欧阳先声：全球开启降息潮，楼市泡沫会再起？

　　导读：横盘时代，流入房地产的资金不会更多，也不会太少 。

　　提要：

　　1、美联储降息瞻前顾后、左右为难

　　2、中美间贸易冲突暂缓、中方牌多

　　3、房地产调控定力不变、泡沫不起

　　全球经济正在放缓。

　　印度、新西兰、澳洲、俄罗斯、马来西亚等国央行先后抢跑，至此，已有14国率先降息。

　　欧盟、日本也都先后释放了再度量化宽松的口风。

　　美联储一向执各国央行货币政策之牛耳，这次却落了后手，莫非是美国经济足够健康？

　　事实并非如此。

　　在6月议息会议上，美联储将“经济增长稳健”改为“经济增速温和”，“耐心等待”改为“密切监测，并将采取适当行动”，表明其信心已经动摇。

　　降息不会迟于9月，应是大概率事件了。

　　美联储主席鲍威尔在随后举行的发布会上表示，“缩表将按照计划进行”，同时强调：“如果货币政策转向宽松也有可能调整缩表计划”。

　　换言之，量化宽松将再次归来。

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　　美联储降息瞻前顾后、左右为难

　　受到贸易关税互怼等不确定性因素影响，全球经济放缓，美国经济数据也出现波动。

　　其中，美国4月耐用品订单和工业产出环比下滑超预期，5月制造业PMI终值录得50.5，创2009年9月以来新低。

　　6月纽约联储制造业指数暴跌26点至-8.6，为有记录以来最大月度跌幅，其中新订单和未完成订单数据明显恶化。

　　新商业指数增长为2008年以来最低。

　　美国非农就业人数大幅下挫，5月季调后非农就业人口仅为7.5万人，远低预期的18.5万人，更仅为前值22.4万人的1/3。

　　美国政府重振经济的“减税及回流美元、制造业回归、大基建”三支箭效果如何？

　　减税政策提升了短期经济，但边际效应几乎丧失殆尽，回流美元未达预期，且并未如愿投入制造业，反而进入股市推高股市泡沫。

　　制造业并未出现持续回归趋势，大基建更是举步维艰，鲜有业绩，甚至已定的纽约高铁项目几乎告吹、被迫大幅缩水。

　　美国5月份新屋开工总数下降0.9%，较上年同期低5.3%，从六个月以来的峰值下滑，显示其市场依旧充满变数。

　　美国经济复苏已达十年，周期轮回、衰退将至。

　　延续美国经济增长周期还能有什么办法？

　　开打美国优先战略掩护下的贸易战争。

　　过去，世界各国对美国优先战略的实质不甚了了。

　　如今，美国优先战略已经成为世界经济发展的拦阻索，贸易战演变成美国一家讹诈、世界各国让利的不对称冷战。

　　美国优先战略破坏了美国主导的西方价值与经济秩序，离心了美国传统的核心盟友与跟班兄弟，搅乱了合作伙伴的战略关系与经济往来，加速了多极世界的合作发展和美国霸权的分化瓦解。

　　贸易战拖累了美国经济，后知后觉的美国经济学家和企业家们终于站出来呼吁停止“杀敌一千、自损八百”的贸易战。

　　原以为缩减贸易伙伴的贸易顺差可以增加美国出口，结果贸易摩擦反而压制美国出口，国内外客户需求减少，新订单、库存和价格增幅均出现下降。

　　原以为由中国出口商承担的加征关税，最终大多是由美国进口商和在华美商承担，并转嫁给美国消费者，未来将推动美国通胀上升。

　　美国经济发展新动能同样处于培育之中，科技创新领跑能力似已不及从前。

　　最前沿的量子技术、人工智能、5G等科技都需要大资本投入支撑、大规模应用支持，尽管美国不缺美元，但技术的成熟需要更大的应用场景验证和更多的应用数据训练，这使得人口密度不足、地广人稀的美国在应用推广上相形见绌。

　　也许，更多前沿科技将成为人口众多的后发国家经济福利。

　　美国贸易政策遭遇顽强抵抗，欧盟日本先后拒绝了美国的要求，欧盟甚至放出了反制策略。

　　美国财政政策受制于赤字不断攀升，未来施展空间有限，唯有寄望于货币政策，才能延续美国经济增长进程。

　　美联储的货币政策目标是什么？

　　继续拉长美国已达10年的经济增长周期。

　　但是，美国经济衰退迹象尚未确认，莫说一般美国人看不清楚，就是美联储似乎也是雾里看花，因而货币政策显得犹豫不决、左右为难。

　　如果过早降息，虽然有助于延续美国经济增长，但却会在经济真的下行时手中乏剑。

　　如果衰退猝然来临，美联储可能来不及反应，即便开始渐进式降息，效力也将折损。

　　况且，美元加息周期还未走完全程，美国利率水平还未提升至合意水平，未来降息空间有限。

　　虽然降息未至，美债收益率已跌跌不休。

　　5月29日，10年期美债收益率跌破2.22%，3个月与10年期美债收益率息差一度跌至负13个基点，创2007年7月次贷危机爆发前以来最低。

　　而且，美债收益率曲线倒挂这一经济衰退指示信号在半年前就已经进入红灯区了。

　　美国经济衰退迟早会来而且将很快来临几乎已成共识，唯一不确定的是：什么时候来临？以及加速危机来临的贸易冲突会不会就此止步？

　　分析师们警告称，最近三次经济衰退都发生在加息周期结束后的第一次降息的3个月！

　　美联储不但要应对经济衰退不期而至的挑战，还要应对不确定的贸易冲突带来的通胀上升。

　　但是，当衰退信号明显之时，美联储再降息可能就已经迟了。

　　即便是美联储在三季度降息，如果美国政府不改美国优先、各国买单的“零和博弈”政策立场，可以预见，美国经济最终将成孤家寡人，美联储也无法挽救美国经济。

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　　中美间贸易冲突暂缓、中方牌多

　　G20会议在即，中美两国元首会面带来积极信号，欧美股市大涨。

　　近日，我们的国家主席对朝鲜进行了正式国事访问。

　　为什么这个时候访问朝鲜？

　　朝核问题陷于僵局，美国视其为最大的政治牌，朝鲜也急于解脱制裁，哪怕朝核问题有所进展，无疑将为特朗普连任竞选带来最强政治砝码。

　　制裁伊朗是一箭四雕，既限制输中输欧石油供应，又利好美国石油出口，还加剧中东国家军备竞赛（增加美国武器出口），并敲打朝鲜。

　　但是，伊朗不服软，朝鲜更不服软。

　　中美两国元首会谈，中国可“摊打的牌”不止于贸易，合纵连横的一带一路、非石油能源的扶持发展、金砖五国的货币结算体系、伊朗核协议的有效管制，以及科技企业的互相牵制，朝核问题又多了一张牌。

　　反观美国，可打的牌似乎越来越少，就连大型无人机被伊朗击落，美国已经启动的报复也被叫停。

　　首脑会谈会有什么结果呢？

　　结果可能有三：

　　一是美国同意中国三条底线，在此基础上继续贸易谈判。

　　二是美国对取消全部关税有所保留，但同意贸易采购数据符合实际，且达成文本平衡性。

　　三是美国还想继续搞不平等条约，并且继续对华为等中国企业限制、打击、围剿。

　　中国如何应对？

　　中国已经度过了战略对手底牌不清、极限压力边界不明、自身经济脚跟不稳、产业恐慌情绪弥漫的危险时刻。

　　第一种情况对中国是最理想的，也是最难于实现的。

　　如果美国完全同意中国三条底线，大话讲在前面、极度渴望连任的特朗普无法向美国国内交代。

　　基于特朗普连任竞选所面临的美国国内经济形势与党派之争态势，贸易冲突暂缓的中间路线无疑最有可能成为双方妥协的结果。

　　如果美国同意不再加征新的关税、分阶段取消原有关税，双方可以继续谈判，争取在明年美国大选前达成协议，同时也可以安抚各自国内产业情绪和资本市场。

　　当然，中国也会要求美国取消对华为等中国企业的围剿。

　　如果是第三种情况，全球股市将暴跌，包括美国在内的经济衰退灰犀牛将加速冲过来。

　　中国做好充分准备了吗？

　　虽然，中国经济下行压力依然很大，贸易冲突前景仍不确定。

　　但是，贸易冲突损失底线已明，稳经济、稳就业等政策措施不断释放，政策累积效果将维持经济下行在可控之中。

　　如果美联储降息，或者国内经济出现超预期变化，中国会降准或降息吗？

　　央行行长易纲近期表示：“事实上我看到中国经济依然韧性十足，且势头强劲。如果中美贸易战恶化，中国有足够的政策空间来应对，在利率、存款准备金率上有充足的空间。”

　　这已明确告诉世界：中国央行降准降息都已准备好了。

　　但是，即便是降准，这一次也绝不会再是大水漫灌。

　　毕竟，宏观杠杆率仍在高位，政府负债、国企负债、居民负债都需要控制，物价水平也是央行需要关注的重点目标。

　　取而代之的已不是隔离房地产行业、“普惠”众生的定向放水，而是针对小微企业、科技企业、军工企业的定点滴灌、精准“扶贫”。

　　在近日的陆家嘴(600663)论坛上，郭树清主席提到：到5月末，五大银行对普惠型小微企业贷款比去年底增长23.7%，已完成全年计划的绝大部分，平均利率4.79%，较去年全年下降0.65个百分点。

　　这距离易纲行长提出的：“确保实现今年国有大型银行小微企业贷款余额同比增长30%以上，小微企业信贷综合的融资成本降低1%的目标。”，已完成大半。

　　易纲行长同时认为：“目前存贷款基准利率处于适度水平”。

　　这也意味着，如果经济形势不会恶化、中美贸易谈判相对稳定，哪怕是美联储降息，中国未必会跟随。

　　尽管降低企业融资成本与债务负担都需要降息，但货币政策宽松、涨价风潮迭起、大宗商品输入通胀，可能导致通胀效应滞后，成为央行降息的难题。

　　不过，虽然目前利率水平不高，但相比美国和欧盟、日本，如果需要的话，中国的降息空间要充裕得多。

　　3

　　房地产调控定力不变、泡沫难起

　　降准、降息会再次刺激房地产泡沫？

　　不会了。

　　在陆家嘴论坛上，郭树清主席更是严厉地指出：“必须正视一些地方房地产金融化问题”。

　　他认为：“近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域”。

　　但央行的数据显示，截至今年4月，金融机构本外币信贷收支表中住户存款余额为77.87万亿元，用于房地产的中长期消费贷款余额仅相当于住户存款余额的40%。

　　而且，消费之后的住户存款还在继续增加且多于贷款增加值，今年以来存款增加了1.59万亿元，中长期消费贷款仅增加了0.97万亿元。

　　事实上，2017年下半年以来，房地产流入资金增速已经下降并趋于平稳。

　　房企到位资金同比增长7.6%，趋势平稳、小幅波动。

　　国内贷款同比增长更是仅为5.5%，银行开发贷款基本按照央行窗口指导有序控制了新增额度。

　　虽然开发贷款增速出现上行趋势，但实际上是去年开发贷款负增长，今年1-5月只是在去年10201亿元的低基数上有所恢复，略增加了561亿元。

　　对应销售来看，银行开发贷款增速比住宅销售额增速8.9%低了3.4个百分点，更印证了银行开发贷放款是有节制的。

　　房企到位资金增速同样低于住宅销售额增速。

　　不过，个人按揭贷款增速不仅高于住宅销售额增速，也高于整个商品房销售额增速6.1%，显示了居民杠杆率增长相对快了一些。

　　因此，我们看到，今年的定金及预收款增速高于按揭贷款增速，按揭贷款增速高于到位资金增速，到位资金增速高于自筹资金增速。

　　这说明销售依然是房企资金来源的主要渠道，也反映了房企更看重销售资金的加速回笼。

　　过去我们说过，横盘时代，流入房地产的资金不会更多，也不会太少。

　　商品房销售面积虽然有所减少，但房价还会不均衡地小幅上涨，销售额可以保持基本持平，起到压舱石之效。

　　如果我们要保持房地产市场的平稳健康发展，当银行开发贷款增速低于销售额增速之时，必然结果就是：要么房企自筹资金弥补，要么居民首付或按揭贷款弥补。

　　换言之，当销售额保持平稳，不是房企加杠杆，就是居民增负债。

　　今年以来房企已经走在去杠杆的路上，而监管层也希望居民负债率不要增加得太快了。

　　郭主席的讲话意味着未来按揭贷款增速将受到抑制并回落，也意味着销售增速将继续回落。

　　如果居民和房企同时降杠杆，房企自筹资金也不能增长，房地产投资势必下行，房地产压舱石作用将下降。

　　其实，只要保持居民收入增长速度超过房价上涨速度，居民按揭贷款增速不超过住户存款增速，持之以恒，居民负债率必然下降。

　　平衡不易，稳住房价是关键。

　　稳住房价的根本逻辑在于抑制需求、增加供给。

　　当供求基本平衡或者供大于求之时，房价上涨必然停滞。

　　今年以来，一线城市住宅用地供应与上年基本持平，二线城市住宅用地供应甚至还略超序时进度。

　　不过，住宅用地成交比下降了，这意味着住宅用地门槛提高了，比如，房价依然受限而地价持续上涨、公建配建与商业设施增加、毛地出让等，房企拿地更难了。

　　从二线城市住宅用地供应来看，目前处于历史相对低位。

　　这意味着，未来二线城市住宅用地很难放量增加。

　　但很多二线城市正在吸引人口进城，国家发改委也要求放松二线城市落户政策。

　　这符合我们过去所说：“供求关系的紧平衡是热点二线城市的共同选择”【详见2017.06.26 《供求关系的紧平衡——是二线城市的共同追求吗？》】

　　因此，抑制需求又被提上议程，这一次是用市场化的手段。

　　最近，合肥（楼盘）、南京（楼盘）、深圳（楼盘）、武汉（楼盘）、成都等多地已经出现了房贷利率集体上调。

　　首套、二套房贷利率上行，不意味着已经备好宽松政策、先手防范泡沫再起，这只是针对二线城市的因城施策、精准调控。

　　即使央行未来降准降息，监管部门还是会严控资金过度流入房地产的。

　　结果必然是：受到房企青睐的一二线城市楼市再受抑制，楼市不会大起。

　　调控越发精准，这一次不会再按下葫芦浮起瓢了。

　　只是，等待降价的购房者又错过了一次买房的政策机遇期。

　　结束语

　　有朋友希望我对下半年房地产趋势作一研判，但在我看来，从大势角度来说，楼市已经平淡无奇、没有太大悬念了。

　　过去我们说过：楼市大稳小乱，因为中央要求“大稳”，但地方政府有的刺激、有的打压，有的放松、有的收紧，所以出现“小乱”。

　　现在，住建部实施精准调控、一城一策、稳地价、稳房价、稳预期，各地楼市也逐渐趋稳。

　　楼市横盘时代，房企面临的宏观大势和城市竞争环境相同，谁能脱颖而出？

　　未来房企比拼的就是公司层面的体系化和管控力与项目公司的战斗力和执行力。

　　拿地精准合理、客户定位清晰、产品适应市场、节奏把控有序、营销真见功力、品质质量放心、客户服务用心，这才是房企高质量发展、直道超车的唯一之法。

　　附文：

　　2017.06.26 《供求关系的紧平衡——是二线城市的共同追求吗？》

　　2018.11.11 《横盘时代的土地竞争策略——小而美、缓而精》

　　2018.11.18 《横盘时代的营销策略——聚焦客户需求、以价值定位取胜》

　　2019.01.13 《横盘时代，客户价值何以凸显？》