房企的红5月丨前五月七家房企销售额破千亿 央企竞争优势凸显

　　近日，房企陆续交出2019年前5月的成绩单。在流动性收紧、调控深化的背景下，5月楼市出现退烧迹象。房企在经历了3、4月的业绩增长后，5月销售增速普遍放缓。

　　克而瑞数据显示，2019年1-5月，房企销售业绩稳步增长，95家销售额突破百亿，房地产行业集中度进一步提升，两极趋势加剧。在房企竞争加剧、规模提速的行业大背景下，借助得天独厚的资源优势获得迅速发展，在业绩表现、产品打造与融资成本来看，央企的竞争优势正进一步凸显。

　　强者恒强 行业集中度进一步提升

　　从销售额来看，2019年1-5月，TOP100房企整体操盘销售业绩规模近3.5万亿元，同比微增4.1%。

　　前五月，共七家房企销售额破亿元。碧桂园、万科、恒大销售额超2000亿元，其中碧桂园1-5月销售额高达3075.4亿元，5月单月实现720亿元，环比小幅提升。万科、恒大5月单月的业绩规模也分别达到了585.2亿元和535亿元，较上月有所下滑；保利、融创、绿地、中海四家房企前5月销售额均超1000亿，位列第二阵营。

　　业绩增长并不能完全掩盖房地产行业所面临的问题。5月，市场总体表现延续了2019年初以来的降温。克而瑞数据显示，在权益口径下，从单月来看，百强房企5月的整体销售规模较上月环比增长8.8%。但单月业绩同比增速较3、4两月的12.2%和16.6%有明显回落，仅在5.7%左右。

　　亿翰智库首席分析师张化东认为，2018年5月并不是一个那么高的历史基数。2018年5月，单月销售不太理想，但2018年6月环比增长40%-50%。换言之，去年全年冲半年度的业绩动力非常足。企业把好去化的货量都放到六月去冲业绩。去年6月之后，7月销售基本腰斩，8、9月微幅增长5%-10%，10月没有增长，11、12月也是一个微幅增长。去年的6月是企业成交的高点，但5月不是特别好。2019年5月大部分企业的单月销售比去年好很多，同比增长在20+%-30+%之间，甚至有企业增长在50%以上。但是如果跟去年6月高点比，则有比较明显的差距，大部分企业相差10%-20%左右。2019年5月和去年的11月和12月比较类似。

　　从重点城市来看，房地产市场确有降温表现，成交量步入下降通道，但各线城市市场持续分化。

　　具体而言，一线城市市场需求旺盛，单月成交量刷新年内新高，北京（楼盘）更是翻倍增长。多数二、三线城市市场明显降温，成交量均有不同程度的回落，其中不乏无锡（楼盘）、徐州（楼盘）、合肥（楼盘）这类热点城市，济南（楼盘）、大连（楼盘）成交量更是降至历史低位。值得注意的是，部分中西部、长三角区域房企表现突出，通过城市深耕，把握市场需求，持续提升产品品质和服务，实现了销售规模的稳步增长。

　　克而瑞分析认为，6月乃是房企冲刺半年度业绩的关键节点，预计企业将明显加大供货力度，供应量有望明显回升。而在房企强势营销的加持下，成交量也将有所增长，但由于前期积压的市场需求近乎释放完毕，预计成交量整体涨幅有限。尤其是那些市场购买力透支的三、四线城市，房地产市场依旧面临较大的调整压力。

　　央企规模增长稳健 竞争优势凸显

　　2018年下半年以来，销售百强房企整体规模增速明显放缓，行业从2016年以来的高速发展向平稳增长过渡。在目前的政策背景和市场环境下，我们发现无论从业绩表现、城市布局、产品打造，还是从货值储备、融资成本上来看，央企的竞争优势正进一步凸显。

　　业绩表现方面，2019年以来，在调控常态化预期下市场降温明显，行业增长进一步放缓，但央企增速不减。截止5月末，保利发展已累计实现销售金额1900.1亿元，同比增长22.5%。中海、华润、招商的累计业绩增速也均在30%-40%之间，高于行业平均水平的同时，在TOP20房企中也保持领先。

　　除去稳健增长的业绩，央企的财务状况和融资能力和产品打造方面也保持领先。

　　目前，房企融资逐渐收紧，同策研究院的最新数据显示，5月，纳入监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元，融资总额成为2019年来最低额。5月份仅发行6笔公司债，共融资95.85亿元，较4月的473.13亿元大幅下降79.74%。其他债权融资总额53.13亿元，较4月的107.43亿元大幅下跌50.54%。

　　这种情况下，对比其余深陷融资困境的中小房企，头部房企以及国企央企依赖自身稳健的财务状况和较强的融资能力补充土地储备，整体投资强度相对积极。在保证自身货量充裕的同时，也进一步扩大了未来的竞争优势。

　　克而瑞数据显示，2018年下半年至今，央企投资态度趋于谨慎，但整体投资强度高于行业平均水平。华润置地2018年全年新增土储建面2213万平方米，同比大增84.9%；新增土地投资金额1514亿元，同比增长26.5%。2019年以来，华润、中海的土地投资力度也都有一定提升。

　　另一方面，在行业竞争加剧的背景下，2019年房企之间的竞争在一定程度上回归到产品竞争的本质。目前，大部分规模房企都已形成并完善了自身标准化、系统化的产品体系。

　　但相较于民企而言，央企财务结构稳健、资金成本较低，产品力方面更有优势，更有利于其在开发过程中对产品品质的打造和质量的把控。同时，央企得益于在一二线高能级城市优质地块的布局，通过相对较高的产品定位和溢价能力也占据了一定的市场先机。

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