竞地的减量将强化限竞房的“福利”属性，为市场去化带来新的动力；

　　2、北京楼市的降温，为行政干预手段的退出创造了有利时机，在土地放开限价、商品房放开网签之后，也许还会有更多管控措施有望在执行层面逐步、适度放松；

　　3、不限“7090”的地块增多，且覆盖城区，住宅市场的产品结构将回归多元与细分，有助拉动高端改善置业需求的升温；

　　4、商品住宅品质提升、产品优化的通路重新打开，精装、绿色、智慧、人性、艺术，有价值的创新将重新成为引领楼市的；

　　5、新房市场覆盖的客群面更加宽广，强化一、二手市场的竞争关系，曾经的协同或将在一定周期内转化为轮动；

　　6、开发商摘下“代建”枷锁，重新执掌“操盘”大权，积极拿地之余，地产营销的重要性也大大增强。

　　唯一问题是，睽违北京20年的恒基兆业，爆冷摘得孙河新地王后，即将入住香港山顶大宅的李生将会为北京带来什么样的作品？