京城“学区房”鄙视链！

    本文转载自公众号：“大伟看楼市”

    本来写了一篇父亲节的文章，没想到是明天，6.15-6.16，全北京最繁忙的家庭肯定都是10几万2013年生娃的朋友们。

　　你们肯定不是最苦逼的，最苦逼的是2020年和2022年幼升小的家长们，准备好迎接挑战吧！

　　昨天夜里，很多家庭彻夜排一个不需要的队！而今天排队的地方其实基本代表了居住价值链。

　　北京学区房是有一个鄙视链的：

　　学区房鄙视链的顶端：西城区德胜片区-西城区金融街(000402)片区-海淀区万柳、中关村(000931)、上地-东城和平里。

　　学区房鄙视链的中端：西城、东城、海淀，非顶端的其他区域。

　　学区房鄙视链的中下端：朝阳区的朝阳门区域、望京区域、陈经纶各种分校、人大附分校、朝阳学校。

　　学区房鄙视链的下端：石景山、丰台

　　学区房鄙视链的下下端：遍布通州、房山、大兴、昌平的各种明星分校。以人大附为最好、其次是皇城根、实验二、史家等。

　　另外：通州、房山、大兴、昌平的村小。

　　如果说全中国在房地产市场最大的共性是什么？最重要的一点肯定是学区房的热衷：

　　前几天南京同样出现了一个闹剧，中介炒作一套不能交易的学区房单价17万+，虽然是假的，但事情背后人群中的焦虑可见一斑！

　　今天伟哥简单的从一个学生家长角度聊聊这个事，因为2年前伟哥也焦虑了一次。

　　从今年北京各种学区入学政策看：

　　这些政策体现了不论是房地产调控还是教育协调，都在动真格，这一届政策非常有力度：

　　2：过道房不作为入学资格

　　3：小升初取消“推优”，降低特长生和寄宿生招生比例

　　4：市级统筹首次写入入学意见

　　教委对学区的变化现在看，依然是稳中求进，逐步推进教育公平、均衡。教委也积极的对学区概念进行改革。

　　但伟哥认为，相比商品房的投资行为，学区房产生的原因更多的是发展问题，所以学区房政策的改革也不可能和北京房地产调控一样能够出现王炸，效果立竿见影的可能性难度很大。

　　知道学区房历史的人，都知道，其实恰恰是过去几年教育公平的改革，才出现了学区房升温的现象。当下最热门的宏庙，裕中，椿树馆等直升热门小学，9年一贯制牛初，其实过去基本都是需要条子才能上的学校。现在虽然贵，但保证了公平和游戏规则的稳定。

　　学区房问题不是政策问题，（当下北京的入学制度没有问题，就近入学是全球惯例。）

　　而是发展问题，教育依然是精英教育选拔制。当下的政策其实虽然出现了畸形高房价，但基本保证了游戏规则的透明。

　　即使是在美国、英国优质学区的价格也会高，当然因为教育资源的相对平均，所以这些发达国家教育相对平稳。

　　伟哥认为学区房有几点关键点：

　　1：学区房从来不是孩子成才的充分必要条件。

　　家庭是教育最重要的地方，买了学区房并不是孩子成才就能万无一失，歌唱家的儿子李天一一样是一路学区房成长起来的，只能说，不可能一套学区房就换一个国家栋梁一样的孩子。家长对孩子的关注才更重要。

　　2：为什么会有学区房？学区房的出现不是孩子问题，而是产业结构问题。

　　几千年前就有孟母三迁，中国人是乐意在学习上投入资金和精力的。

　　中国所有住宅都是有学区的。全北京、全中国其实都是学区房，因为都是按照学区划片的。但其实严格意义上，现在大家都说的西城海淀东城的才能称为学区房。当然现在有些非传统热点区域的9年直升的初中不错的，也可以说是学区房。

　　3：越来越多的挂牌名校。

　　分校越来越多，当然最好的分校目前看，还是人大附各种分校，相对好一点，其他包括皇城根等更多只是挂牌。:另外新建学校要远远好于原来的村小换个牌子。

　　4：学区房的价值！

　　学区房很大程度上，其实是家长的努力，在现在社会起码大部分儿童的营养差距很小，不排除有10%的儿童特别聪明，而教师的素质其实差距也越来越小。很大程度上学区房比的是家长对孩子的教育配合程度。所以学区房才会出现在西城、东城、海淀。主要原因是这些区域的家长对子女教育更关注。

　　学区房的价格其实只是门槛，代表了这家长的投入，现在99%的孩子智商相差不大，同样，现在的老师其实认真程度也有限，学区房的高升学率，其实主要是家长的努力，一群有同样目标的价值，用学区房聚集在一起。屏蔽了社会上很多诱惑信息，这样的孩子当然不是100%成才，但成才的概率就会高一些。

　　东西城集中了很多公务员子女，海淀的各大院校博士、硕士的子女，先天在接受家庭教育上就领先了其他区县。所以这就决定了教育高原的存在和社会产业分布是有很大关系的。

　　5：我不看好看西城的教育

　　西城能够成为过去的北京教育高原是因为公务员子弟非常多，本身这一群体就是应试教育里面的顶尖高手。但需要注意的是，大量的年轻公务员群体逐渐去了通州。

　　另外西城所谓的快乐教育改革，直升，这必然带来未来这些过去名校的生源素质下调。所以3-5年后，西城区名校的升学率必然会大幅度下调！

　　应试教育下，压力才能成长。

　　6：学区房是历史问题，也是发展问题

　　远郊县的教育水平提高绝不是一两年的事，最近各郊区的确在加快发展教育，但这需要起码十年的发展才可能逐渐拉平差距。

　　很多集团化办学逐渐增加了郊区学区的价值，但教育的发展是和户籍制度、产业制度等关联的。

　　最好的学区房肯定是你家的书房，没有有效的陪伴，再好的学区房也没有用处。