打压“二房东”！深圳新规严控产业用房出租，不得租给个人及中介

　　本文转载自公众号：“公寓次世代”，

    为进一步压缩房地产中介、个人等“二房东”生存空间，推进实体企业善用产业用房，5月27日，深圳市住建局起草发布《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》（征求意见稿），并予以公示。

　　《若干措施》提出了加强产业用房准入监管、规范产业用房转租分租行为、完善产业用房租赁后续监管机制，并且强调了产业用房原则上不得出租给个人、房地产经纪机构和未经备案的专业化运营机构；工业区配套宿舍只能租售给本工业区企业或周边企业等措施。

　　具体背景及《措施》核心点参见下文。

　　近年来，深圳市出台了一系列降成本、拓空间、优环境、促发展的政策措施，持续推进优化营商环境，有力保障了实体经济高质量发展。

　　但是，2018年以来，部分产业用房租金上涨较快、租赁行为不规范等现象直接增加了企业特别是实体企业运营成本，对保障产业发展空间、营造良好的营商环境产生了不利影响。

　　深圳市产业用房租金上涨的原因是多方面的，除产业结构转型升级、产业用房优质供给增加以及产业空间结构变化等客观合理因素外，还有一些不合理的因素。

　　主要包括：部分工业区“工改”预期改变了出租、承租意愿，产业空间供需信息不对称，部分产业用房存在违规转租、缩短租期、乱收费等市场乱象。

　　为此，有必要对产业用房租赁市场加强引导，通过加大优质供应、规范租赁行为、加强信息透明、发挥示范引领等政策安排，实现稳租金稳预期的目标。

　　名词解释：

　　1.产业用房：是指从事工业生产为主以及介于第二与第三产业之间，容纳研发、孵化、中试等创新型产业功能的建筑，包括工业厂房和研发用房。

　　2.专业化运营机构：是指对自有或承租的工业区进行一定投入，改善工业区软、硬件条件并为入驻企业提供各类除生产以外专业服务的机构。

　　看重点

　　01

　　规划统筹，增加产业用房供应

　　针对当前旧工业区环境品质较差、产业项目落地难等问题，加强产业空间的规划统筹，进一步加大供给力度，优化供应结构，实现产业用房供需平衡。

　　1、加强产业空间资源的规划统筹。未来三年，深圳市将完成不少于5个、单个用地面积原则上不少于30公顷的工业区集中片区的连片升级改造，建设高标准产业空间。

　　2、大力推进旧工业区综合整治。至2020年，深圳市完成旧工业区综合整治建筑面积不低于500万平方米。

　　3、加大创新型产业用房筹集供应力度。到2020年，深圳新增创新型产业用房建筑面积不少于800万㎡。

　　通过提高容积率、旧工业区改造，鼓励各区通过配建、收购、整治统租和“市场配置、政府补贴”等方式，推动国有企业通过利用存量用地、城市更新、整治统租等渠道，加大创新型产业用房供应；对社区股份合作公司自主盘活老旧工业区等集体物业用作创新型产业用房的，给予一定财政改造资助。

　　02

　　加强行业监管，规范租赁行为

　　《若干措施》提出了规范产业用房租赁交易行为，鼓励签订产业用房长期租赁合同，规范专业化租赁运营行为，规范用水用电、公摊面积、物业服务及其收费标准等措施。

　　4、制定全市统一产业用房租赁合同文本。要制订全市统一的产业用房租赁合同示范文本。产业用房租赁双方应当签订租赁合同并按规定办理合同备案。推行产业用房租赁合同网上备案，逐步实施产业用房租赁合同网上签约制度。对外出租的工业区应当在工业区显著位置竖立租赁公示牌，明确本工业区的准入产业类型、最低租赁期限、租金指导价格及其他统一收费事项。

　　规范产业用房专业化租赁运营行为。

　　加强对专业化运营机构开展租赁改造行为的审查，完善规划、开工、竣工及相关验收等手续。

　　5、鼓励签长期租赁合同。单个产业用房租赁合同期限原则上不得少于1年，鼓励签订产业用房长期租赁合同。

　　6、规范产业用房专业化租赁运营行为。在深圳市从事产业用房专业化租赁运营的企业应当按相关规定到市房屋租赁主管部门办理备案手续。禁止擅自提高公摊面积比例，单栋产业用房分割出租时，各出租单元租赁建筑面积总和不得超过该栋产业用房总建筑面积。要规范产业用房物业服务收费标准。

　　03

　　加强产业监管，确保合理使用

　　7、进一步压缩房地产中介、个人等“二房东”生存空间。推进实体企业善用产业用房，《若干措施》提出了加强产业用房准入监管、规范产业用房转租分租行为、完善产业用房租赁后续监管机制等措施。

　　8、不得租给个人和房产中介。产业用房原则上不得出租给个人、房地产经纪机构和未经备案的专业化运营机构。

　　9、工业区配套宿舍只能租售给本工业区企业或周边企业。除土地供应合同（包括国有建设用地使用权出让合同和建设用地租赁合同，下同）或产业发展监管协议约定外，工业区配套宿舍原则上只能出租或出售给本工业区内合法经营、纳税的企业，或者经区政府认定的周边范围内的企业。

　　10、规范产业用房转租分租行为。除土地供应合同、产业发展监管协议和产业用房租赁合同约定外，产业用房原则上不得转租、分租；经约定或批准可以转租的，产业用房应当按相关规定出租，受转租人不得再次转租。

　　11、严禁以租代售。严厉打击出租人违规转让或以“以租代售”等形式变相转让行为，严厉打击承租人违规违约将产业用房用于其他用途的行为。

　　04

　　加强租金指导，稳定租赁价格

　　由深圳市房屋租赁主管部门根据市场价格水平等因素编制产业用房租金指导价格，加强产业用房租赁价格指导，优化产业用房出租方式。

　　12、限制产业用房租金。市房屋租赁主管部门应当开展租金跟踪调查，建立健全租金调查体系和租金指数系统，根据市场租金水平、产业布局规划和产业用房所处位置、配套条件等因素，编制全市产业用房租金指导价格，每年予以更新并向社会发布。国有企业、社区股份公司、财政投资的等产业用房，租金不高于最近年度发布的租金指导价格。对于租金高出最近年度发布的指导价格15%的市、区产业主管部门会同相关部门及时接入，经核实后可对出租人采取约谈等措施。

　　05

　　加强平台建设，实现信息透明

　　针对产业用房供需信息不对称等问题，开展产业用房专项调查，建立全市统一的产业用房信息平台，加强租赁市场监测，以此推进信息透明、稳定市场预期。

　　06

　　加强市场整顿，完善监管机制

　　从负面清单、诚信体系和协同监管等多个方面提出了完善产业用房租赁市场监管机制，并提出了开展专项整治行动、加大惩处力度等具体措施。

　　13、六个月内联合开展专项整治行动。市、区相关部门应当在本措施实施后六个月内联合开展产业用房租赁市场专项整治行动，依法打击各类违法违规租赁行为。

　　14、建立举报机制。对产业用房租赁当事人违法违规行为举报线索一经查实的，由各监管部门和执法单位依法实施处罚，并列入违规失信联合惩戒名单。

　　07

　　加强统筹协调，健全保障机制

　　从组织领导、法制建设、经费保障等方面提出了具体要求，确保《若干措施》落细落实。

　　专家点评

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对2019年5月29日深圳产业用房租赁政策的点评：

　　深圳此次对于产业用房政策的出台，体现了对实体经济用房成本的降低，符合当前产业经济发展的导向。此类政策对于租赁行为和租金管控等有较多的内容，值得后续相关地产企业和投资者的关注。

　　1、产业用房租赁对象有限制

　　此次政策明确，产业用房原则上不得出租给个人、房地产经纪机构和未经备案的专业化运营机构。此类规定，某种程度上也是为了防范此类用房的炒作。尤其是经过部分中介机构的代理，往往产业用房的成本反而增加，或者说此类用房成为部分投资者的炒房对象。类似管控利好此类房源价格的稳定。

　　2、配套宿舍限定承租对象

　　此次政策明确，对于工业区配套宿舍，原则上只能出租或出售给本工业区内合法经营、纳税的企业，或者经区政府认定的周边范围内的企业。此类规定也是为了防范此类配套宿舍炒作的现象。通过此类约束，有助于相关宿舍服务相关工业区产业工人，进而也降低了租赁和承购的价格。

　　3、租赁行为受约束

　　从此次政策可以看出，对于产业用房来说，原则上是不得转租和分租的，这都有助于促进相关产业用房租赁的合规化。对于此类租赁住房来说，很大程度上也说明了一点，即近期存在各类房源转租进而带动租金上涨的现象，类似规定利好后续租金的稳定和租赁行为的稳定。同时政策也规定，对于“以租待售”等行为也会有较多的管控，这其实也是打击部分变相交易的行为，防范通过租赁的形式变相转让房源，即强化产业用房用途的管制。

　　4、首提产业用房租金指数

　　此次深圳首次提出，要建立健全租金调查体系和租金指数系统，这也是全国首个提出产业用房领域的租金系统。类似租金系统建立，利好对租金的管控，也有助于全国各地的积极学习，这对于后续产业用房的规划和发展等都有积极的作用。

　　《措施》中多次提到专业化运营机构，其实也和现在租房市场上力推专业的公寓运营机构、公司化运营管理的要求相契合，后期个人“二房东”行为将会进一步被打压，市场空间将急剧压缩。

　　最后，附《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》原文：