房企们豪掷上百亿，收购王还是接盘侠？

　　撰文|蜜姐&编辑|楚琦

　　本周，有媒体报道世茂房地最近三个月左右，豪掷近200亿元，接盘了泰禾集团(000732)、万通地产(600246)、明发集团等多家房企的18个项目。

　　近些年，在宇宙级房企碧桂园们纷纷励精图治、快速做大做强成为千亿级别俱乐部“会员”后，房企们想要龙头企业的心愿越发强烈。

　　房企们的收并购风潮始于2016年二季度，到2017年第三季度达到峰值，当初的收并购王们，到底是成功迈入龙头企业了，还是成为了接盘侠呢？

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　　首先来回顾下此前的收并购行情。

　　据WIND及中国指数研究院公布的数据显示，房企们的收并购风潮始于2016年，而盛于2017年，2018年呈现回落状态。

　　尤其是2017年第三季度，房企们的收并购交易金额高达1726.5亿元左右，涉及约 111宗，达到最高点。此后开始出现回落。

　　2018年，我国境内房地产公司作为买方完成的收并购约有253宗，涉及的交易金额据估算至少有2909.1亿元，分别同比下滑26.9%、44.4%。

　　图：2017年和2018年房企收并购单笔交易金额占比

　　图片来源| WIND及中指研究院综合整理

　　从房企来看，热衷收并购且执行能力最强的是千亿房企俱乐部的成员以及大型国企。强者越强，马太效应是房企产行业尤为明显。

　　其中，融创、华夏幸福(600340)、阳光城(000671)、万科、泰禾等千亿房企2017年、2018年收并购交易金额均进入前15行列。

　　大型国企，如上海（楼盘）临港、中华企业(600675)、中粮地产(000031)、招商蛇口、金隅、保利等参与收并购交易金额也颇高。（如下图所示）

　　图：2017年（左）和2018年（右）重点房企收并购交易金额

　　图片来源| WIND及中指研究院综合整理

　　这些当初大举收购的房企们，后来并非都走上了巅峰之路。虽不似普通接盘侠回旋余地小，但有的还未见到收益就不得不开始忍痛割肉了。

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　　2017年收并购排名第5位，2018年排名第3未的华夏幸福，还未挺过2018年，就开始了甩卖减压。转让股权给平安资管，将环京多个项目卖给了万科……

　　收并购成绩越漂亮，也意味着花钱也多，负债率更高。

　　2017年收并购排名第3位，2018年排名第15位的泰禾集团。除了收并购，此前也曾在厦门（楼盘）、深圳（楼盘）等地做过耀眼的“地王”。

　　因负债等问题，2019年开启了甩卖之路，卖子公司、卖项目。近两个月就向世茂房地产出让了7个项目，累计回笼资金77.2亿元。

　　想要投资房地产的何止房企们？不过并非所有投资房产的公司们，都能在若干年后拿出上百套房子，让人震惊其隐形富豪的程度，其中还是不乏接盘侠。

　　以曾经著名的民营投资公司中民投为例。2014年，它豪掷248.5亿元，一分钟左右成为上海外滩地王，轰动一时。2015年、2016年投10亿英镑、12.5亿元跟外资房企及本土房企合作及入主国内房企。

　　而事与愿违，与外资房企的合作最终流产。其负债率高启，尽管2014年到如今，房地产市场的火热行情也未能给它带来直接收益，反倒是曾经的上海外滩地王项目也在今年2月割肉给了绿地地产集团。

　　不仅如此，中民投甩卖了所持阳光城半数股份，此外还有上置集团（上海老牌房企）、亿达中国等也在其甩卖名单中。已确认“不想做地产”，地产开发板块被其列为了“退出名单”。

　　接盘侠的苦真是谁当谁知道。

　　尽管“有钱人可以投机，穷人必须要投机，钱少的人不要投机”常常被当作投资高风险资产（比如房子）的“至理名言”，不过任何高收益的投资，都伴随着高风险。

　　激动之前，先想想自己未来能否顺利找到接盘侠，最坏结果能否承受吧。企业还能甩卖资产、转让股份来缓解困境，你是否还有其他资产可抵御风险呢？

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　　不过梳理这些收并购信息，蜜姐发现了另外一个有意思的信息。就是某些城市在这几年的收并购潮中，特别受房企们的偏爱。

　　据中指院监测数据显示，2017年百亿代表企收并购拿地金额排名前10的城市分别是：杭州（楼盘）、广州（楼盘）、天津（楼盘）、北京（楼盘）、上海、重庆（楼盘）、武汉（楼盘）、合肥（楼盘）、佛山（楼盘）、无锡（楼盘）。（如下图）

　　图：2017年百亿代表企收并购拿地金额前20城市

　　图片来源|CREIS中指数据

　　2018年百强TOP30房企收并购拿地比重当中，热点二线城市明显升温。排名前10位的城市分别为：重庆、杭州、南京（楼盘）、漳州（楼盘）、青岛（楼盘）、成都、大连（楼盘）、宁波（楼盘）、济南（楼盘）、西安（楼盘）。

　　图：2018年百强TOP30房企收并购拿地金额前十城市（左）和拿地面积前十城市（右）

　　图片来源|CREIS中指数据

　　热点二线城市和中西部城市都相对更受关注。尤其是中西部的成都、重庆、西安三座城市均上榜。

　　一方面是现在的行情下，一线城市收并购、拿地成本都太高，另一方面加之调控政策依然继续，相对价格便宜的中西部城市备受关注。刚需还是早点行动吧，被众多房企关注的城市，房价未来并不会更友好。

　　龙头房企们也在分化，虽然在收并购方面，显然千亿级和百亿级的大房企们依然是在拼命做头部，房企集中化程度更加明显；但也在高调布局新产业。

　　从这两年炙手可热的新能源汽车、养老产业到机器人、生物医药行业、环保产业，房企们用行动在诉说着：房地产市场的黄金年代已经过去。

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