抢占新赛道！77家物业公司正在赶往IPO路上

    本文转载自公众号：“乐居财经研究院”

　　2018年，南都物业登陆A股，成为首家在A股上市的物业服务企业；雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业和永升生活服务则赴港上市，掀起了一波物企上市小高潮。2019年3月，滨江服务、奥园健康相继上市。截止到发稿，在A股及港股上市的物业企业共14家，A股1家，港股13家。

　　后地产时代，物业服务成为房企的第二赛道。TOP30房企均有布局物业服务，所属物业公司超过20家排进了物企百强，有7家在港股上市。据中物研协数据，万科物业、碧桂园服务、绿城服务在2018物企排名中位列三甲。值得注意的是，绿城服务市值已反超绿城中国。（截止发稿，绿城服务市值159亿港币，绿城中国市值114亿港币。）

　　根据中物研协数据，上市的14家物企平均市盈率为21.15倍，市盈率最高的前三甲分别是浦江中国、奥园健康和绿城服务，市盈率超过30倍；最低的是中奥到家，市盈率不足10倍。（数据截止日期为2018年12月31日，其中滨江服务和奥园健康市盈率自其上市至2019年4月26日期间统计。）

　　2019年5月底，中物研协发布《2019物业服务企业上市公司十强》，从经营规模、盈利能力、抗风险能力、成长潜力等数据综合评测物企实力。绿城服务荣登榜首，碧桂园服务和中海物业紧随其后，位列第二和第三名；彩生活、雅生活服务、新城悦分别位列第四至第六名；永升生活服务、中奥到家、南都物业分别居于第七至第九名；佳兆业物业、奥园健康并列第十名。

　　在经营规模方面，2018年上市物企在管面积均值为9904.3万平方米，同比上升28.57%；营业收入均值20.78亿元，同比上升45.30%； 总资产均值28.31亿元，同比上升67.18%。其中，绿城服务收入最高（67.10亿），彩生活收入增长最快（121.87%）；彩生活的在管面积、合约面积均最高（分别为3.63亿平方米、5.54亿平方米），雅生活服务在管面积增速最快（76.32%），永升生活服务合约面积增速最快（96.41%）；碧桂园服务储备面积最多（3.24亿平方米），永升生活服务增速最快（268.12%）；彩生活总资产最高（100.66亿）。

　　盈利能力方面，2018年上市物企净利润均值为2.75亿元，同比上升62.26%；毛利均值为5.93亿元，同比上升49.33%。其中，碧桂园服务净利润最高，达到9.34亿元；雅生活服务净利润增速最快，同比上涨高达170.10%；碧桂园服务毛利最高（17.62亿元），雅生活服务毛利增长最快（118.42%）。祈福生活服务毛利率最高（48.65%），奥园健康净资产收益率最高（66.18%）。

　　从长期偿债能力上看，上市物企资产负债率在24%至75%之间，资产负债率均值为51.58%，较2017年下降8.71个百分点。从短期偿债能力看，上市物企流动比率在1.25至3.64之间，流动比率均值为1.92，较2017年增长33.75个百分点，短期偿债能力逐步增强。

　　成长潜力方面，从整体上看，上市物企总资产增长率均值为51.71%，较2017年增加17.14个百分点；营业收入增长率均值为39.69%，较2017年增加0.49个百分点；净利润增长率均值为40.43%，较2017年下降27.09个百分点。

　　上市物企在追求业绩增长的同时，也主动承担起社会责任。2018年上市物企纳税额提升显著，均值为0.84亿元，同比增加41.67%。

　　相比火热的港股市场，物企在新三板集中上市的趋势正在“逆转”。截止到2019年4月，新三板累计挂牌物企达到77家，仍挂牌的物企有51家，摘牌退市企业达26家。其中，2018年新三板物企摘牌14家，挂牌数量11家，摘牌数量首次大于挂牌数量。进入2019年以来，新三板物企挂牌数量2家，摘牌数量达到8家。

　　根据中物研协的测算，2019年挂牌新三板的物企中符合香港上市基本要求的企业有7家。加上之前已经停牌摘牌，且有上市计划的企业，如鑫苑物业、新大正、蓝光嘉宝、保利物业等，预计2019年新三板转板储备企业超过10家。

　　此外，根据中物研协调研发现，当前也有一批物企储备力量，目前正在冲击资本市场或预计在未来几年上市。